Покупая жилье в строящихся многоквартирных домах на землях ИЖС, дольщики сильно рискуют. Чаще всего на таких объектах не все в порядке с разрешительной документацией, и не факт, что квартиру удастся оформить в собственность — даже через суд.

Есть несколько микрорайонов, где идет активное освоение земель ИЖС. В числе наиболее популярных территорий — Шувалово‑Озерки, Коломяги, Старо-Паново, Ольгино. Например, Озерками традиционно называют небольшую территорию вокруг Суздальских озер. Еще в советский период наряду с деревянными дачами, здесь стали строить каменные дома, в том числе высотой в два-три этажа. В девяностых эта тенденция получила широкий размах. Застройщики стали активно скупать землю под частными хибарами, объединять участки и возводить на них многоквартирные здания.

Сложилась целая схема легализации таких объектов. До введения новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в марте 2009‑го здесь действовали временные регламенты застройки. Это позволяло инвестору поменять разрешенный вид использования участка (например, через нехитрую процедуру общественных слушаний). Но эта лазейка закрылась после вступления в силу ПЗЗ, когда практически на всей территории вокруг Суздальских озер разрешили строить только индивидуальные (односемейные) дома. Впрочем, многие инвесторы продолжали возводить на землях ИЖС многоквартирные здания, пытаясь легализовать их в дальнейшем через суд — как самовольные постройки.

Собственность с сюрпризом

Судебная практика оказалась крайне противоречивой. С одной стороны, собственник участка вправе потребовать признать за ним права на здание, построенное без разрешения, если объект соответствует всем строительным нормам и не угрожает безопасности граждан. Но есть нюансы. Несколько лет назад Высший арбитражный суд разъяснил, в каком случае нижестоящие инстанции могут удовлетворять подобные иски. Это усложнило жизнь тем, кто хотел воспользоваться лазейкой. Согласно разъяснениям ВАС, собственник должен доказать, что пытался получить законное разрешение на строительство, но не смог этого сделать по объективным причинам. К тому же ВАС указал, что свидетельство о собственности не означает, что город не может потребовать снести незаконно возведенный объект.

В России уже есть примеры, когда чиновники добивались демонтажа подобных построек. В прошлом году в подмосковном Одинцово по решению суда начали сносить многоквартирный дом, построенный на землях ИЖС. В Петербурге громких прецедентов пока нет, но есть много объектов с неясным правовым статусом. Например, территорию Озерков активно застраивала компания «Аксиома». До вступления в силу ПЗЗ она успела благополучно завершить несколько объектов. Другие «зависли». В их числе оказался 50‑квартирный дом на Большой Озерной, 70, построенный на трех участках ИЖС. Не так давно районный суд признал право собственности владелицы участков на квартиры в этом доме. Но поскольку УГАСН разрешения на строительство не выдавало, риски сохраняются.

Проблемы возникли даже у тех компаний, которые своевременно получили разрешение на строительство сблокированных домов на участках ИЖС. Так, показательна судьба четырехквартирного таун-хауза в Ольгино. Проект реализовала фирма «Коструциони Санкт-Петербург», которой принадлежит участок на Круговой улице, 3. В 2008‑м фирма получила разрешение на строительство трехэтажного сблокированного дома. В начале прошлого года УГАСН приняло объект в эксплуатацию. Но проблемы возникли, когда застройщик попытался оформить его в собственность. УФРС отказало, пояснив, что надел не предназначен для размещения сблокированного дома. Фирма обратилась в арбитраж. Суд первой инстанции подтвердил, что с принятием ПЗЗ участок отнесен к категории земель, на которых можно возводить только одноквартирные дома. Дело дошло до кассации, которая установила, что, приступая к работам, инвестор опирался на градплан участка, утвержденный КГА в 2008 году, и этот документ допускал строительство сблокированных домов. Теперь КГА почему-то утверждает, что объект возведен с нарушениями. Суд предписал первой инстанции исследовать эти обстоятельства. Спор пока не завершен.

Есть много примеров, когда инвесторы даже не пытались получить разрешение на строительство и тем не менее открывали продажи. Одна из самых скандальных историй связана с проектом компании «Плазма». Многоквартирный дом на Выборгском шоссе, 140 строился с 2003 года без разрешения, на участках под ИЖС, да еще с превышением высотного регламента. В доме продано более 30 квартир. Во второй половине «нулевых» у застройщика начались проблемы. Работы на стройплощадке встали (готовность дома — 90%). В конце 2008‑го владельцы «Плазмы» подали иск о банкротстве. Дольщики пытались через суд добиться признания прав на долю в недострое, но безуспешно. Теперь конкурсный управляющий «Плазмы» пытается легализовать незавершенку, чтобы пустить объект с молотка в счет удовлетворения требований кредиторов. Сделать это пока не удалось.

