Еще несколько лет назад спрос на новостройки на юго-западе Красносельского района или в Северо-Приморской части был невысок. А сегодня строятся и успешно продаются квартиры в Шушарах, на Парнасе, в Горелово или вообще на территории Ленобласти — в Новом Девяткино или Кудрово. Девелоперы считают, что жилые комплексы, отвечающие современным требованиям, можно возвести только на крупных участках, а такие есть лишь на выселках.
По мнению многих застройщиков, именно за масштабными проектами комплексного освоения территорий (КОТ) — будущее рынка. Первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин уверен, что эпоха точечной уплотнительной застройки завершается: «Наделов, пригодных для строительства, в городе практически не осталось. А те, что есть, несмотря на сложности с инженерным обеспечением, стоят дорого. Довольно жесткие ограничения на проект накладывают и Правила землепользования и застройки. В итоге себестоимость растет. Поэтому активность постепенно перемещается к границам Петербурга. Туда же мигрирует и спрос: покупатели хотят приобрести недорогое, но качественное жилье в новых районах с единой концепцией, с нормальной транспортной доступностью и выстроенной инженерной и социальной инфраструктурой».
Начальник отдела маркетинга и продаж компании «Главстрой СПб» Михаил Бузулуцкий полагает, что спрос активизируется, когда цена на жилье становится адекватной местоположению: «Для этого необходимо управлять себе-стоимостью, выбирать технологии строительства и т.д. На любую квартиру найдется покупатель, если цена разумная. Петербургский рынок не балует застройщиков большим выбором участков. Чтобы реализовать проект нового уровня, необходим большой надел. Отыскать его реально только на периферии. Крупные кварталы более интересны строителям, банкам, да и властям. Небольшой проект отвлекает почти столько же сил, сколько и крупный, а выход продукта гораздо меньше».
Есть где развернуться
Ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов считает, что такое развитие города закономерно, он должен расти не только ввысь, но и вширь. Проекты КОТ подразумевают создание новой социальной и инженерной инфраструктуры, и уже в ближайшее время статус таких территорий повысится. А цены на жилье здесь, как правило, ниже.
Есть и минусы. Такие территории долго застраиваются, на реализацию проектов уходит 10-15 лет. И жителям первых очередей поначалу приходится мириться с дефицитом магазинов, сервисных служб, с тем, что поблизости идет стройка.
«Высокий спрос на жилье в таких комплексах обусловлен именно низкими ценами, но лет через пятнадцать, когда эти проекты будут реализованы полностью, ситуация выровняется», — полагает Владимир Копылов.
С этим согласен и начальник отдела продаж компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин: «Спрос диктует цена, а стоимость квартир в удаленных районах на 10-15% ниже, чем в сложившихся «спальниках».
Вторая причина: меньшая плотность застройки дает возможность развить дворовые территории, увеличить проезды и т.д. Крупные комплексы реализуются в едином архитектурно-планировочном стиле, а значит, можно создать более качественную среду обитания. «Уплотнительная» застройка в сложившихся кварталах такого эффекта не даст».
По мнению специалистов, росту спроса на жилье в окрестностях города будет способствовать изменение характера занятости. Компьютеризация, широкополосный Интернет и современная телефония позволят значительному числу работников отказаться от регулярных поездок в офис. Снизится значение местоположения квартиры, близости к метро и т.п. Зато возрастет ценность других факторов: экологичности, отсутствия «пробок» и т.д.
Комплексное развитие позволяет застройщикам более грамотно подходить к благоустройству. Это не только делает жизнь обитателей более комфортной, но и формирует определенные эмоциональные «якоря», придает проекту индивидуальность. «Любая мелочь, которая, казалось бы, не приносит прибыли, например фонтаны, создает особенную атмосферу, микроклимат, что привлекает покупателей», — говорит Владимир Копылов. (В принципе, этого же пытаются добиться и городские застройщики, то придумывая «Дом со слонами», то расставляя у жилых домов спорные скульптуры…)
Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Лариса Окунь уточняет, что надо различать комплексную и просто масштабную застройку: «При просто масштабном строительстве вся земля делится на лоты, которые застраиваются без общих требований к инфраструктуре. Так получилось, например, на улице Оптиков. Комплексное освоение территорий предполагает конкретные требования по социальной инфраструктуре, которые должен выполнить застройщик. В подобных комплексах должны быть построены детские сады, школы, магазины, медицинские центры, парковки, досуговые учреждения и пр.».
«При «уплотнительной» застройке просто нереально обеспечить нормативное количество машиномест в паркингах и на стоянках. Пожарное депо, пункт милиции, поликлиника… Все эти объекты необходимы, если в квартале проживает более 10 000 человек. А в «Северной долине» будут жить около 80 000. И здесь появятся своя больница, библиотека, музыкальная школа, бассейн и т.д. Социальные объекты берет на себя бюджет, мы же самостоятельно построим и запустим в нужное время объекты первой необходимости, например продуктовый магазин», — говорит Михаил Бузулуцкий.
Окраина выходит из «эконома»
Помимо цены важнейший фактор для периферийных проектов — транспортная доступность. Освоение окраин началось именно с вводом КАД. Но Кольцевая дорога всех проблем не решает.
