Рынок долгосрочной аренды жилья, похоже, восстановился после экономических потрясений: цены поднялись до уровня докризисных, спрос и предложение почти уравновешены, а за наиболее привлекательными вариантами выстраиваются очереди.
Арендный сегмент жилищного рынка одним из первых реагирует на финансовое положение граждан: судя по нынешней ситуации, оно налаживается. Этой осенью риэлторы отмечают более высокий спрос на съемное жилье, чем год назад. Работы у агентов примерно столько же, сколько было до кризиса. Среди клиентов стало значительно больше приезжих, в том числе — студентов. Недорогие интересные варианты улетают буквально за часы, на просмотрах — очереди, возвращается практика аукционов.
Игра в «пятнашки»
В этом году «высокий» сезон начался еще в июле (обычно активность потенциальных съемщиков проявляется в августе). Риэлторы объясняют это тем, что на рынок стали возвращаться клиенты, которые последние два года отказывались от съемного жилья по финансовым соображениям. А теперь, когда появились деньги, они постарались первыми застолбить «вкусные» варианты.
Подавляющее большинство запросов — как обычно, на комнаты и недорогие «единички». Фавориты — варианты в центральных районах и недалеко от метро (максимум в 15 минутах пешком).
Цены на бюджетные объекты (в типовых постройках, в спальных районах) с сентября 2009 го поднялись примерно на 10%, а с января 2010 го — на все 20%. Дело в том, что за последний квартал 2009 го стоимость жилой аренды снизилась примерно на 10% — спрос был минимальным. Риэлторы полагают, что будущей зимой подобного отката удастся избежать, если доходы съемщиков сохранятся как минимум на сегодняшнем уровне.
В среднем однокомнатные квартиры сегодня сдаются от 15 000 рублей плюс коммунальные платежи. Хотя есть и варианты подешевле. Например, за 14 000 руб. плюс «коммуналка» можно получить квартиру без мебели, хорошего ремонта и на окраине.
«По нашим наблюдениям, городские варианты, оцененные до 15 000 рублей, вообще малопригодны для проживания», — говорит Ирина Бузина, директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар». В пригородах — Гатчине, Кронштадте, Всеволожске — можно найти предложения за 13 000 рублей в месяц.
Цены типовых «двушек» начинаются от 18 000 рублей, максимум — около 26 000-28 000 руб. за квартиру с хорошим ремонтом и «начинкой» где-нибудь у метро, либо в центре. «Трешки» в спальных районах можно найти по 20 000-25 000 рублей, в центре — до 35 000 рублей.
«С мебелью и техникой сегодня сдаются примерно 80% квартир, такова же и доля заявок на подобные объекты. Хотя «начинка» повышает цену только в случае, если все оснащение новое и хорошего качества. Бабушкино трюмо и потрепанный диван вкупе с советским холодильником не дадут никакой прибавки. Наоборот, не исключено, что съемщик попросит очистить квартиру от этого хлама», — рассказывает Ирина Никулина, начальник отдела аренды Петроградского отделения АН «Адвекс».
В последние месяцы практически исчез интерес горожан к квартирам, сдаваемым «за ремонт». С конца 2008 го число таких вариантов стало расти — хозяева предлагали жилье в новостройках «под чистовую отделку» в надежде сделать силами съемщиков элементарный ремонт. В 2009 м желающие еще находились, сегодня они большая редкость.
Подорожали за последний год и комнаты: вариант без ремонта в густонаселенной квартире на задворках предлагают от 8000 рублей. Ценовой максимум в тихом центре — 12 000 руб.
О том, что трудные времена проходят, свидетельствует и некоторое оживление в дорогом сегменте. С начала кризиса рынок таких объектов практически встал: многие съемщики отказывались от уже занятых квартир; крупные компании сократили траты на шикарные апартаменты для топ-менеджеров. При этом предложений была масса: в свое время многие покупали дорогие квартиры по ипотеке, надеясь отбить ежемесячные платежи банкам за счет арендаторов.
Этой осенью от съемщиков пошли первые запросы на жилье по 40000 - 80000 рублей в месяц. Специалисты ожидают, что в октябре-ноябре активность еще вырастет: состоятельные люди традиционно занимаются квартирным вопросом во второй половине осени.
Посткризисный разъезд
На рынок возвращаются молодые семьи и пары. Одни пересидели трудные времена с родителями. Другие в кризис съехались с друзьями в «двушки» и «трешки»: каждая семья платила как за съем комнаты. Сегодня такие «коммуны» начинают распадаться. Студенты в этом году тоже активнее перебираются из общежитий в отдельное жилье. Некоторые большие семьи позволяют себе квартиру попросторнее.
Риэлторы констатируют, что впервые с начала кризиса за хорошими недорогими вариантами выстраиваются большие очереди. За время просмотров цена «единички» может вырасти на 1000 рублей. При этом хозяева вынесли свои уроки из кризиса: все меньше тех, кто необоснованно завышает ставки. Некоторые даже идут на уступки новым съемщикам, хотя и редко.
