Летний сезон — традиционный период активности на загородном рынке — не оправдал ожиданий большинства игроков. Небольшой всплеск интереса в начале года не получил логического продолжения. Спрос на объекты верхней ценовой категории не нулевой, но весьма далек от докризисных объемов. Тем не менее девелоперы не готовы идти на уступки, а на рынок продолжают выходить все новые проекты и участники.
По подсчетам аналитиков, в открытой продаже можно насчитать 600-700 дорогих объектов, сосредоточенных примерно в двух десятках коттеджных поселков, которые организаторы считают элитными. (Цифры, которые приводят специалисты КЦ «Петербургской Недвижимости» и Knight Frank SPb, отличаются, но некритично.)
Директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева приводит дифференцированные сведения: в первичной продаже представлено около 70 домовладений стоимостью более 50 млн рублей и еще свыше 700 коттеджей в ценовом диапазоне 10-30 млн рублей.
В ожидании спроса
Загородный рынок за время кризиса потерял заметно меньше, чем городской, и сегодня, даже невзирая на очевидную стагнацию, девелоперы не желают снижать цены.
За первое полугодие 2010-го стоимость дорогих коттеджей снизилась на 2,5% и составила в среднем 39,2 млн рублей (данные «Петербургской Недвижимости»). В зависимости от района эти показатели варьируются от 22,7 млн до 107,9 млн рублей за домовладение (рис. 2).
«Цены предложения почти не изменились. Некоторое снижение средних показателей в элитном сегменте вызвано выходом на рынок новых проектов, а также бонусами, которые предлагают девелоперы. Возможность торга сохраняется у большинства продавцов», — заверяет Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.
По мнению Николая Кузнецова из Village Estate, неопределенность рыночной ситуации вызвана стагнацией и нежеланием застройщиков идти на уступки: «Если в начале кризиса многие продавцы готовы были скидывать до половины стоимости, то сегодня максимальный дисконт не превышает 30%, но и то — если клиент пришел с деньгами и готов выложить всю сумму сразу».
По данным генерального директора компании «ПБЛ Холдинг» Антона Федченко, готовый дом (280-310 кв.м на участке 20-22 сотки) в поселке «Михайловское» перед самым кризисом стоил 37,5 млн рублей. На пике падения спроса, когда продажи почти прекратились, при условии полной оплаты его можно было приобрести со скидкой до 40%. Сегодня не проданы лишь два дома из 66, средние цены — 30 млн рублей.
Большинство операторов предпочитают ограничиваться бонусами и подарками, что практически не влияет на темпы продаж. По данным Марины Агеевой, если в 2007 - 2008 гг. в «среднем» элитном поселке продавалось примерно по 6-10 домов в год, сегодня этот показатель упал более чем вдвое — 2-4 коттеджа.
«Компании, специализирующиеся только на загородном рынке, стараются оптимизировать продажи за счет скидок или реконцепции проекта (уменьшение размера домов, участков или продажа наделов без подряда). Таким путем пошел, например, «ПулЭкспресс». В поселке «Румболово» были выделены участки под застройку по индивидуальным проектам, урезаны площади домов (с минимальных 260 до 218 метров) и размеры наделов (до 11 соток). Это позволило снизить минимальную цену на 30% — с 20 до 14 млн рублей. А «непрофильные» игроки выжидают или вовсе приостанавливают реализацию проектов», — говорит г-жа Агеева.
В последние полтора года субурбию охватила волна продаж участков без подряда, частично она затронула и верхний сегмент рынка. Компания «Олимп-2000» еще в прошлом году начала реализовывать наделы без подряда в третьей очереди «Репинской усадьбы», старт которой пришелся на кризис. Девелопер предлагает крупные подготовленные участки от 68 соток до 2,3 га под самостоятельное освоение. Диапазон цен — от 47 до 101 млн рублей. По данным руководителя компании Константина Поликарпова, из 13 лотов третьей очереди уже реализованы пять. По этому же пути пошла компания «Стройпроектгрупп», которая летом открыла продажи в поселке Nirvana (Курортный район).
Подготовленный надел предлагается от 33 млн рублей. Компания «БТК девелопмент», реализующая дорогие проекты в Курортном районе, предлагает на выбор все варианты: с подрядом, без него и готовые дома. По словам генерального директора компании Дмитрия Абрамова, в первой очереди поселка «Балтийская Ривьера» пристроено уже 40% участков, хотя продажи начались в конце весны. В «Академических дачах» (проект был запущен в разгар кризиса) продано 90%. Стоимость сотки — от 250 000 до 850 000 и 450 000 рублей соответственно.
Компания «ПетроСтиль» выбрала иную модель выживания. Застройщик начал осваивать более дешевые ниши. В Мистолово будет строиться Karela Hills — первый проект в сегменте комфорт-класса. По словам директора по продажам «ПетроСтиля» Михаила Фуксмана, сейчас рассматриваются еще несколько пятен, где можно строить дома средней ценовой категории. В таких проектах будут использоваться деревянные финские коттеджи от «Рованиеми», ориентировочный диапазон цен — от 6 до 18 млн рублей за домовладение.
