![]() |
— Даже если строительство успешно завершено, есть риск, что такую квартиру не удастся оформить в собственность. Во‑первых, при проведении кадастрового учета объекта (как индивидуального дома) будет учитываться его площадь, расположение и конфигурация комнат, которые должны соответствовать признакам ИЖС (например, не должно быть межквартирных дверей). Если характеристики объекта будут расценены как не соответствующие ИЖС, в проведении кадастрового учета будет отказано, а значит, невозможно будет легализовать объект.
Во‑вторых, при долевой схеме собственность покупателей будет регистрироваться не на конкретные квартиры, а на доли в праве на дом. Если правовая экспертиза установит, что дом предназначен для проживания многих семей, сделки по приобретению долей могут быть расценены как притворные. Такой отказ можно, конечно, оспорить в суде, но исход дела непредсказуем. Возможно использование неких обходных схем. Например, сначала права на дом оформляются на некоего посредника (т. е. на «одну семью»), а затем он продает жилище в долевую собственность покупателей. Но все такие схемы также являются искусственными и влекут определенные риски.
— Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых может осуществляться только в соответствии с градостроительными регламентами, которые установлены Правилами землепользования и застройки для конкретной территориальной зоны.
Если регламентом предусмотрен только один вид разрешенного использования — например, для размещения индивидуального дома, — то строительство на таком участке многоквартирного или сблокированного дома не допускается. Такой объект будет обладать признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу. При этом наличие регистрации права собственности не является основанием для отказа в подобном иске (о сносе).
Приобретая долю в праве собственности на дом, необходимо понимать, что реализация этого права связана с определенными ограничениями. Порядок пользования домом должен быть определен соглашением сособственников, при этом в нем должно быть прямо сказано, какие конкретно жилые помещения поступают во владение и пользование собственнику. В противном случае каждый из собственников имеет права владения на весь дом.
Раздел такого дома на квартиры (что приведет к возникновению права частной собственности) может быть осуществлен только по соглашению всех сособственников. Но в регистрации прав на такие квартиры может быть отказано, если это будет противоречить разрешенному использованию земельного участка.