Баланс на грани стагнации Все новости
Кризис пошел на пользу: петербургский рынок строящегося жилья выглядит сегодня на редкость сбалансированным. Цены стабильны; общий объем продаж примерно соответствует темпам вывода новых объектов. Отложенный спрос исчерпан, а новой волны ждать неоткуда: доходы граждан расти отказываются. Похоже, рынок входит в весьма интересную фазу: за жесткой конкуренцией издержек уже просматривается начинающаяся борьба концепций.
По данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», объем предложения строящегося жилья составляет 2,86 млн кв.м. Несколько другие цифры приводит АРИН: 2,155 млн кв.м. Расхождения, возможно, объясняются разными методиками подсчета, но это не так и важно.
Ни кризис перепроизводства, ни внезапный дефицит петербургским новостройкам не угрожают. Генеральный директор Группы ЛСР Александр Вахмистров полагает, что ввод жилья в ближайшие годы будет колебаться вокруг все той же отметки: 2,3-2,5 млн кв.м. Объем продаж, по расчетам экспертов, составит 1,8-2 млн кв.м.
Главные тенденции посткризисного периода определились.
Спрос сосредоточен в нижнем ценовом диапазоне, там же формируется и 80-90% предложения; малогабаритное жилье остается в фокусе покупательского интереса. «Синдром недостроя» сходит на нет: граждане все более уверенно покупают жилье на начальных стадиях строительства. (По данным АРИН, за время строительства стоимость квартиры может подняться на 12-29%.)
Но при этом они хотят за свои (небольшие) деньги купить не просто квадратные метры, а понятную и (желательно) комфортную среду обитания. Доля частных инвесторов остается в пределах статистической погрешности; роль ипотеки растет, но к докризисным показателям кредитование приблизится нескоро.
«На первое место выходят такие требования к жилью, как удобное месторасположение, потребительские характеристики, хорошая транспортная доступность, — отмечает директор департамента долевого строительства АРИН Елена Амирова. — Не последнюю роль в выборе будущего жилья играет и репутация компании-застройщика. Причем клиентам не важно, на какой стадии строительства находится дом, если они уверены, что он в любом случае будет завершен и сдан».
По словам Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, объем предложения на первичном рынке жилья составляет порядка 35 000 квартир, на вторичном — около 25 000 квартир.
Можно сравнить: по данным, предоставленным ГК «Аверс», в благополучном Гамбурге (1,8 млн жителей) за прошлый год было продано около 6800 новых квартир; в Мюнхене (1 млн) — 5200. То есть дефицит жилья у нас, бесспорно (если говорить о площади на душу населения), есть, но он сбалансирован существенно бОльшим, чем в Европе, объемом предложения. И конечно, существенно меньшими доходами граждан.
«В ближайшее время будет ощущаться дефицит малогабаритных квартир и студий в спальных районах, — говорит Николай Пашков. — Для покупателя типового жилья основными факторами остаются цена, местоположение и характеристики квартиры (площадь, рациональность планировки, отделка)».
Причем термин «цена» чаще означает не стоимость квадратного метра, а общий бюджет сделки.
Цена вопроса
Застройщики, опрошенные «НП», разделились на две группы. Те, кто работает преимущественно в эконом-классе, уверенно говорят, что критерий цены остается первейшим и самым значимым. Те, кто строит дома категории «комфорт», так же уверенно заявляют, что покупателя интересует надлежащее качество жилья и (шире) среды обитания — и что попало он даже за минимальные деньги покупать не будет.
«Интерес граждан к массовому продукту всегда будет определяться ценой, — говорит директор по маркетингу и продажам «Главстроя СПб» Михаил Бузулуцкий. — Качество в этом случае всегда будет на втором месте, а то и дальше. Проекты комплексного освоения — это по определению дискаунтеры, торгующие массовым недорогим продуктом. Стоимость входа в покупку всегда будет решающей. Большинство наших покупателей — это люди, которым просто нужна крыша над головой. Уже потом они обращают внимание на близость к центру, экологию и т.д.».
«Что касается важности такого параметра, как цена, для покупателя, безусловно, он сейчас основной, — подтверждает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». — Когда ситуация изменится — это, скорее, вопрос экономики страны в целом и уровня благосостояния граждан. Кроме того, это вопрос «дешевой» и доступной ипотеки, который у нас также сейчас не решен».
«К сожалению, для эконом-класса цена остается основным критерием выбора новой квартиры, — соглашается Лариса Окунь, зам. генерального директора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой», — поскольку до сих пор доходы большинства горожан не позволяют им решить квартирный вопрос даже с помощью ипотеки».
