Коттеджи в организованных поселках можно продавать по 214‑ФЗ, и даже с регистрацией договоров в Росреестре. Но не всякие и лишь при соблюдении ряда условий.
Суд запретил компании «Рант» реализовывать дома во Всеволожске по договорам долевого участия, и компания не стала обжаловать это решение. А компания «Энергомашстрой» свои договоры успешно регистрирует. По словам юристов, при использовании в малоэтажном секторе 214‑ФЗ важны нюансы.
О казусе с компанией «Рант» мы подробно писали в № 27/2011. Фирма арендовала участок под застройку в микрорайоне Мельничный Ручей. Проект предусматривал возведение 27 индивидуальных домов. В прошлом году «Рант» предложил клиентам заключать договоры об участии в долевом строительстве (в рамках 214-ФЗ).
«Обслуживание поселка будет централизованным, дома обеспечены общей инфраструктурой, и мы не видим принципиальной разницы между реализацией квартир в многоэтажной новостройке и продажей домов в таком комплексе», — заявила Евгения Добровольская, начальник юридического отдела компании «Рант».
В конце 2010-го один из договоров был отправлен на регистрацию в Управление Росреестра. Вскоре пришел отказ с мотивировкой: индивидуальное строительство не подпадает под действие 214-го закона. Девелопер подал иск в арбитраж, требуя признать решение ведомства незаконным. В конце июня суд отказал в иске. Основание: сделки по финансированию строительства обособленных объектов регулируются 39-ФЗ («Об инвестиционной деятельности»). Продавец, как пояснил судья, должен был заключать с покупателями инвестиционные договоры.
Однако вопрос, можно ли в принципе продавать коттеджи по договорам долевого участия, остался открытым. Опыт некоторых девелоперов показывает, что можно. Например, компания «Энергомашстрой» заключает сделки по 214‑ФЗ с покупателями домов в малоэтажном поселке «Мои Териоки» в Зеленогорске. Представители фирмы говорят, что городское Управление Росреестра регистрирует такие договоры.
«В 214‑ФЗ сказано, что этот закон распространяется не только на многоквартирные дома, но и на другие объекты недвижимости. Главное, чтобы был сформирован список общедолевого имущества жильцов. Например, в нашем проекте он четко определен: внутриквартальные коммуникации, подсобные помещения, постройки, предназначенные для обслуживания всего поселка, и т. д. Мы включили соответствующее положение в проектную декларацию и отразили в генплане участка», — заявляет представитель фирмы «Энергомашстрой» Наталья Журавлева.
«Проблема не в том, что практика Росреестра по СПб и Росреестра по ЛО различается, хотя и такое бывает, а в формальном несоответствии документов «Ранта» идее «долевого участия в строительстве», — комментирует Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям фирмы «Качкин и Партнеры». — Из решения суда видно, что мотивами отказа послужили два обстоятельства: не представлен план создаваемого объекта с указанием местоположения и отсутствует общее имущество, переходящее в собственность дольщика одновременно с домом. Полагаю, если компания дополнит договор пунктом о доле в общем имуществе и его составе, это позволит получить желаемый результат».
Роман Денисов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 34(669) | 29-08-2011 | c.13
