Дольщики жилого комплекса «Каскад» в Озерках, которые воюют за свои квартиры с банком «Таврический», добились локального успеха и получили шанс на то, что их права на оплаченное жилье все-таки будут признаны.
Городской СУД частично удовлетворил их кассационный иск; теперь проблемой снова займется районная инстанция.
Иск подавал один из дольщиков — Олег Старовойт. Летом этого года он уже пробовал добиться в Выборгском суде признания прав на долю в недостроенном объекте и на часть территории. Выборгский суд ему отказал. Г н Старовойт это решение обжаловал. Рассмотрев кассацию, городской суд решение по земле оставил в силе, а по дому — велел рассмотреть заново.
40 квартирный дом на Выборгском шоссе, 140 строится с 2003 года.
Компания «Плазма» арендовала у собственников два участка ИЖС. Вместе с документацией и согласованиями на строительство двух индивидуальных коттеджей. И решила вместо коттеджей построить пятиэтажный комплекс. Кстати, в качестве арендной платы владельцам земли пообещали четыре квартиры. «Плазма» начала привлекать дольщиков, продала (по договорам долевого участия) 35 квартир, собрала более $3 млн. Однако назначение участка фирме изменить не удалось, и разрешение на строительство получено не было. Мало того что на участках ИЖС был возведен многоквартирный дом (его готовность — 90%), он еще и превысил предельно разрешенную для этой зоны высоту, да и монополисты («Водоканал», «Ленэнерго») не собирались изыскивать для непонятного объекта дополнительные мощности. (В Озерках с инженерией — проблемы.)
В 2005 году стройка застопорилась. Срок договора с собственниками участков истек…
Владельцы «Плазмы» вступили в переговоры с банком «Таврический». Далее в последовательности фактов есть серьезный пробел: о том, на каких условиях «Плазма» договорилась с банком, — неизвестно. Однако в 2006 году собственником компании «Плазма» стала дочерняя фирма банка «Таврический», а участки под проектом выкупил председатель правления банка Сергей Сомов. На тот момент непроданными оставались 25 квартир.
Банк предоставил «Плазме» около 95 млн рублей кредитов. Займы возвращены не были. В 2008 году «Плазма» подает заявление о собственном банкротстве.
По жалобам дольщиков в отношении руководителей «Плазмы» в 2009 году было возбуждено уголовное дело — по факту мошенничества. Однако в апреле 2010 го следователь ГСУ Константин Мордвинов вынес постановление об отказе. Он счел, что возможность переоформления участка все-таки была, и строительство начиналось вроде бы законно. Проблема, по мнению следствия, возникла из-за того, что изменилось законодательство. Главный же аргумент: по данным финансового аудита, деньги, полученные от дольщиков, вложены именно в стройку. То есть средства из проекта никто не выводил и на деньги дольщиков виллы на Канарах не покупал.
Дольщики подали два десятка исков в районный суд и получили отказ.
Тут, конечно, есть серьезные нестыковки. И следствие, и районный суд ссылаются на давнее (2003 года) решение КГА по этим участкам. Но в том документе разрешалось проектирование и строительство индивидуальных жилых домов, а никак не сооружения на 40 квартир! И продавать жилье на пятом этаже при разрешенной регламентом высоте строения в 12 метров — тоже как-то странно.
Стратегия банка несимпатична, но понятна. Недострой не зарегистрирован, и как его вообще можно юридически оформить — сегодня неясно. Его оценочная стоимость — 192 млн рублей. В ходе банкротства дольщики могут претендовать на что-нибудь лишь после того, как банк рассчитается сам с собой (то есть взыщет долги с собственной «дочки»). Если дом все же удастся легализовать и «зачистить» от претензий дольщиков, он будет стоить около $12 млн.
Олег Старовойт считает эпизод с переходом прав на объект типичным случаем рейдерства.
Юристы полагают, что более эффективным вариантом защиты было бы возбуждение дела не по факту мошенничества, а по признакам преднамеренного банкротства.
Мнение «НП»
Какие страшные последствия может иметь маленькая «неувязочка» в законодательстве. Например, отсутствие четкого разграничения понятий «индивидуальный дом» и «многоквартирный дом». Или «чердак» и «мансарда». Или «капитальное» и «некапитальное» строение… Именно в таких «серых зонах» концентрируется высокая прибыль и высокие риски. Но прибыль получают одни, а рискуют другие.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(621) | 20-09-2010 | c.6
