Малоформатная экзотика Все новости
Квартиры в «немецких коттеджах» — постройках 1940-50-х годов — привлекают покупателей и сегодня. Одни интересуются ими как дешевым жильем, другие намереваются оборудовать таун-хауз в центре города.
На севере города (в Приморском и Выборгском районах) эти дома более качественные, многие с капремонтом, ухоженные и дорогие, южнее (в Красногвардейском, Невском, Кировском районах) — большинство с деревянными перекрытиями, старыми коммуникациями и небогатым контингентом.
Немецкий конструктив
«Немецкими коттеджами» риэлторы условно называют 2-4-этажные малогабаритные кирпичные дома, построенные с 1945 по 1952 год. Для их возведения, как правило, привлекали пленных немцев и финнов. В послевоенном Ленинграде не было хороших стройматериалов и техники, именно поэтому за основу были взяты немецкие проекты невысоких построек.
Существует восемь типов таких домов. Их общие характеристики — близость к центру и станциям метро, небольшое число квартир в доме (4-8), потолки под три метра. Здания было принято украшать эркерами, ажурными балконами (встречаются как небольшие, так и весьма просторные). Между корпусами нередко имеются массивные арки, которые подчеркивают камерность таких кварталов. Плотность населения в них небольшая, дворы зеленые, посторонние туда заходят редко — люди живут почти как в деревне.
В таких постройках встречаются двухкомнатные квартиры (по 48 метров) и «трешки» (до 60 метров общей площади). Площадь комнат — 11-18 «квадратов». Кухни по сегодняшним меркам очень маленькие — 5,5-7 кв.м, практически везде колонки. В некоторых квартирах до сих пор не оборудованы ванные.
В городе «немецкие коттеджи» разбросаны по шести районам «поселками» в несколько десятков домов, около половины располагаются у промзон. В Приморском и Выборгском районах здания добротные, дворы, как правило, ухоженные. Это, пожалуй, и привлекает покупателей: дом с металлическими перекрытиями — та же «сталинка», но дешевле.
Приобретая объект на юге, новый владелец основательно потратится на ремонт. Например, по наблюдениям риэлторов, дома близ станции метро «Елизаровская» построены на «легком» фундаменте и со временем «ушли в землю» — теперь в них сыровато. В большинстве из них деревянные перекрытия и лестницы, проходная ванная, старые коммуникации.
Таун-хауз в уме
Цены на объекты в южных и восточных районах, пожалуй, сопоставимы со стоимостью жилья в старой советской «панели» («хрущевках», ранней 504-й серии). Такие квартиры сегодня интересны покупателям с небольшим бюджетом, которые подыскивают жилье в конкретном квартале либо в пешей доступности от метро.
Но большинство претендентов на «немецкий коттедж» предпочитает варианты на севере города. По ценам они сопоставимы со «сталинками», могут быть и дороже, если у квартиры — уникальные качественные характеристики.
«Цена на «немецкие коттеджи» напрямую зависит от того, был ли там капремонт (даже местоположение отходит на второй план). Он может увеличить стоимость объекта до полутора раз. Обновленная постройка простоит еще не одно десятилетие, а с течением времени уникальность места будет цениться еще больше», — полагает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.
Некоторые покупатели мечтают сделать из нескольких квартир этакий таун-хауз недалеко от центра (и подобные примеры уже есть), малоэтажные кварталы на окраине города таких клиентов не устраивают. Кого-то привлекают 2-3-сторонние квартиры с отдельным входом — что тоже редкость для городского жилья. «Не так давно у нас прошла пара сделок с «немецкими коттеджами».
На «Черной речке» покупателя заворожил вид на воду из окон второго этажа. На «Удельной» клиент покупал две соседние квартиры под коммерцию», — рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
Впрочем, найти подходящий вариант непросто: из отдельных квартир в коттеджах (тем более в северных районах) жильцы почти не выезжают. Во-первых, для жилья они вполне пригодны. А во-вторых, рассчитывать на приличную альтернативу не приходится.
