В детский сад по Кольцевой Все новости
Кому нужны «голые» квадратные метры — жилье без поликлиники и детского садика поблизости, без остановки транспорта в нескольких шагах? Нехватка образовательных и медицинских учреждений особенно остро ощущается в зонах массовой застройки.
Город серьезно взялся за эту проблему только в последние несколько лет. За прошлый год введены десятки социальных объектов, но их все равно не хватает. Застройщики и сами не против строить садики, но не у всех есть для этого средства.
В 2010 м за счет бюджета построено семь детских садов, еще два прошли капремонт. В Красносельском районе новый детсад позволил сократить очередь почти вдвое.
Общегородская очередь с 1 сентября 2010 года сжалась втрое: с 3747 до 1239 человек. Тем не менее дефицит дошкольных учреждений (ДУ) сохраняется в Колпинском, Петродворцовом, Выборгском, Приморском и Красносельском районах. (Последние два уже несколько лет лидируют по площади вводимых новостроек.)
По словам председателя Комитета по образованию Ольги Ивановой, чтобы снять напряженность, детские сады открывают на первых этажах школ. За полгода заработали 17 таких отделений. А в Выборгском районе под ДУ перепрофилировали две начальные школы.
В 2011 году город введет 20 детсадов: пять в СПЧ, два в Коломягах, четыре в Осиновой Роще, где строят жилье для военных, столько же в ЮЗПЧ Красносельского района.
Кроме того, под эти цели бюджет выкупит около десятка встроенных помещений в новых жилых комплексах. Планируется также вернуть здания ДУ, которые используются не по назначению. По словам г жи Ивановой, в 2011 м вполне можно высвободить 14 объектов, которые занимают в основном службы и ведомства городского подчинения. Выкупать бывшие детсады у частных собственников — слишком дорого.
За год возведены и реконструированы семь общеобразовательных школ в общей сложности на 3850 учеников, после капитального ремонта открылось 14. В планах на 2011 год — построить еще семь школ, в том числе в Приморском и Красносельском районах. Еще три будут реконструированы.
Садики в складчину
Однако возможности бюджета не безграничны. Губернатор Валентина Матвиенко призвала застройщиков возводить социальные объекты вместе, используя схему государственно-частного партнерства (ГЧП).
Первый конкурс на выбор партнера уже объявлен. Победителю предстоит построить два детских сада и школу в микрорайоне «Славянка», а также садик и школу в Новой Ижоре. Оба жилищных проекта реализует компания «Балтрос».
Общая численность населения в них составит около 100 000 человек. Многие дома уже заселены. Социальные объекты возведут по типовым проектам (школы — на 825 мест, садики — на 110).
Предварительная стоимость работ — 2,13 млрд рублей. Победитель конкурса должен построить здания и эксплуатировать их, а через 12 лет город выкупит недвижимость, заплатив в общей сложности 3,765 млрд рублей. Платежи распределят на последние десять лет договора.
Оба поселка строятся на землях, оформленных в собственность ГК «Балтрос». Чтобы школы и садики возводились на основе ГЧП, в 2009-2010 годах компания отказалась от «социальных» участков в пользу города.
Первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин говорит, что изначально компания планировала самостоятельно построить эти объекты и продать городу: «До кризиса такая схема казалась нам вполне работоспособной. Но резкое сокращение финансирования нарушило эти планы. На школу необходимо $1,5-2 млн. Где эти деньги взять? Если строить за счет дольщиков, жилье получится дороже. Банки отказываются кредитовать такие объекты без городских гарантий. Администрация же понимает, что без социальной инфраструктуры в новых районах нельзя. Поэтому и разработана схема ГЧП».
По мнению г на Еремина, ситуация с социальными объектами весьма тяжелая. По другим большим проектам создание школ и детских садов шло и идет с серьезным отставанием.
Причин несколько. Во первых, в городском бюджете просто не хватает средств. Во вторых, подводят сроки заселения новых районов. Если построить сейчас комплекс на 10 000-15 000 человек, то целиком он заполнится не раньше чем через два-три года. При этом нельзя возвести садик, например, на 50 мест, а потом пристраивать к нему секции.
Итоги дебютного конкурса по ГЧП подведут 31 марта. Прием заявок уже закончился. Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов говорит, что наиболее очевидный участник будущего ГЧП — «Балтрос»; не исключено, что найдутся и другие претенденты.
Председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко подтверждает, что город намерен активно использовать этот механизм для строительства поликлиник, школ, детсадов, спортивных и других социальных объектов: «Если раньше в основном велась точечная застройка, то сегодня идет развитие больших территорий. Насыщение новых жилых кварталов социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой требует огромных денег. Динамика роста доходной части бюджета — хорошая, однако только за счет городских средств синхронного обеспечения новостроек социальной инфраструктурой не достичь».
Сделай сам
Исполнительный директор компании «Главстрой СПб» Александр Ермак говорит, что ГЧП — вынужденная схема, обусловленная дефицитом городского бюджета: «В принципе для нас она малоинтересна. Мы должны построить комплекс, ввести его в эксплуатацию, оформить все документы и уйти. Плохо себе представляю, как застройщик, закончив стройку, еще на 10 лет «подвиснет» на площадке, эксплуатируя школу». Компания реализует масштабный проект «Северная долина». Всего предусмотрено десять кварталов, которые осваиваются поэтапно.
Сейчас активно застраивается 15 й квартал, где предусмотрены две школы и четыре детских сада. «Главстрой СПб» уже возводит один из детсадов, чтобы привязать его ввод в эксплуатацию к сдаче первой очереди квартала — 196 000 кв. м. Летом ключи от квартир передадут гражданам, а детский сад закончат к осени.
«Предполагаем, что к сдаче всего квартала (в конце 2012 го) там будут все социальные объекты. Сейчас проектируем их, возможно, к концу года начнем строить. По первому садику договорились с городом, что возведем сами, а бюджет его выкупит по фактической себестоимости. По следующим объектам ведем переговоры о схеме участия города», — говорит Александр Ермак.
По его словам, с одной стороны, застройщику выгодней, чтобы город сам занимался строительством. С другой — участки, выделенные для социальных объектов, не всегда подходят для типовых городских проектов. Кроме того, компания может контролировать сроки строительства, увязывая их со сдачей жилья, что актуально как раз при комплексном освоении. Пока город проведет аукционы по выбору подрядчика, пока выделит деньги — работы могут затянуться.
По мнению гендиректора компании «Мегалит» Александра Брега, если строительство жилья и социальных объектов находится в одних руках, это эффективнее и экономичнее: «Мы не можем влиять на сроки бюджетных строек. Новоселы должны иметь возможность пользоваться всеми объектами социальной инфраструктуры. Будь у нас соответствующие ресурсы, мы бы построили их сами. Но их пока нет. Рад, что город это понимает и включает в свою программу такие объекты. Если схема ГЧП окажется интересной для бизнеса, мы готовы участвовать».
Помимо недостатка бюджетных средств у города есть сложности и с увязкой сроков. «Реальные планы реализации проектов комплексного развития территорий только сейчас появляются в виде утверждаемых проектов планировок. И сейчас мы понимаем их потребности в инженерной подготовке и социальных объектах.
Планы застройщиков, которым город продал землю под комплексное освоение, мы обеспечиваем. Это касается, например, «Северной долины» и «Балтийской жемчужины», — говорит Вячеслав Семененко. При этом городу еще необходимо предусмотреть средства в бюджете, провести конкурсы и т. д.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин полагает, что в проектах комплексного освоения обеспечение необходимой социальной инфраструктурой входит в обязанности застройщика. В обязательном порядке предусматриваются детские сады, школы, учреждения досуга и пр.
Эти объекты закладываются в генеральный план застройки с самого начала. И в этом преимущество перед домами, которые возводятся в рамках уплотнительной застройки.
«Проблема в том, что зачастую застройщики оставляют «социалку» на потом. Многие склонны начинать строительство этих экономически невыгодных объектов, когда сданы и заселены все жилые дома», — говорит Николай Гражданкин.
В проекте «Новый Оккервиль», который реализует компания, предусмотрены две школы, четыре детских сада, спортивно-оздоровительный центр с бассейном и ледовой ареной. Завершена первая очередь, возводится детский сад, который достроят в конце 2011 го. Началось сооружение спортивно-оздоровительного комплекса.
«В системе обеспечения новостроек социальными объектами должно действовать правило: «социалка» соответствует численности населения квартала прямо сейчас, а не в планах города или застройщика. Тогда всем будет комфортно жить», — говорит Николай Гражданкин.
Большинство застройщиков уходят от ответа на «социальные» вопросы. За счет бюджета или инвесторов, но здания школ и детских садов все же возводятся. А вот когда они реально начнут работать, сказать сложно.
И конечно, это не дело компаний.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 11(646) | 21-03-2011 | c.16
