2012‑й начался на рынке ипотечного кредитования с плавного роста ставок и повышения первоначального взноса. Эксперты прогнозируют, что этот процесс продолжится, и к концу года проценты по кредитам вернутся на уровень начала 2011‑го, а минимальный взнос увеличится до 20%.
В отличие от прошлого года, когда банки в среднем снизили ставки на 2% (а некоторые — на все 4–5%), в этом проценты уменьшают лишь единичные кредиторы, которые осваивают новый для себя петербургский рынок.
Среди них, например, Ханты-Мансийский банк (ХМБ), пришедший в наш город только в 2011‑м. Если в октябре прошлого года ХМБ кредитовал «первичку» под 14% до регистрации права собственности на жилье и 11% — после, теперь ставки составляют 12,5 и 10,9% (соответственно). Для вторичного рынка минимальная ставка снижена на 1% — до 12% годовых. Благодаря активности и лояльности банка ему уже удалось завоевать 5% городского ипотечного рынка.
На прежнем уровне удерживает ставки ВТБ24, который намерен в 2012 году почти удвоить показатели, выдав в Петербурге кредиты на 12 млрд рублей.
Однако в целом нынешний год будет не столь успешным для банкиров, как 2011‑й, когда было оформлено почти втрое больше займов, чем в 2010‑м (20 923 кредита против 7804).
Кредитные организации стали ужесточать условия еще в конце прошлого года. Так, Балтинвестбанк, который весь 2011‑й предлагал купить жилье в новостройке под 11,5% до регистрации собственности на квартиру и под 11% — после, теперь изменил ставки соответственно на 14 и 12,75%. На «вторичке» ипотека подорожала у Газпромбанка (+1% для кредитов в рублях), МДМ банка и Энергомашбанка (+1%), «Санкт-Петербурга» (+1,9% в рублях), «Уралсиба» (+1,5%) и других.
От нулевых первоначальных взносов, которые вернулись на рынок в 2011 году, пока почти никто не отказывается. Зато повышают размер взносов те, кто раньше соглашался одалживать 85–90% от стоимости покупаемого жилья. Скажем, Газпромбанк и «Зенит» теперь требуют от заемщиков на первичном рынке не 15%, как полгода назад, а 20%.
Эксперты предупреждают, что общего повышения взносов не избежать. Это связано не только с экономической ситуацией в целом, но и с тем, что в прошлом году были приняты поправки в федеральный закон о залоге. Теперь, если заемщик не может рассчитаться по кредиту и отдаст банку квартиру, будет считаться, что он погасил долг, даже если денег, вырученных от продажи залогового жилья, окажется недостаточно. Генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов считает, что, стремясь минимизировать возникающие в связи с этим риски, банки неизбежно увеличат первоначальный взнос.
Петербуржцы стали занимать не только чаще, но и больше. Как отмечает начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка Виталий Демидов, средний кредит за последний год вырос на 10–12%. Он объясняет это удорожанием недвижимости и тем, что среди заемщиков стало больше граждан, покупающих квартиру с нуля.
Раньше клиенты в основном продавали имеющееся жилье, брали ипотеку для доплаты и приобретали новое. Теперь же кредит стал основной суммой, а доплатой служат сбережения. В итоге средний размер займа вырос с 1,9 млн рублей (по данным на конец 2010 года) до 2,2 млн рублей (на конец 2011‑го).
Вероятно, в этом году условия кредитования будут представлять собой нечто среднее между условиями жесткого 2010‑го и либерального 2011‑го.
Условия выдачи ипотечных кредитов
Мнения экспертов
Виктор Моторин,
начальник отдела кредитования физических лиц петербургского филиала Газпромбанка:
– Тенденция прошлого года — увеличение числа кредитов на покупку более дорогого жилья (условия кредитования смягчались, а объекты первичного рынка поднимались в цене).
Виталий Демидов,
начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона
Абсолют Банка:
– В этом году, скорее всего, ставки слегка подрастут, на 1–1,5%. Это связано с удорожанием фондирования. Но корректность прогноза целиком зависит от макроэкономических факторов. При резком их изменении проценты могут довольно быстро увеличиться или упасть.
Александр Лелин,
генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– Про кризис вообще ничего говорить не хочу: в моем понимании это фикция. Страшен не кризис, а страх перед ним — отсюда большинство проблем на рынке строящегося жилья.
Прогнозировать безоговорочную позитивную динамику в 2012 году по всем показателям тоже остерегусь. Для меня эта тенденция не очевидна: ипотека притормозила бурное развитие, получить кредит на покупку квартиры стало гораздо сложнее, чем полгода-год назад. От рассрочек строители тоже постепенно отказываются из-за их экономической невыгодности.
Девелоперу получить кредит на строительство или привлечь соинвесторов тоже непросто: это сопряжено с рисками для обеих сторон. Чтобы развивалась ипотека и потребительский спрос, нужна стабильность, а ее за последние четыре года не было. Вот когда экономика покажет стабильный рост два-три года подряд, тогда можно будет говорить о подъеме отрасли.
Лев Гниденко,
генеральный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Продажи жилья в ипотеку в 2011‑м превысили прогнозы. Объяснить это можно низким уровнем инфляции: в прошлом году он составил 6,1%. В банках было достаточно свободных средств, ставки были невысокими. На рынке ипотеки появилась здоровая конкуренция, он сегментировался, что позволило каждому банку сосредоточиться на своей целевой аудитории.
С начала 2012 года уже наблюдается повышение ставок. Конечно, это отрицательно скажется на ипотеке. Объем кредитования снизится. Основная причина — разгорающийся в Европе кризис.
Юха Вятто,
генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус»:
– По итогам 2011 года квадратный метр на первичном рынке подорожал примерно на 8%, что привело к увеличению средней стоимости кредита. В 2012‑м прогнозируется рост цен в пределах инфляции или чуть выше, то есть их реальное повышение, скорректированное на индекс потребительских цен, может составить до 3%.
Ольга Мягченко
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 7(693) | 20-02-2012 | c.10 