«О торге речь идет редко и обычно это не более 500-1000 рублей. Переложить оплату «коммуналки» на владельца можно было еще зимой, но не сейчас», — отмечает Ирина Никулина. Впрочем, арендатор по-прежнему может сэкономить на комиссионных агентства: постоянным и корпоративным клиентам делаются скидки до 20%. Московская практика делить комиссионные между съемщиком и хозяином, которую питерские специалисты попытались использовать в самые трудные времена, пока не прижилась.
Вернуться к докризисным условиям работы у риэлторов уже вряд ли получится: за последние два года конкуренция усилилась за счет новых мелких агентств, заточенных исключительно под аренду. «Кроме того, множатся интернет-ресурсы с многочисленными вариантами: у потенциальных съемщиков появляется иллюзия того, что найти квартиру самому совсем просто», — говорит Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор».
Набирает обороты и ипотека. В 2006-2008 гг. она «отъела» у рынка аренды довольно много клиентов. Граждане предпочитали брать кредиты и рассчитываться с банками за собственное жилье, чем платить арендодателю. Пока жилищное кредитование влияет на арендный сегмент слабо, но уже через полгода-год его роль будет более заметна.
Средняя цена жилой аренды в Петербурге по районам в сентябре 2010 года, тыс. руб.
|
Районы
|
1-к.кв.
|
2-к.кв.
|
3-к.кв.
|
| Центральные (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский, Московский) |
18-21
|
23-28
|
25-35
|
| Престижные спальные районы (Выборгский, Калининский, Приморский) |
16-17
|
21-24
|
25-32
|
| Непрестижные спальные районы (Невский, Красногвардейский, Фрунзенский, Красносельский) |
15-16
|
18-21
|
20-25
|
По результатам опроса агентств недвижимости
Мнения экспертов
Ольга ШАДРУНОВА,
руководитель отдела аренды АН «Итака»:
– По сравнению с осенью 2009 го спрос очень вырос. Клиенты обращают больше внимания на комфорт. Чаще всего спрашивают аккуратные однокомнатные квартиры с хорошим свежим ремонтом.
В дорогом сегменте наиболее востребованы объекты за 40 000-50 000 рублей в месяц. Возрос интерес и к пяти-, шестикомнатным квартирам, плата за которые достигает 110 000-140 000 рублей.
Вероника СУРНИНА,
менеджер департамента аренды жилого фонда АН «Петербургская Недвижимость»:
– С начала августа цены увеличились в среднем на 10%. Пик спроса пришелся на конец лета, сейчас активность съемщиков уже идет на спад. «Единички» сдаются от 15 000 рублей, «двушки» — от 18 000. Если на объект есть несколько желающих, хозяева чаще выбирают не тех, кто больше заплатит, а тех, кто внушает больше доверия.
Александр ГИНОВКЕР,
генеральный директор АН «Невский простор»:
– Однокомнатные варианты, которые год назад выставлялись за 15 000 рублей, сегодня влет уходят по 17 000. А вот «двушки» и «трешки» почти не подорожали. Клиенты находят новую работу, растут их заработки и уверенность в своих силах.
Сергей ТИТОВ,
менеджер по жилой аренде Московского отделения АН «Экотон»:
– С середины августа по середину сентября спрос обычно превышает предложение, так произошло и в этом году. Сейчас эти показатели уравновешены, поэтому дальнейшего роста ставок в текущем сезоне не предвидится (тем более, они вышли на докризисный уровень). Хозяева стали более адекватными, идут на уступки: в залог принимают 50% от месячной платы (либо 100%, но в рассрочку), часть затрат по «коммуналке» могут взять на себя.
Ирина БУЗИНА,
директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар»:
– Вымывается самое дешевое жилье, и только оно растет в цене. Спрос на недорогие варианты у метро превышает предложение, такие квартиры проводят в листинге от одного часа до одного дня. Год назад на просмотре можно было наткнуться на очередь из 2-3 человек, сегодня из 5-8 (причем не в самых интересных местах). Бывают аукционы по квартирам на ст. м. «Приморской», «Академической», «Звездной», «Озерках».
Думаю, в конце сентября ажиотаж в эконом-сегменте стихнет; вероятно, пойдут сделки с жильем категории «бизнес» и «элита».
Ирина НИКУЛИНА,
начальник отдела аренды Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Цены выросли примерно на 10-15% по сравнению с зимними. При этом хозяева редко переоценивают свои квартиры — несомненный прогресс. На «двушки» спрос в этом году чуть выше. В дорогом сегменте тоже началось оживление. Мы наконец-то сдали квартиры, которые стояли по полгода («единички» — от 35 000, «двушки» — от 80 000 рублей).
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 36(620) | 13-09-2010 | c.10
