За первые шесть месяцев 2010-го цены на готовое жилье в Петербурге практически остались неизменными: +1%. Такая относительно стабильная ситуация, по мнению экспертов, продлится еще минимум полгода.
В 2010-й рынок вошел довольно бодро: цены постепенно росли; по оценке риэлторов, увеличиваться стало и число сделок. Назвать реальное количество транзакций на вторичном рынке Петербурга, к сожалению, невозможно: с начала этого года Росрегистрация обнародует лишь совокупные данные по городу и области.
По примерным подсчетам операторов вторичного рынка, с января в Питере ежемесячно проходит около 5000 сделок. Если до конца года эта цифра не будет сильно меняться — итоги 2010-го будут сравнимы с показателями 2008-го. (Показатели риэлторских компаний сильно разнятся: крупные фирмы рапортуют о росте числа сделок чуть ли не вдвое; средние и мелкие, по их собственному выражению, «держатся на плаву», кто-то и вовсе «сидит без работы».)
Надежда тает по весне
В начале года и риэлторы, и владельцы жилья надеялись, что к весне рынок раскачается и рост (цен и числа сделок) станет более интенсивным. «В феврале-марте действительно начал «прорезаться» отложенный спрос; кроме того, многие банки стали выдавать ипотечные кредиты. Но этот рост так и не стал началом серьезного восстановления рынка», — говорит Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака». С апреля цены опять стали опускаться и медленно скатываются до сих пор (рис.2). Так, с января по июль квартиры в Петербурге подорожали всего на 1% (а если сравнивать с пиком докризисных цен, сентябрем 2008-го, — подешевели на 26%).
Средняя цена квадратного метра жилья в предложении сегодня составляет около 74 400 рублей — последний раз на таком уровне она была в сентябре-октябре прошлого года.
До майских праздников количество предложений на рынке росло (рис. 1): квартиры не находили покупателей, в большинстве случаев стоимость выставленных вариантов была завышена (продавцы за зиму настроились на ценовой рост).
Это привело к затовариванию рынка: в первые кризисные месяцы объем предложения на «вторичке» составлял около 17 000 вариантов, в непростом 2009-м пик пришелся на майские праздники — тогда в листинге было порядка 19 000 объектов, весной этого года максимум пару месяцев держался на отметке 21 500.
После майских праздников объем предложения чуть снизился. «Продавцы, у которых не было веских причин реализовывать свои объекты, снимали их с продажи, как только видели, что среднерыночная цена снижается. Впрочем, даже при этом у покупателя оставался широкий выбор», — делится наблюдениями Валерий Лазугин. По данным риэлторов, сегодня средняя продолжительность экспозиции объектов (при адекватной цене) — около двух месяцев: покупатели не спешат, просматривая по дюжине квартир.
Новостройки поджимают
Сразу после новогодних праздников чуть вырос спрос на однокомнатные квартиры, позже покупатели также активно стали спрашивать комнаты и дешевые «двушки». По данным крупнейших агентств недвижимости, такие объекты до сих пор составляют около 80% продаж. Подавляющее большинство сделок проходит по цене до 3-3,5 млн рублей.
Сегодня самые дешевые квартиры в городе реально присмотреть за 2,3-2,4 млн рублей. За такие деньги, правда, можно рассчитывать на «хрущевку» с недостатками (первый этаж, плохое состояние, далеко от метро). В ближних пригородах и «спутниках» (Всеволожске, Колпино, Гатчине) есть варианты за 2,1-2,2 млн рублей. В спальных районах Петербурга однокомнатный «хрущик» или «корабль» без недостатков обойдется покупателю примерно в 2,5 млн руб. Обладатель суммы в 2,5-2,7 млн рублей может рассчитывать на более просторную квартиру в поздних панельных сериях (606-й или 137-й).
Цены «двушек» на периферии колеблются от 2,7 млн рублей (за «хрущевку») до 4 млн (в кирпично-монолитном доме). Недорогие комнаты в городе можно найти по 700 000-900 000 рублей.
Все больше покупателей рассматривают возможность приобрести строящееся жилье. «Неплохую однокомнатную квартиру в городской новостройке, которая будет сдаваться примерно через полгода, сегодня (со скидкой) можно купить за 2,4 млн рублей. На «вторичке» за те же деньги можно рассчитывать лишь на «убитую» «хрущевку» или раннюю 504-ю серию. Все больше наших клиентов выбирают новое жилье (за второй квартал объемы продаж на первичном рынке выросли на 20-25%).
Конечно, это не может не сказываться на ценах вторичного предложения», — говорит Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон».
Ипотека разгоняется
Ипотека — еще один фактор, который начинает корректировать вторичный рынок. В I квартале петербуржцы получили около 1300 жилищных займов, во II — уже 1600. За полгода 2010-го в Питере кредиторы выдали более 5 млрд рублей. Для сравнения: за весь прошлый год — 7 млрд. Сегодня с привлечением ипотеки и государственных жилищных ссуд проходит почти 10% сделок на вторичном рынке.
