Рынок вчерашних мечтателей Все новости
Интерес покупателей к областным квартирам постепенно возрождается. Скатившиеся за кризис цены на эти объекты сделали их доступными для тех, кто в последние годы мог лишь мечтать об отдельном жилье.
Спрос на квартиры в Ленинградской области традиционно оживает весной-летом. В прошлом году этого не произошло: цены падали от месяца к месяцу, потенциальные покупатели не спешили тратить деньги. В этом году интерес к областным квартирам начал возрождаться: активизировался отложенный спрос.
Страх просчитаться
По статистике цены на областное жилье с начала кризиса снизились примерно так же, как и на городское, — приблизительно на 25%. За «единичку» в 50-километровом радиусе от Петербурга сегодня придется выложить минимум 1,4 млн рублей (это варианты по 32-36 метров в кирпичных или панельных домах). Ценовой максимум для такого жилья — около 2,5 млн рублей за объект где-нибудь во Всеволожске. «Двушку» реально присмотреть минимум за 2 млн рублей, максимум — за 3 млн. Ценовой диапазон «трешек» — от 2,7 млн до 3,7 млн рублей.
В большинстве случаев в договорах купли-продажи фигурируют цены, выставленные в листингах. Торг уместен, но сбить цену обычно можно не более чем на 5%.
Кстати, риэлторы отмечают, что в области расчеты зачастую проходят не как в Петербурге. В отдаленных районах продавцы не хотят ехать за деньгами в банк (как принято в городе). Тут больше привыкли к «живым» расчетам (оно и понятно, большинство сделок — между соседями), что покупателю со стороны может казаться дополнительным риском.
В близких городах-спутниках на вторичный рынок все больше влияет активность строительных компаний: как только появляется новый проект квартальной застройки с богатой «социалкой», цены на вторичное жилье по соседству стабилизируются либо немного снижаются.
Постепенно на областном рынке появляются и ипотечные сделки, но пока их немного. Банки с опаской принимают такие квартиры в залог, боясь просчитаться в оценке, — поэтому условия выдачи таких кредитов жестче, чем городских. Кроме того, кредитование буксует из-за низких заработков потенциальных заемщиков.
Зато в последние год-полтора куда заметнее на этом рынке стали разные субсидии, особенно «армейские». «Жильем за городом все чаще интересуются военные: за сравнительно небольшие деньги (обычно 2-2,3 млн рублей) только в области они могут приобрести хоть какое-то приличное по размерам жилье. В Петербурге этих денег едва хватит на скромную «единичку». Кстати, таких сделок могло бы быть больше, будь схемы взаиморасчетов проще», — говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования.
По данным риэлторов, примерно треть всего областного предложения квартир сегодня приходится на однокомнатные варианты, около 40% — на двухкомнатные, 20% — «трешки». Треть листинга — жилье в Гатчинском районе, в Кировском — 14%, Выборгском — 12%, Всеволожском и Ломоносовском — по 11%, Приозерском — 8%, Лужском — 7%, Тосненском — 6%.
Ставка на связь
Детальной статистики продаж квартир в ЛО Росрегистрация не ведет. Однако операторы отмечают увеличение числа сделок с конца весны. Большинство запросов — на объекты в 50-километровом радиусе от города. Все, что дальше, — «внутренние», локальные рынки, которые обслуживают местные операторы.
Для покупателей предпочтительнее поселения, откуда несложно добраться до Петербурга, причем не только на авто, но и на общественном транспорте; где есть работа, школы, сады, поликлиники и т.п. Чаще всего выбор падает на Всеволожск, Гатчину, Тосно, Ульяновку, Тайцы, Вырицу, Кировск.
«Пожалуй, главный фактор при выборе района — транспортная доступность. Как только в каком-то направлении улучшаются дороги — спрос начинает заметно расти», — делится наблюдениями Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». Особое внимание люди стали обращать на экологию: нет ли поблизости свалок, вредных производств.
