Городской суд встал на защиту дольщика, заключившего предварительный договор с компанией «Импульс», и признал за ним право на долю в недостроенном ЖК «Идеал». Решение может повлиять на судебную практику. Некоторые юристы говорят о предвыборном подтексте.
Петербургские суды и раньше признавали право собственности по предварительным договорам, но лишь в исключительных случаях и если не было разногласий между продавцом и покупателем. (Например, граждане обращались в суд, если Управление Росреестра отказывало в регистрации из-за долгов застройщика перед городом.) Либо, как в случае с «Павловским посадом», когда дольщики пытались защитить недвижимое имущество от кредиторов фирмы-банкрота — тогда на сторону покупателей встал арбитражный управляющий.
В случае с «Импульсом» дом не сдан, а застройщик не собирался признавать требования истца. Напомним, компания «Импульс» решила свести счеты с инициативным дольщиком — Владимиром Зайцевым — и расторгнуть с ним предварительный договор купли-продажи квартиры в незавершенном ЖК «Идеал» на Красносельском шоссе, 55. «НП» подробно описывала конфликт в прошлом номере (см. материал «Капкан на недовольного дольщика»).
Застройщик заявил, что действие договора прекратилось: в нем не указан точный срок заключения основного договора, а значит, он считается действительным один год. Фирма предложила вернуть деньги, но дольщика это не устроило — его вложения за несколько лет обесценились. Владимир Зайцев подал иск в районный суд, требуя признать право собственности на долю в «незавершенке».
Он указал, что удовлетворение иска — это единственный эффективный способ защиты его прав. Пушкинский районный суд отказал покупателю, зато удовлетворил встречный иск «Импульса» о признании обязательств по договору прекращенными.
Покупатель подал кассационную жалобу. Он сослался, в частности, на обширную практику признания прав на недострой по инвестиционным договорам (узаконенную Верховным судом) и те решения, в которых служители Фемиды фактически приравнивали предварительные договоры к договорам долевого участия. Он напомнил, что эта тенденция нашла отражение и в свежих законодательных инициативах, в том числе в поправках к закону о банкротстве.
На днях Городской суд, обобщив предыдущую практику, отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования покупателя. Полный текст решения будет готов в течение нескольких недель. Мы обязательно вернемся к этой теме.
Опрошенные «НП» юристы говорят о предвыборном подтексте: мол, важно не допустить социальной напряженности, ведь осталось много несданных объектов, где квартиры продавались в обход 214-го ФЗ; строительство таких домов часто сопровождается конфликтами, а интересы дольщиков игнорируются. И не случайно суды общей юрисдикции стали лояльнее относиться к предварительным договорам.
О позиции арбитражных судов в отношении юрлиц, которая выглядит прямо противоположной, см. материал в следующем номере «НП».
Роман Денисов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 39(674) | 03-10-2011 | c.5