Невелик выбор предложений и под коммерческие цели. Общая площадь коттеджа — 500-700 метров, здесь вполне может разместиться офис либо мини-гостиница.
«У «Черной речки» некоторые фирмы уже заняли целые здания — на рынок хорошие предложения выходят крайне редко. На Среднеохтинском проспекте объекты уже не так интересны, в последнее время тут снизилась проходимость: на Большой Пороховской закрыли торговую зону. Некоторый интерес представляют дома возле «Елизаровской», особенно на пути следования от метро до книжной ярмарки в ДК им. Крупской», — поясняет Людмила Синьковская, генеральный директор АН «Русский дом».
Судьба «немецких коттеджей» пока непонятна. Строились они раньше «хрущевок», но исчезнут, скорее всего, позже. Широкий диапазон цен и качественных характеристик некоторое время еще будет привлекать к ним покупателей с разными финансовыми возможностями.
Цены на квартиры в «немецких коттеджах», млн руб.
|
Район
|
2-к. кв.
|
3-к. кв.
|
| Приморский |
3,2-3,6
|
4,0-5,0
|
| Красногвардейский |
3,1-3,5
|
3,8-4,7
|
| Невский |
2,9-3,2
|
3,7-4,5
|
| Кировский |
2,8-3,0
|
3,7-4,5
|
По данным опроса агентств недвижимости
Мнения экспертов
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– В интересных местах предложений практически не найти ни под жилье, ни под коммерцию. Те, кто попадает в эти обустроенные квартальчики, приживаются там надолго. Платежеспособный спрос сосредоточен на «Черной речке» и «Удельной»: там чаще всего встречаются дома после капремонта с чистыми парадными и новыми коммуникациями. По качеству они не уступают добротным «сталинкам» или даже кирпичному жилью советских годов постройки.
«Немецкие коттеджи» в Невском, Кировском районах больше напоминают старый фонд без капремонта. Но, думаю, их снесут не ранее чем через 15-20 лет, и то лишь в самых «депрессивных» местах.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– В «немецком коттедже» сегодня можно приобрести неплохую комнату. За 800 000-900 000 рублей гарантированы минимум соседей и, как правило, метро поблизости — почти идеальный перевалочный пункт на пути к собственной квартире. Предложения, правда, единичны.
Думаю, со сносом целых кварталов «немецких коттеджей» могут возникнуть проблемы: редкий житель таких зон захочет покидать насиженное место без веской причины (более просторная квартира в другом районе вряд ли станет сильным аргументом).
Владимир КАМОЛИНКОВ,
коммерческий директор АН «Аркада»:
– «Немецкий коттедж» сегодня может привлечь покупателя только низкой ценой, которая перевесит его многочисленные конструктивные недостатки. И то, скорее всего, это будет клиент, который слабо ориентируется на рынке.
Уверен, что после «хрущевок» они пойдут под снос вместе с «кировками» и прочими постройками того времени. В первую очередь освобождаться будут кварталы у промзон — под строительство коммерческой недвижимости.
Зося ЗАХАРОВА,
руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:
– Некоторые клиенты подыскивают и такие специфические квартиры (чаще — дорогие). Все же малоэтажная застройка в нашем городе — редкость, она всегда считалась привлекательной, признаком некой зажиточности. Особенно это касается построек на «Черной речке», недалеко от воды.
Надежда ТОДЫКОВА,
директор отделения АН «Итака»:
– Чаще всего «немецкие коттеджи» встречаются в продаже в Кировском (у метро «Нарвская») и Невском (метро «Елизаровская») районах, реже — в Приморском и Выборгском. Клиентов нередко интересует возможность последующей перестройки их в таун-хаузы. Подобная переделка, возможно, дала бы вторую жизнь некоторым домам. Но большинство из них устарели, они занимают площадь, на которой можно возвести новое современное жилье на несколько сотен семей вместо десяти—двадцати.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 8(643) | 28-02-2011 | c.14