Покупателей интересуют преимущественно дешевые предложения: около 80% запросов — на однокомнатные. Даже если клиент ищет «двушку», то обычно — бюджетный вариант площадью не более 50 кв.м, «трешку» — до 60 «квадратов». В квартире должен быть элементарный косметический ремонт: у покупателей денег в обрез, и тратить на обустройство планируют по минимуму. Бывает, что новый владелец получает и небольшой огородик в том же жилом квартале — такой бонус, несомненно, будет плюсом при выборе жилья.
Около половины покупателей — жители области, примерно 30% — пожилые петербуржцы, приблизительно по 10% — городская молодежь и приезжие, которым не хватает денег на жилье в Петербурге. Риэлторы периодически сталкиваются с ситуациями, когда, например, делая выбор между спальным районом Петербурга и пригородом (в 20-30 км), клиент покупает жилье попросторнее в области.
Подавляющее большинство квартир приобретают для постоянного проживания. Поступают и единичные запросы от граждан, которые хотят использовать это жилье как дачи (чаще — в маленьких городках, возле леса или озера, реки). Некоторые петербуржцы берут областные квартиры, чтобы сохранить средства. Такие клиенты ориентируются не на самое дешевое предложение. У них спросом пользуются объекты во Всеволожске, Сестрорецке, Зеленогорске, которые можно выгодно сдать в долгосрочную аренду.
Специалисты полагают, что до сентября-октября спрос на областное жилье может еще немного увеличиваться. Далее — зимний, почти «мертвый» сезон. Если к весне-лету 2011-го на рынке не произойдет серьезных катаклизмов, интерес покупателей к загородным квартирам может вырасти еще больше.
Мнения экспертов
Яков КУСЕВИЦКИЙ,
генеральный директор АН «Центр»:
– Спросом пользуются «единички» по 1-1,5 млн рублей и «двушки» по 1,5-2 млн. Находятся такие объекты не в самых близких пригородах. Один из решающих факторов для покупателей — можно ли поблизости от дома найти работу.
Ирина ЗАБРОДИНА,
генеральный директор Центра жилищного кредитования:
– До кризиса все банки, работавшие с ипотекой, выдавали кредиты на областные квартиры. Сейчас это делают далеко не все кредиторы. А те, кто берет такие объекты в качестве залога, стараются подстраховаться: например, требуют не 20-30% первоначального взноса (как в случае с петербургскими квартирами), а 40-50%. Банкиры боятся ошибиться в оценке загородных объектов, в том числе типовых квартир.
Ирина РОМАНОВА,
директор Всеволожского отделения АН «Итака»:
– Цены продолжают снижаться. Когда мы берем объект на продажу, то договариваемся с владельцем при отсутствии спроса понижать стоимость на 50000 - 100000 руб. в неделю. Бывает, что первоначальные запросы продавцов просто зашкаливают.
Средние цены на типовые квартиры в некоторых спальных районах Петербурга и городах Ленобласти, млн руб.*
|
Квартира
|
Красносельский, Московский, Фрунзенский р-ны СПб
|
Гатчина (45 км от СПб)
|
Вырица (60 км от СПб)
|
Тосно (53 км от СПб)
|
Кировск (40 км от СПб)
|
| 1-к. |
2,5-2,8
|
2-2,4
|
1,3-2,0
|
1,8-2,3
|
1,6-2,1
|
| 2-к. |
3,3-3,8
|
2,7-3,0
|
2,2-2,6
|
2,4-3
|
2-2,5
|
| 3-к. |
3,9-4,2
|
3,3-3,7
|
2,8-3,2
|
3,1-3,5
|
2,7-3,2
|
*Для более точного сравнения взяты квартиры в панельных 5-9-этажных домах советских лет постройки: общая площадь «единичек» — 40-42 кв.м (кухни по 8-9 кв.м), «двушек» — 54-56 кв.м, «трешек» — 70-73 кв.м.
По данным опроса риэлторских компаний
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 25(609) | 28-06-2010 | c.10
