Застройщиков лишают аванса Все новости
Роспотребнадзор оштрафовал «Главстрой-СПб» за то, что фирма обязывает дольщиков заключать договоры с управляющей компанией и вносить предоплату за коммунальные услуги. Арбитражный суд признал законность санкций.
Исход этого дела интересен с точки зрения складывающейся судебной практики. С жалобой в Роспотребнадзор обратился один из покупателей квартир в комплексе «Северная долина». Он решил, что некоторые пункты договора долевого участия ущемляют его права. В частности, при подписании акта приемки квартиры покупатель обязуется заключить договор с УК, а также внести ей аванс за шесть месяцев. Эти деньги он должен перечислить на счет застройщика. Роспотребнадзор рассмотрел жалобу и пришел к выводу, что «Главстрой-СПб» незаконно навязывает услуги УК, чем нарушает вторую часть статьи 14.8 КоАП. Чиновники выписали штраф в размере 10 000 рублей. Компания обратилась в арбитраж. Ее юристы настаивали на свободе договорных отношений между продавцом и покупателем. Однако первая инстанция отказала в иске, поддержав позицию надзорного органа.
«Законом запрещено обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных. В соответствии со статьей 161 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны сами выбирать один из способов управления (ТСЖ, ЖСК, УК и т. д.)», — говорится в решении суда. При этом судьи подчеркнули, что оплата услуг предусматривает перечисление денег исполнителю, а не застройщику. Представители фирмы подали апелляционную жалобу.
«Жилищное законодательство сейчас меняется. Даже судебные органы затрудняются однозначно трактовать некоторые положения. (В том числе — той части, которая регулирует оплату коммунальных и других эксплуатационных услуг дольщиками.) Мы уверены в законности наших договоров и надеемся, что апелляционная инстанция разберется в сути данной проблемы», — комментирует Андрей Мельниченко, начальник отдела правового обеспечения компании «Главстрой-СПб».
Юристы предлагают разделить вопрос на две части. «Что касается навязывания услуг УК, то в этой части доводы Роспотребнадзора выглядят логичными и обоснованными, тем более что последние поправки в ЖК гласят: до тех пор пока собственники не определятся со способом управления, исполнять функции УК должна компания, которую выберут по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, — напоминает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости юридической фирмы «Качкин и Партнеры». — Что касается предоплаты за коммунальные услуги, здесь все сложнее. Застройщики вправе требовать, чтобы покупатели компенсировали им фактические расходы на содержание квартир с момента их приемки. Другой вопрос, что фирма должна обосновать сумму платежа».
Практика взимания предоплаты за «коммуналку» широко распространена среди застройщиков. И это не первый случай, когда граждане обращаются с жалобами в Роспотребнадзор. В прошлом году одно из таких дел дошло до Высшего арбитража. Дольщица фирмы «Северный город» приобрела квартиру в доме у площади Победы по договору цессии. При подписании акта приема-передачи застройщик потребовал компенсировать расходы на содержание квартиры (свыше 60 тыс. рублей), которые не оплатил прежний покупатель, а также внести предоплату за полгода. Дольщица обратилась в Роспотребнадзор. Тот выписал штраф. Фирма попыталась его обжаловать, но безуспешно. Дело дошло до ВАС, который не стал пересматривать решение. Некоторые СМИ поспешили констатировать: предоплата за «коммуналку» объявлена вне закона. Однако юристы призвали не горячиться, указав на специфику конкретного дела. «Практика разрешения споров по авансовым платежам еще только складывается, — говорит Александра Дегтярева, юрист компании «Адвокат ФРЕММ». — На мой взгляд, если дольщик не согласен на предоплату, то навязывать ее неправомерно».
Здесь есть нюанс. Тот факт, что суд оставил в силе предписание Роспотребнадзора, не означает, что спорный пункт в договорах автоматически аннулируется. Дмитрий Некрестьянов объясняет: «Роспотребнадзор лишь привлекает застройщика к административной ответственности и предписывает не допускать таких нарушений в будущем. Но это не значит, что граждане вправе не исполнять заключенные ранее договоры». Дольщики фирмы «Содружество» ставили вопрос о правомерности авансовых платежей за «коммуналку». С некоторыми гражданами фирма успела заключить допсоглашения, возложив на них обязательства по предоплате, с другими — нет. Районный суд решил, что те граждане, которые добровольно подписали такие условия, должны их исполнять. Зам. директора компании «Юр-Сити» Татьяна Богданова подтверждает, что единообразная практика пока не сложилась, но считает, что оспорить требования аванса вполне реально.
Роман Денисов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 38(673) | 26-09-2011 | c.16