Вместо доли — в дольщики Все новости
Осенью спрос на комнаты обычно резко увеличивается, однако в этом году всплеска не произошло. Причина — выход на рынок большого объема дешевого предложения в строящихся домах. Покупатели, даже стесненные в средствах, предпочитают брать отдельное жилье.
Проект «Северная долина» компании «Главстрой СПб» «отъел» у комнатного рынка немало потенциальных покупателей. Риэлторы подчеркивают, что в большинстве случаев это были клиенты, которые изначально настраивались на покупку комнат за 1,2-1,5 млн рублей. Застройщик вывел на рынок студии чуть дешевле 2 млн рублей, пообещав сдать объект примерно через год.
В первую очередь «просел» сегмент дорогих комнат. Кроме того, специалисты наблюдают отток местных покупателей: им зачастую есть где дождаться сдачи домов. «Сегодня спрос сосредоточен на отдельных квартирах. Если цены на рынке жилья начнут интенсивно расти, интерес к комнатам опять увеличится», — говорит Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора Агентства развития исследований в недвижимости.
Придонные продажи
Ценовая динамика комнатного предложения за последний год образует ровные волны: за плавным падением — плавный рост (рис.1). С августа комнаты в листингах начали дорожать и растут в цене до сих пор (больше всего — в Невском, Василеостровском и Приморском районах).
При этом, по данным агентств недвижимости, с начала года цены сделок практически не меняются. «Идет много просмотров. Это вселяет во владельцев надежду на то, что их объекты уйдут по завышенным ценам. В декабре-январе, когда число покупателей заметно сократится, цены в листингах опять пойдут вниз. Те, кто сегодня берет комнаты, активно торгуются с продавцами — в пределах 50 000 рублей», — говорит Владимир Камолинков, коммерческий директор АН «Аркада».
Есть желающие купить даже клетушки по 600000 - 650000 рублей — их берут для прописки.
Большинство покупателей стремятся приобрести комнаты не дороже 800 000-900 000 рублей, но таких в предложении немного. Как правило, это 8-10-метровые каморки с большим количеством соседей в низкокачественных домах и далеко от метро. Аналогичные по площади комнаты в 2-3-комнатных квартирах в спальных районах продаются примерно за 1 млн рублей.
Вариантами за 1-1,3 млн рублей (13-16 метров в 3-4-комнатных квартирах) покупатели почти не интересуются, хотя их в предложении немало. «Эти объекты сложно продавать: они и не дешевые, и зачастую не настолько удобные, чтобы выкладывать за них большие деньги», — считает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
Самый богатый выбор — среди больших (20-25 метров) и дорогих (1,4-1,6 млн рублей) объектов в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах. «Спрос на эти комнаты сходит на нет. Из-за увеличения числа бюджетных новостроек такие варианты за последние полгода подешевели на 20-25%. Например, 20-метровый объект в 10-комнатной квартире упал в цене с 1,5 млн до 1,2 млн рублей», — говорит Николай Лавров, исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость».
В Петродворце или Всеволожске минимальная цена комнат (700 000-800 000 рублей) — почти на уровне Петербурга. В Гатчине и Кронштадте есть варианты подешевле — от 600 000-700 000 рублей. За 100-километровым радиусом (Тихвин, Приозерск) встречаются предложения по 400 000-500 000 рублей.
Ипотечная доля
Впрочем, если одни покупатели уходят с комнатного рынка, то других — с ипотечными кредитами — на нем появляется все больше. Сегодня комнатной ипотекой активно занимается Сбербанк, похожие предложения есть у банков «Зенит» и «Советский». «Для посткризисного рынка — уже неплохо, и число «комнатных» сделок с ипотекой растет. Чаще всего на такие покупки решаются приезжие. Первый взнос, как правило, вносят минимальный», — рассказывает Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Петербургская Недвижимость».
Такая сделка мало чем отличается от квартирной. Пожалуй, единственный нюанс — заемщик должен предоставить в банк нотариальный отказ будущих соседей от права преимущественного приобретения комнаты либо уведомление о том, что предложение от продавца поступало и осталось без ответа (банки предпочитают первый вариант).
Небольшие суммы на доплаты — 100 000-200 000 рублей — покупатели уже не боятся брать по потребительским кредитным ставкам.
Займы «на выкуп последней комнаты» (когда в собственности заемщика уже все доли, кроме выкупаемой) сегодня предоставляют практически все кредиторы, которые работают с «вторичкой». В данном случае обеспечением по кредиту выступает вся квартира.
С ростом ипотечного кредитования и предложения эконом-класса на первичном рынке спрос на дорогие комнаты, вероятно, будет постепенно ослабевать. Привлекать покупателя будут лишь бюджетные объекты, пригодные для проживания.
