Новости жилого строительства в Петербурге

Стагнация с вариациями

Ситуация на вторичном рынке жилья во многом схожа с той, что наблюдалась в сентябре 2006 года, когда после бурного роста началась затяжная стагнация. Однако специалисты не рискуют делать прогнозы: слишком многое зависит от внешних факторов.

Частные инвесторы начали сбрасывать купленное жилье, опасаясь остаться с дешевеющим активом на руках. Квартиры в новостройках активно продвигаются самыми разными способами. Например, варианты в еще не сданных домах попадают в каталоги вторичного рынка под видом уже готового жилья.

Особенно бросается в глаза обилие недорогих предложений в домах на пр. Просвещения, 43 (сдача — IV кв. 2009-го, «единички» — за 2,7-2,8 млн руб.) и на пр. Луначарского, 80 (от 3 млн, но там квартиры попросторнее и срок сдачи поближе).

«Мы продаем трехкомнатную квартиру в новостройке на Гражданке за 7 млн рублей. Хозяин сразу сказал, что, если за две недели не найдется покупатель, он готов скинуть 600 000 руб. Владелец квартиры в Приморском районе выставляет ее за 9 млн, но готов уступить миллион», — приводит примеры генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев.

Кризисный выбор
Из самых дешевых предложений готового жилья сегодня можно отметить квартиры-студии (так их называют продавцы) в бывшем общежитии на Нахимова, 1. Здесь можно найти объект от 2,4 млн рублей (за 18-19 кв.м), предложений — в достатке.

«Единичка» в «хрущевке» на непопулярной спальной окраине обойдется сегодня покупателю в сумму от 3,1 млн. В Красносельском районе можно подобрать аналогичную квартиру от 2,9 млн руб. Хотя таких вариантов немного, их появление — показательно. Три месяца назад в городской черте с трудом можно было найти объект дешевле 3,2 млн. Выбор из приличных (не «хрущевка» и не «корабль») вариантов начинался от 3,8 млн рублей. Сегодня же обладателю 3,5 млн уже есть что купить.

Однако граждане не торопятся разбирать подешевевшее жилье. Сделки идут неактивно. По данным АН «Итака», в сентябре индекс рыночной активности (отношение количества сделок к среднемесячному показателю за последние три года) составил 51%. Начиная с февраля (тогда индекс был 210%) каждый месяц сделок совершается все меньше (показатели двух прошлых месяцев — 60-70%).

По сведениям этой компании, в сентябре цены реальных сделок по однокомнатным квартирам по сравнению с августом снизились со 109 620 руб./кв.м до 109 260 (еще сильнее уменьшилась средняя сумма продажи — с 3,97 млн до 3,76 млн руб.). Цены предложения при этом продолжали подниматься (со 108 849 до 109 284 руб./кв.м).

Впрочем, цены предложения всегда реагируют на изменения спроса с известным опозданием, их снижение — внятный сигнал о переходе рынка в фазу стагнации. В первую неделю октября, по данным «Бюллетеня недвижимости», этот показатель впервые за долгое время начал понижаться.

Деньги — в кубышки
«Сегодня граждане отовсюду слышат про кризис. Правительство то обнадежит: мы, мол, не заметим заокеанских финансовых катаклизмов, то напугает: мы все же интегрированы в мировую экономику. Покупатели вполне логично заняли выжидательную позицию», — говорит директор Петроградского отделения АН «Адвекс» Юрий Воробьев.

Предсказать, как будет развиваться ситуация, сложно. Специалисты говорят, что у них нет опыта прохождения подобных кризисов. В 1998 году и рынок, и макроэкономическая ситуация были иными.

Хотя гражданам все сложнее получать кредиты, риэлторы уверены, что проблема не столько в наличности (деньги у людей есть), сколько в нежелании покупать городские «квадраты». Подтверждением тому могут служить данные «Итаки», свидетельствующие, что в других сегментах рынка недвижимости (квартиры в Ленобласти, участки и дома) спад активности менее значителен и еще в августе показатели уверенно превышали средний уровень.

Инвестиционные парадоксы
С одной стороны, картина предложения вполне укладывается в привычные представления о начале стагнации. Листинги растут и наполняются малогабаритным жильем. Доля «единичек» в городских базах (по данным «НП») достигла 28% — как в сентябре 2006 года («в норме» этот показатель составляет 22-24%, а во время подъемов рынка снижается до 16-17%).

Однако есть и странность: по данным «Итаки», 35% продающихся через компанию квартир — «единички» (это на вторичном рынке, в строящихся домах процент куда выше), тогда как на «трешки» приходится лишь 14%. Схожие цифры приводят в «Петербургской Недвижимости»: однокомнатные варианты составляют здесь 46% сделок (если не учитывать продажи комнат).

Парадокс: с одной стороны, сделки с малогабаритным жильем идут крайне активно, с другой — таких вариантов все больше в листингах. Единственное разумное объяснение — на вторичный рынок в изобилии попадают компактные варианты в новостройках, завершенных 3-4 года назад, которые были куплены с инвестиционными целями. Возможно, к ним добавляются и квартиры в более старых домах, приобретенные с этими же целями.

«В этот раз инвесторы среагировали на изменение конъюнктуры очень быстро. После кризиса в августе 1998-го недвижимость еще полгода росла в цене. Впрочем, тогда менталитет у владельцев был совсем другой, а такого количества инвесторов не было», — делится соображениями Юрий Сергеев. С другой стороны, этот «скорый» выброс может оказаться лишь вершиной «инвестиционного айсберга» — потенциального навеса предложения, сформированного в городе за последние годы.

По данным «Итаки», в сентябре резко выросла разница между ценой готового и строящегося жилья. В июле она составляла 16%, сейчас — 27%, а по «единичкам» — все 37%. Это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели не уверены, что новостройки будут реализованы в заявленные сроки, а также о желании частных инвесторов как можно быстрее зафиксировать прибыль.

См. таблицы

Мнения экспертов

Яна ДОЛОТОВА,
директор центра аналитики и консалтинга АН «Итака»:

– Ожидаемого сезонного повышения рыночной активности не произошло. По числу сделок сентябрь 2008-го оказался еще на 10% менее результативным, чем август. Это на 31% меньше обычного для сентября уровня продаж. Весьма мало и звонков по сравнению с прошлыми годами. Покупатели ожидают дальнейшего снижения цен, и их поведение в значительной степени определяется общеэкономической ситуацией. Когда граждане поймут, как изменились правила игры, произойдет небольшое оживление рынка.

Николай ЛАВРОВ,
заместитель директора АН «Бекар»:

– Люди не знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту. Многие предпочитают обналичить свои средства и хранить их под матрасом. Но ожидание не может быть вечным: если цены упадут, граждане начнут покупать квартиры, если нет — перестанут ждать и также начнут покупать. Так что в начале следующего года можно ожидать восстановления спроса на недвижимость и роста цен. Пока же развитие финансового кризиса предполагает увеличение предложения: собственники стремятся продать недвижимость раньше, чем она обесценится.

Еженедельная газета  "Недвижимость и строительство Петербурга"  |  №40(524)  |  13.10.08  |  c.18