Сегодня однокомнатную квартирку или студию площадью 30-40 кв.м в северных районах можно купить за 1,6-1,8 млн рублей (срок сдачи — 2011-2012 гг.). В Красносельском и Красногвардейском нетрудно найти аналогичные варианты от 1,3-1,4 млн рублей.
Цены на двухкомнатные квартиры на севере (Парголово, Бугры) начинаются от 2,4-2,5 млн рублей, примерно от той же отметки — в южных районах (Горелово); в Колпино можно найти и дешевле — от 2 млн. Это нижняя граница рынка, с которой другие застройщики обязаны считаться.
Как и с объемом продаж в «Северной долине»: более 2000 квартир реализовано за четыре месяца. Это без учета 900 квартир, забронированных городом. Кстати, минимальная покупка в «Северной долине» (студия) как раз и обходилась клиенту в 1,5 млн рублей. (На этой неделе «Главстрой СПб» планировал повысить цены.)
Сегодняшний рынок похож на пирамиду с широким основанием. Смещаясь вниз по цене на 100 000-200 000, застройщик (надежный, конечно) обретает сотни новых потенциальных клиентов.
Похожая ситуация сложилась в Москве. Хотя там ограниченность предложения налицо (в столице ввод в этом году по прогнозам составит всего около 2 млн кв.м), но цены расти отказываются, и спрос в сентябре даже сократился. Потому что есть ближнее Подмосковье, где только в этом году, по данным «Миэль», появилось 66 новых жилых проектов (в самой Москве — семь). И цены на подмосковное жилье в 2-2,5 раза ниже столичных. А граница зоны «постоянного проживания» каждый год отползает от городской черты на 1,5-2 км.
Компоненты качества
«Цена — очень существенный фактор, но далеко не определяющий! — возражает оппонентам Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — По крайней мере, для наших клиентов. Они готовы заплатить чуть больше, но приобрести квартиру, которая полностью соответствует желаемым параметрам».
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин напоминает: «После того как в кризис с рынка ушли несколько компаний, в том числе крупных и известных, к ценовому фактору по степени важности добавился фактор надежности фирмы. Этот критерий еще довольно долго будет играть одну из главенствующих ролей, память о многочисленных проблемных стройках и обманутых дольщиках будет жить несколько лет».
«В том, что цены далеко не всегда самое главное, мы убедились на собственном опыте, — соглашается Олег Пашин. — Если говорить о бизнес-классе, по-прежнему важным фактором является местоположение. Уникальная локация — 300 м от парка Победы — позволила реализовать уже более трети квартир в комплексе «Космос» (застройщик — Setl City, продажи начались в этом году).
Хотя цена на квартиры здесь отнюдь не низкая, и мы ее уже не раз повышали». Сергей Степанов считает принципиальными моментами наличие в непосредственной близости объектов социальной инфраструктуры: школы, поликлиники, детского сада.
Николай Пашков отмечает, что в классе В на решение о покупке влияет техническая и инфраструктурная «начинка» дома: качественные инженерные системы, развитая торгово-сервисная инфраструктура и т.п.
Впрочем, и сами дискаунтеры готовы к новому витку конкуренции. «Конечно, от ценового давления на рынок мы постепенно переходим к маркетинговым составляющим, — говорит Михаил Бузулуцкий. — Предлагаем квартиры с отделкой, улучшенную отделку мест общего пользования, межквартирных коридоров и т.д. Это новые бонусы для покупателей, добавляющие интереса к проекту».
Очевидно, что при сохранении стабильности, при постепенном обретении покупателями из среднего класса уверенности в завтрашнем дне неизбежно начнется следующий этап — сравнение проектов по качеству среды.
«Когда ценовой фактор перестает быть первостепенным, клиент начинает анализировать другие важные для него характеристики и их соотношение в каждом проекте, — развивает тему Лариса Окунь. — Это и транспортная доступность, и отсутствие рядом промышленных предприятий, и развитая инфраструктура. Семьи с детьми обращают внимание на наличие школ, детских садов, мест для отдыха и спорта».
По мнению Олега Пашина, оптимальное соотношение числа объектов инфраструктуры, зелени, парков, пешеходных и автомобильных дорог — самый сложный вопрос для девелопера.
На общем фоне, по мнению многих участников рынка (наверное, за исключением представителей «Строительного треста», которые всегда считают свои объекты лучшими), выделяется проект «Семь столиц». Территория застройки расположена в Ленобласти. Однако средняя стоимость 1 кв.м сегодня — на уровне городских цен: 63 000 рублей.
«Спрос на квартиры опережает наши планы продаж», — говорит Олег Пашин. Он считает, что покупателей заинтересовали необычная концепция, предложение комфорта за стенами квартиры, формирование в кварталах собственной среды обитания. Возможно, что-то подобное (хотя и непохожее) получится у ГК «Балтрос» в «Славянке», у «Главстроя СПб» в Юнтолово.