Цены за «квадрат», как и прежде, будут выше квартирных (сегодня — на 7%), однако этот разрыв уже вряд ли станет существенно увеличиваться (в середине 2008-го он доходил до 15%).
Средние цены на комнаты в Петербурге в зависимости от площади, млн руб.
Табл. 1
|
Район
|
9-11 кв.м
|
12-15 кв.м
|
15-20 кв.м
|
20-30 кв.м
|
| Центральный, Василеостровский |
0,9-1
|
1-1,1
|
1,2-1,4
|
1,4-1,6
|
| Адмиралтейский, Кировский |
0,8-0,9
|
0,9-1
|
1-1,2
|
1,2-1,4
|
| Выборгский, Калининский |
1-1,1
|
1-1,2
|
1,2-1,2
|
1,3-1,5
|
| Красногвардейский, Невский, Фрунзенский |
0,9-1
|
1-1,1
|
1,1-1,3
|
1,2-1,4
|
По данным опроса агентств недвижимости
Условия предоставления ипотечных кредитов на покупку комнат в Петербурге*
Табл. 2
|
Банк
|
Мин. ставка, %
|
Первонач. взнос, %
|
Срок, лет
|
Сумма, млн руб.
|
| Сбербанк |
Руб. — 12,15; $, EU — 9,1
|
15
|
До 30
|
От 0,015
|
| «Зенит» |
Руб. — 13,75; $ — 14,5
|
20
|
1-25
|
0,27-14
|
| «Советский» |
Руб. — 15
|
30
|
1-15
|
0,25-5
|
|
Руб. — 17
|
0
|
|
|
*Не последней комнаты. В таблице публикуются граничные условия ипотечных предложений (минимальные/максимальные показатели). Подробности отдельных программ необходимо уточнять у банка-кредитора.
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Динамика цен на вторичном рынке жилья для квартир (руб./кв.м общей площади) и комнат (руб./кв.м жилой площади)
Рис. 1
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Мнения экспертов
Николай ЛАВРОВ,
исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость»:
– Летом сделок с комнатами не было вообще. Сейчас этот сегмент возвращается к весенним показателям по спросу и ценам. Интерес потенциальных покупателей большой, предложение — тоже, но подобрать объект непросто. Минимальное время экспозиции комнаты — 2-3 месяца. Даже интересные объекты, цена которых более-менее соответствует рынку, не продаются после двух-трех первых просмотров. Перед новогодними каникулами ждем традиционного ажиотажа, в том числе и в комнатном сегменте. Прибавка в цене за октябрь—декабрь может превысить 5%.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербург¬ская Недвижимость»:
– Осенью вырос спрос на варианты по 800 000-900 000 рублей за 10-11 метров. Клиенты, надеясь на будущее расселение, также интересуются объектами за 1,3-1,4 млн рублей (например, это может быть комната площадью 17-20 метров в «двушке»). На подобное жилье соглашаются те, кто мог бы приобрести 25-метровую студию, но их этот формат не устраивает.
На «единичку» денег им не хватает, а кредит они взять не могут. Таких людей можно понять. Для жизни просторные комнаты удобнее: отдельный санузел, большая кухня, кладовки и т.п. Если повезет с соседями — не самый плохой вариант.
Владимир КАМОЛИНКОВ,
коммерческий директор АН «Аркада»:
– Продать можно комнату либо дешевле 1 млн рублей, либо очень хорошего качества (в чистой, уютной 2-3-комнатной квартире). Бывает, клиенты покупают и варианты по 550000 - 600000 рублей за 6 «квадратов» — для легальной прописки. Впрочем, в комнатах площадью от 7 метров уже можно жить.
Владимир КАЦАГА,
исполнительный директор первого офиса АН «Центр»:
– Обращений по комнатам с сентября стало больше, но цены сделок при этом не растут. Клиенты ищут вариант подешевле — примерно за 800 000 рублей. Но за такие деньги найти объекты, пригодные для проживания, совсем непросто. От 1,2 млн рублей выбор уже получше. Думаю, в ноябре-декабре спрос на комнаты будет сокращаться.
Виктория ЛОМАЧЕНКОВА,
руководитель Петроградского и Выборгского отделений АН «Итака»:
– Спрос на комнаты есть всегда. Но этой осенью мы не наблюдаем сколько-нибудь заметного его роста. Возможно, причина в том, что граждане стали больше интересоваться дешевым строящимся жильем. И чем больше будет появляться проектов от сильных застройщиков с более-менее внятными сроками сдачи, тем больше будет проигрывать комнатный рынок.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 41(625) | 18-10-2010 | c.15