В знаковом проекте компании «Медовое» реализовано восемь домов из 24. Недавно особняк здесь приобрел капитан хоккейной команды СКА Максим Сушинский.
Базовая цена домовладений — 135 000 рублей за кв.м (включая стоимость участка).
Главное — ввязаться…
На рынок продолжают выходить новые проекты. По сводным данным, с начала года продажи открылись в 12 поселках верхнего ценового сегмента (табл. 1), в которых запланировано 478 домов. Из них лишь два проекта являются продолжением (второй очередью) успешно реализованных поселков: «Медное озеро-2» («Росса Раккене»-Honka) и Patrikki club-2 (freeDom).
Остальные выведены на продажу игроками, которые ранее не были замечены в субурбии. В этих проектах, за исключением поселка Nirvana, предлагаются участки с подрядом.
Выделяются три проекта, которые имеют серьезных финансовых партнеров. (Случайность или тенденция — посмотрим.) Весной на загородном рынке появился первый крупный иностранный инвестор — китайская компания «Бихай», которая начала строить поселок «Мариинская усадьба» в Тосненском районе. На участке 44,5 га запланированы 275 каменных домов от 123 до 226 кв.м с наделами 9-19 соток. Компания позиционирует объект в элитном сегменте. Минимальная стоимость домовладения — 9,6 млн рублей.
Летом ООО «Технологии развития недвижимости» открыло продажи в поселке «Альпино»; финансовым партнером выступает Ханты-Мансийский банк. Здесь предусмотрено 47 домов от 153 до 297 кв.м на участках 17-25 соток. Минимальная цена домовладения — 13,5 млн рублей.
До конца года должны открыться продажи в первой очереди Жилого парка «Уварово» во Всеволожском районе, девелопер — компания «Династия» (бизнес учредителей связан со строительством объектов транспортной инфраструктуры, подробнее см. на стр. 19).
Эксперты скептически оценивают перспективу строительства (и продажи) домов не под заказчика. Впрочем, после кризиса скептицизм в моде. Осторожность на рынке позволит не проиграть много. Но вряд ли поможет выиграть…
Динамика объема предложения и продаж в элитных коттеджных поселках, шт.
Рис. 1
По данным Knight Frank SPb
Средняя стоимость домовладения по районам по итогам полугодия, млн руб.
Рис. 2
По данным КЦ «Петебургской Недвижимости»
Коттеджные поселки верхнего ценового сегмента, продажи в которых открыты в 2010 г.
Табл.1
|
Наименование
|
Местоположение
|
Кол-во домов
|
Стоимость домовладения, млн руб.
|
Застройщик/девелопер
|
| «Поместье Оkkela» |
Солнечное
|
6
|
33-89
|
Физ. лицо
|
| «Мариньи дачи» |
Зеленогорск
|
20
|
70-100
|
Мариньи
|
| «Морской клуб» |
Серово
|
18
|
21-42
|
УК «Хонка»
|
| Nirvana |
Молодежное
|
14
|
$20 000-$30 000/сотка
|
«Стройпроектгрупп»
|
| Patrikki club, II оч. |
Рощино
|
7
|
От 30
|
freeDom
|
| «Альпино» |
Воейково
|
47
|
15-32
|
«Загородная перспектива»
|
| «Медное озеро-2» |
Медный завод, Всеволожский р-н
|
101
|
От 17,2
|
«Хонка»
|
| «Петергоф-Сити», I оч. |
Низино, Ломоносовский р-н
|
74
|
19,4-23
|
|
| «Мариинская усадьба», I оч. |
В 8 км от Павловска, Тосненский р-н
|
47
|
10-15
|
«Би Хай Инвест»
|
| «Румболовское предместье» |
Романовка, Всеволожский р-н
|
7
|
300 000 руб./сотка*
|
ABC GROUP
|
| «Поместье Кучерово» |
Мичуринское, Приозерский р-н
|
35
|
300 000 руб./сотка*
|
Талер
|
| «Балтийская ривьера» |
п. Пески, Выборгский р-н
|
102
|
250 000 руб./сотка*
|
БТК-Девелопмент
|
|
Итого
|
478
|
|
*Стоимость участка без подряда.
По данным «НП», КЦ «Петебургской Недвижимости», компании «Евросиб Девелопмент»
Динамика стоимости коттеджей по категориям, тыс. $
Табл. 2
| |
III кв.
|
IV кв.
|
I кв.
|
II кв.
|
|
2009
|
2009
|
2010
|
2010
|
| Элита |
1497,4
|
1437,7
|
1650,3
|
1591,4
|
| Бизнес |
540,1
|
565,7
|
538,1
|
542,1
|
| Эконом |
247,5
|
266,0
|
288,7
|
248,4
|
По данным КЦ «Петебургской Недвижимости»
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(621) | 20-09-2010 | c.20