«В комплексных проектах, как правило, сначала строится жилой фонд, а развивать инфраструктуру начинают позднее, — напоминает Александр Лелин. — Инвесторам, которые занимаются строительством коммерческих зданий и помещений, и их арендаторам невыгодно работать в малонаселенном районе. Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) достигают заявленного уровня комфортности жизни только через несколько лет после начала их ввода в эксплуатацию. Обеспечение транспортной доступности — еще более косная система.
Соответственно и конкурентные преимущества перед уже развитыми районами, где идет новая застройка, появятся у КОТ не в самом ближайшем будущем. Пока же они могут брать только ценой и обещанием радужных перспектив».
Добавим: сроки ввода «социалки» зависят от государства, а это как раз вносит в проект дополнительный элемент неопределенности.
Но интереснее будет даже не соперничество КОТ с уплотнительной застройкой, а конкуренция «квартальных» проектов между собой. Те, кто угадает с концепцией, смогут повышать цену по мере насыщения проекта сервисами. Кто промахнется — будет вынужден демпинговать, чтобы поддерживать уровень продаж и рассчитываться по кредитам.
Правда, в октябре средние цены на новостройки уже начали понемногу ползти вверх: за месяц рост составил почти 3%...
Средние цены предложения типового жилья (по районам), руб. /кв.м
|
Район
|
Новостройки
|
Вторичный рынок
|
| Невский |
63 500
|
73 800
|
| Красносельский |
66 800
|
71 100
|
| Красногв. (без Охты) |
59 000
|
72 700
|
| Калининский |
66 900
|
77 700
|
| Приморский |
67 500
|
77 300
|
| Выборгский |
69 600
|
82 000
|
| Фрунзенский |
70 600
|
73 700
|
| Кировский |
77 100
|
76 200
|
| Московский |
77 400
|
88 300
|
| Василеостр. (без центра) |
96 600
|
100 700
|
Данные Knight Frank St.Petersburg
Динамика цен на новостройки по категориям, руб./кв.м
|
Период
|
Эконом-класс
|
Бизнес-класс
|
Элита
|
| Декабрь 2009 |
70 196
|
95 107
|
185 546
|
| Январь 2010 |
70 842
|
96 100
|
185 949
|
| Февраль |
69 679
|
93 688
|
186 821
|
| Март |
69 835
|
93 313
|
188 561
|
| Изменение за Iкв. 2010,% |
- 0,51
|
- 1,89
|
+ 1,62
|
| Апрель |
70 192
|
95 627
|
194 287
|
| Май |
69 609
|
94 870
|
195 553
|
| Июнь |
69 524
|
94 261
|
196 058
|
| Изменение за II кв. 2010,% |
- 0,45
|
+ 1,02
|
+ 3,98
|
| Изменение за 6 мес. 2010,% |
- 0,96
|
-0,89
|
+ 5,67
|
| Июль |
68 984
|
93 961
|
189 428
|
| Август |
68 889
|
94 052
|
190 940
|
| Сентябрь |
69 204
|
92 360
|
193 262
|
| Изменение за III кв. 2010,% |
-0,46
|
-2,02
|
-1,43
|
| Изменение за 9 мес. 2010,% |
-1,41
|
-2,89
|
4,16
|
Данные КЦ «Петербургской Недвижимости»
Вывод на рынок новых объектов и динамика реализации, кв.м
|
Период
|
Выведено на рынок
|
Продано
|
Объем предложения
|
| I квартал 2009 |
144 700
|
340 000
|
2 760 000
|
| II квартал |
208 800
|
300 000
|
3 000 000
|
| III квартал |
225 600
|
380 000
|
3 020 000
|
| IV квартал |
287 400
|
450 000
|
3 000 000
|
| I квартал 2010 |
196 800
|
430 000
|
2 620 000
|
| II квартал |
449 200
|
488 300
|
2 806 700
|
| III квартал* |
470 000
|
520 000
|
2 860 000
|
*Предварительные данные
Данные КЦ «Петербургской Недвижимости» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Структура текущего предложения по стадиям готовности объектов,%
|
Стадия/Класс
|
Эконом
|
Комфорт
|
Комфорт+
|
Бизнес
|
Элита
|
| Начальная |
59
|
26
|
4
|
0
|
42
|
| Середина строительства |
8
|
23
|
22
|
6
|
17
|
| Завершающая стадия |
26
|
45
|
62
|
91
|
22
|
| Сдан в эксплуатацию |
7
|
6
|
12
|
3
|
19
|
Данные АРИН
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 42(626) | 25-10-2010 | c.19
