Высший арбитражный суд готов легализовать договоры купли-продажи строящихся объектов недвижимости. Проект соответствующего постановления готов. Однако на отношениях между застройщиками и дольщиками нововведения, скорее всего, не скажутся.
ВАС подчеркивает, что Гражданский кодекс разрешает заключать договор купли-продажи как на имеющийся у продавца товар, так и на товар, который еще только будет создан.
Включая объекты недвижимости. И даже в том случае, если право собственности продавца еще не зарегистрировано. Запись в реестре должна появиться к моменту регистрации перехода имущества от продавца к покупателю.
Главное — предмет договора должен быть четко обозначен. Если объект еще строится, его надо подробно описать: указать местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики по проектной документации. Если всего этого в договоре купли-продажи нет, но полная информация содержится в акте приема-передачи, то договор опять же не может быть признан незаключенным. А значит, и отказ в государственной регистрации по этим причинам незаконен. Эти нормы распространяются и на участки, границы которых к моменту подписания договора не сформированы.
ВАС также напоминает судам, что регистрация договора купли-продажи жилого помещения необходима, только если оно уже находится в собственности продавца. Если речь идет о строящемся жилье (к примеру, одна компания покупает его у другой), такой договор не подлежит регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Однако ВАС делает специальную оговорку: все эти разъяснения не распространяются на «долевку», то есть на привлечение средств граждан для строительства жилья. Эти отношения регулирует 214-ФЗ.
Генеральный директор юридической компании «Качкин и партнеры» Денис Качкин заметил: «Некоторые эксперты и СМИ поспешили сделать «революционные» заявления о новой схеме для застройщиков. Мы полагаем, что попытки недобросовестных участников рынка воспользоваться этим документом, чтобы обойти закон, суды будут рассматривать как притворные сделки».
Г-н Качкин считает, что постановление ВАС позитивно отразится на рынке: документ позволяет продавать проектируемые и строящиеся объекты, минуя традиционные предварительные договоры. Упростится ситуация с недвижимостью, которая существует де-факто, но юридически не оформлена (приватизируемые объекты, участки и недооформленные по различным причинам строения).
Документами можно будет заниматься уже после заключения договора; главное, чтобы продавец и покупатель одинаково понимали предмет купли-продажи. «Если объект существует фактически, глупо утверждать, что его нет лишь потому, что в реестре отсутствует запись о нем. Тем не менее нам приходилось сталкиваться с такой судебной практикой», — говорит Денис Качкин.
Юрисконсульт компании «НДВ СПб» Анастасия Солдатова напоминает, что российская правовая система не использует прецедентное право и постановление Пленума ВАС — руководство к действию только в системе арбитражных судов. Это не нормативно-правовой акт, подлежащий обязательному применению неограниченным кругом лиц.
«Некоторые пункты проекта подразумевают реформу сложившихся правоотношений. Например, необходимость обязательной регистрации только перехода права собственности, а не договора купли-продажи будущего объекта недвижимости. Однако зачастую разные инстанции принимают противоречивые решения. Кроме того, правовые проблемы физических лиц чаще решаются в судах общей юрисдикции», — говорит Анастасия Солдатова.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 44(628) | 08-11-2010 | c.6