Рисковая лазейка

Многие фирмы по-прежнему пытаются использовать лазейки в законе. С принятием ПЗЗ широкое распространение получила следующая схема. Представим: инвестору принадлежит участок ИЖС, на котором можно возводить только односемейные дома. Фирма получает в районной администрации разрешение на постройку индивидуального дома площадью, например, 1500 кв.м и высотой до трех этажей (четвертый –мансарда). Если дом — больше, проект необходимо согласовывать со Службой стройнадзора (и у нее же получать акт о вводе объекта в эксплуатацию), поэтому инвесторы стараются не превышать указанную площадь. Фирма декларирует, что дом предназначен для проживания одной семьи. Но построив дом, инвестор выделяет доли в проекте и оформляет их на разные лица, ведь нигде в законе не сказано, что, к примеру, 10 человек не могут владеть десятью частями одного индивидуального дома. Затем каждый собственник может потребовать выделить свою долю в натуре, если это возможно технически: есть перегородки, стены и т. д. Если эксперты ГУИОН благополучно составят кадастровый паспорт на часть дома как на отдельное помещение, дело останется за малым. Поскольку большинство инвесторов открывает продажи еще до того, как оформили собственность на легализованные таким образом квартиры, покупателям предлагают заключить предварительные договоры купли-продажи (выделенной доли или предполагаемого помещения). Но граждан могут поджидать самые разные сюрпризы.

Евгений Ширстов,
старший юрист компании «Качкин и Партнеры»:

— Даже если строительство успешно завершено, есть риск, что такую квартиру не удастся оформить в собственность. Во‑первых, при проведении кадастрового учета объекта (как индивидуального дома) будет учитываться его площадь, расположение и конфигурация комнат, которые должны соответствовать признакам ИЖС (например, не должно быть межквартирных дверей). Если характеристики объекта будут расценены как не соответствующие ИЖС, в проведении кадастрового учета будет отказано, а значит, невозможно будет легализовать объект.

Во‑вторых, при долевой схеме собственность покупателей будет регистрироваться не на конкретные квартиры, а на доли в праве на дом. Если правовая экспертиза установит, что дом предназначен для проживания многих семей, сделки по приобретению долей могут быть расценены как притворные. Такой отказ можно, конечно, оспорить в суде, но исход дела непредсказуем. Возможно использование неких обходных схем. Например, сначала права на дом оформляются на некоего посредника (т. е. на «одну семью»), а затем он продает жилище в долевую собственность покупателей. Но все такие схемы также являются искусственными и влекут определенные риски.

Если даже объект удастся легализовать, проблемы могут возникнуть с эксплуатацией квартир. Например, может статься, что мощности, зарезервированной монополистами, на всех не хватит.

В подобной ситуации оказались дольщики фирмы «Свой дом», которые приобрели секции в таун-хаузе в Старо-Паново. Согласно Генплану и градрегламенту на этой территории можно строить только односемейные дома. В сентябре 2010‑го администрация района выдала разрешение на строительство индивидуального дома на участке площадью 16,5 сотки. По факту фирма начала начала возводить многоквартирное здание. Покупателям предлагали приобрести «пай» (долю в доме). Позже дольщики обнаружили, что согласованные с «Ленэнерго» техусловия предполагают подключение мощности 35 кВт. На частный дом — более чем достаточно, на 11 квартир — мало. А согласованный с «Водоканалом» объем водопотребления — 1,5 куб.м в сутки. По СНиПам такого количества воды хватит на шесть человек Инициативная группа покупателей направила протесты в администрацию района и в прокуратуру.

В продаже есть много подобных объектов. Например, частное лицо предлагает приобрести по переуступке (через покупку пая в кооперативе) секцию в таун-хаузе на Менделеевской ул., 1 в Петродворцовом районе. Цена более чем привлекательная — 3 млн рублей за 100 кв. м. Эту территорию застраивает лодочный кооператив «Марина», в собственности которого находятся несколько участков ИЖС. Вот только есть ли у него разрешение на строительство многоквартирных зданий — вопрос. К подобным предложениям следует относиться с особой осторожностью.

Евгения Петрова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group:

— Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых может осуществляться только в соответствии с градостроительными регламентами, которые установлены Правилами землепользования и застройки для конкретной территориальной зоны.

Если регламентом предусмотрен только один вид разрешенного использования — например, для размещения индивидуального дома, — то строительство на таком участке многоквартирного или сблокированного дома не допускается. Такой объект будет обладать признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу. При этом наличие регистрации права собственности не является основанием для отказа в подобном иске (о сносе).

Приобретая долю в праве собственности на дом, необходимо понимать, что реализация этого права связана с определенными ограничениями. Порядок пользования домом должен быть определен соглашением сособственников, при этом в нем должно быть прямо сказано, какие конкретно жилые помещения поступают во владение и пользование собственнику. В противном случае каждый из собственников имеет права владения на весь дом.

Раздел такого дома на квартиры (что приведет к возникновению права частной собственности) может быть осуществлен только по соглашению всех сособственников. Но в регистрации прав на такие квартиры может быть отказано, если это будет противоречить разрешенному использованию земельного участка.