«Пока рано говорить о том, что ипотека позволяет многим петербуржцам покупать жилье, что называется, с нуля. Но точно могу сказать, что некоторым нашим клиентам она дает возможность взять квартиру побольше, чем они рассчитывали изначально: вместо «единички» — «двушку», вместо «двушки» — «трешку». Зачастую для этого требуется доплатить 500 000-600 000 рублей — такие кредиты банки сейчас одобряют в 80% случаев», — делится наблюдениями Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа».
Некоторые операторы рынка считают, что благодаря ипотеке число и бюджеты сделок начнут стабильно расти. Пока это маловероятно: петербуржцы готовы влезать лишь в относительно небольшие долги (по статистике, средняя сумма займа не превышает 1,7 млн рублей); покупателей с «живыми» деньгами немного, да и сколько-нибудь заметного роста зарплат пока нет. (В 2006-2007 гг. рынок жилья толкали не сама ипотека, а ее неадекватная либерализация и «самовоспроизводящийся» рост цен — в такой ситуации покупки совершаются быстрее, и клиент обращает меньше внимания на риски.)
Скорее всего, в обозримом будущем стоимость квадратного метра на вторичном рынке сильно не изменится. Для этого просто нет каких-либо очевидных предпосылок. Платежеспособный спрос по-прежнему ограничен; государственные вложения в жилье иссякли. Крупные внешние инвестиции в экономику России маловероятны (в Европе одна за другой страны оказываются в преддефолтном состоянии, евро падает, цены на нефть нестабильны).
Риэлторы готовятся к незначительным ценовым колебаниям. Впрочем, они все же надеются на небольшой ценовой рост по итогам второго полугодия — максимум +5% (подробные прогнозы см. в «НП», №26/2010).
Динамика объема предложения на вторичном рынке в 13 р-нах Петербурга с начала 2010 года, шт.
Рис. 1
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке Петербурга (типовое жилье) с начала 2010 года, руб.
Рис. 2
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Средние цены на квартиры в Петербурге, млн руб.
|
Тип жилья
|
1-комн. кв.
|
2-комн. кв.
|
3-комн. кв.
|
| «Хрущевки» |
2,3-2,4
|
2,7-2,8
|
2,7-3,0
|
| «Корабли» |
2,4-2,5
|
2,7-2,9
|
3,0-3,1
|
| Советская «панель» 1970-80 гг. (504-я, 606-я, 137-я серии) |
2,5-2,7
|
3,0-3,3
|
3,4-3,8
|
| Современные дома (кирпич, монолит) |
2,8-3,2
|
3,5-4
|
4,2-5,0
|
По данным опроса агентств недвижимости
Мнения экспертов
Маргарита ДАГАЕВА,
руководитель отделений АН «Итака»:
– Активность на рынке проявляют в основном продавцы: вариантов в предложении очень много. А вот покупатель сегодня никуда не спешит: большой выбор и стабильные цены позволяют ему подолгу взвешивать плюсы и минусы. Большинство клиентов по-прежнему стараются сэкономить на услугах агентства — пытаются выходить на продавца напрямую. Такие сделки, как правило, непростые, даже если одну из сторон сопровождает риэлтор.
Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
генеральный директор АН «Бенуа»:
– За последний год сильно вырос спрос на эконом-класс. Причем покупатели готовы платить все меньше: в 2009-м подавляющее большинство сделок шло с объектами не дороже 5 млн рублей, сегодня — до 3 млн рублей. Думаю, ожидать уверенного роста цен на жилье можно после того, как начнет дорожать долгосрочная жилая аренда (этот сегмент первым реагирует на рост доходов граждан).
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
– Цена квадратного метра (в реальных сделках) опустилась примерно до 76 000 руб. Лидерами спроса можно назвать «единички» (по 2,4 млн рублей) и «двушки» (по 3 млн руб.) в пятиэтажках Калининского и Красногвардейского районов, а также однокомнатные квартиры в новых кирпично-монолитных домах на севере Петербурга. Те, кто присматривает комнату, чаще всего спрашивают варианты в центре города, в трех-четырехкомнатных квартирах — примерно за 1,25 млн руб.
Екатерина РОМАНЕНКО,
президент ГК «Экотон»:
– Предложения комплексной квартальной застройки популярнее у покупателей, чем «точечные» новостройки. Кроме того, заметно улучшилось качество отделки в новых домах. Другой вопрос — как долго сохранится сегодняшний выбор новостроек. По данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости, ежемесячно количество «первичных» объектов в продаже сокращается на 3-5%. Если в ближайший год не появятся новые проекты комплексного освоения территорий — уже в 2011-м на «первичке» может не остаться резерва квартир. Это серьезно подстегнет «вторичку», но как при этом изменятся цены, предугадать сложно.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 28(612) | 19-07-2010 | c.16