По словам Владимира Копылова, транспортные вопросы при реализации проектов КОТ решаются тяжело. Дороги и проезды застройщик должен передавать на баланс города. Отработанной схемы нет. Планы и стратегии развития транспортной сети плохо увязаны с проектами КОТ.
«Как правило, развитие получают территории, расположенные вблизи крупных транспортных артерий. Сейчас рынок пассажирских перевозок насыщен услугами маршрутных такси. Хороший импульс развитию предместий и более отдаленных территорий дадут железнодорожные пассажирские перевозки с реализацией «тактового» движения комфортабельных электричек и созданием остановок в районах комплексной застройки», — говорит Максим Жабин.
Еще одна сложность — инженерное обеспечение. В удаленных городских районах мощностей не хватает, в Ленобласти их зачастую нет вообще. А если объект находится на смежных территориях, появляется множество спорных правовых вопросов. Земля в предместьях дешевле, однако эту экономию могут с лихвой перекрыть затраты на инженерную подготовку.
Планировки и площади квартир в окраинных проектах принципиально ничем не отличаются от городских. Однако разница все же есть. «Наличие и меньшая стоимость земли позволяют строить просторнее и с разумной этажностью. Снижается нагрузка на дворовые и прилегающие территории. Планировки квартир могут быть более свободными, легче обеспечить инсоляцию», — поясняет г-н Жабин.
Пока большинство крупных периферийных объектов относится к эконом-классу. Однако застройщики уверяют, что здесь могут появиться и комплексы более высокого уровня. Максим Жабин полагает, что сейчас граница между эконом-, бизнес- и комфорт-классом весьма размыта, особенно при нынешней коррекции стоимости: «Речь, как правило, идет о «самосознании» девелоперов.
В любом случае строить надо качественно и красиво — и покупатели сами увидят, что, платя за «эконом», они по отдельным опциям выигрывают даже по сравнению с городским бизнес-классом».
«Когда строительство комплекса «Новый Оккервиль» только началось, мы продавали квартиры по невысоким ценам и привлекали верхний сегмент эконом-класса. Теперь, когда закончена первая очередь и начались работы над второй, появился спрос и на жилье категории «комфорт», — говорит Лариса Окунь.
Крупные проекты на окраинах
«СЕМЬ СТОЛИЦ»
Застройщик — Setl City. Проект реализуется вблизи пересечения КАД и Мурманского шоссе, недалеко от торгового комплекса «Мега-Дыбенко». Общая площадь будущих построек — около 1,5 млн кв.м. Срок реализации проекта — 15-17 лет. Район состоит из восьми кварталов. Строительство первого — «Вена» (одиннадцать 8- и 9-этажных кирпично-монолитных домов) — уже начато и завершится во втором квартале 2012 года. Жилье продается с чистовой отделкой. Базовая цена — от 50 000 рублей за кв.м.
«ДУДЕРГОФСКАЯ ЛИНИЯ»
Проект на южной границе Петербурга и Ленинградской области (у пересечения КАД, Таллинского и Волхонского шоссе) реализует компания «ЛенРусСтрой». Общая площадь комплекса — порядка 400 000 кв.м. Предполагается освоение соседнего участка, за счет чего жилой квартал разрастется до 600 000 «квадратов».
Уже возведены три дома на 1500 квартир. Завершается строительство еще двух домов на 800 квартир. Срок окончания работ — 2013- 2014 гг. Проект предусматривает 8-16-этажные здания из изделий Киришского ДСК. В продаже есть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 43,9 до 118,9 кв.м. Цена — от 35 000 рублей за «квадрат».
«НОВЫЙ ОККЕРВИЛЬ»
Проект компании «Отделстрой» расположен в Кудрово (Всеволожский район ЛО), менее чем в 1 км от станции метро «Улица Дыбенко». На территории в 15 га предусмотрено строительство 850 000 кв.м жилья и 50 000 кв.м коммерческих площадей. Стройку планируется закончить в 2016 году. Завершена первая очередь (14-17-этажный кирпично-монолитный дом), начато возведение второй — «Дома у Липовой аллеи», 1300 квартир (60 000 кв.м). Стоимость жилья — от 55 000 руб./кв.м.
«СЕВЕРНАЯ ДОЛИНА»
Участок площадью около 270 га на пересечении проспекта Энгельса и 3-го Верхнего проезда купила на торгах компания «Главстрой СПб». Здесь планируется возвести 2,7 млн кв.м жилья и 375 000 кв.м объектов соцкультбыта. Ввод трех первых жилых корпусов намечен на март 2011 года. Продажи официально стартовали в начале 2010-го. Уже реализовано около 1500 квартир. Базовая цена — 49 900 руб./кв.м.
«СЛАВЯНКА»
Жилой район сооружается на участке площадью 220 га в Пушкинском районе. Здесь запланировано около 1,4 млн кв.м жилья в 4-7-этажных домах, сгруппированных в закрытые для сквозного проезда дворы. Проект также предусматривает парк площадью 12,5 га. Сейчас компания открыла бронирование жилья в двух кварталах — около 200 квартир общей площадью более 10 000 кв.м. Цена начинается от 60 000 рублей за кв.м.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 29(613) | 26-07-2010 | c.18
