Остановка по требованию Все новости
Президент подписал поправки в 214-й закон и в несколько других нормативных актов, касающихся долевки. 21 июня текст документа был опубликован в «Российской газете» и вступил в силу.
На первый взгляд закон практически не оставляет лазеек для «серых схем», которые активно используют застройщики. Привлекать средства граждан можно только тремя способами: по договору долевого участия (ДДУ), через выпуск жилищных сертификатов или с помощью кооперативов (ЖСК или ЖНК). Сделки, заключенные по иным схемам, могут признать незаконными.
Для тех, кто все-таки будет привлекать дольщиков с нарушением требований, прописаны штрафы: от 20 000 до 50 000 рублей — с должностных лиц и от 500 000 до 1 млн рублей — с компаний. За каждого дольщика.
Никакого переходного периода не будет.
В документе, конечно, есть не только кнут, но и пряники: упрощается порядок регистрации договоров, сняты некоторые проблемы с погашением записи об ипотеке. Отменен НДС для застройщиков. (Правда, налоговые послабления вступают в силу через месяц.)
Если нормы закона воспринимать буквально, то с 21 июня любой предварительный договор купли-продажи жилья (наиболее распространенная схема), заключенный застройщиком с гражданами, может обернуться судебным иском или миллионным штрафом. И главные проблемы будут связаны не с новыми стройплощадками, а с уже запущенными. И даже с почти завершенными.
Председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил: «Я всегда говорил, что использование «серых» схем до добра не доведет. Принятый закон — прямого действия, так что если обнаружим нарушения — будем штрафовать компанию. Те, кто не сможет работать по закону, уйдут с рынка».
Несколько компаний, по данным «НП», временно остановили продажи.
Большинство опрошенных нами застройщиков комментировали новый порядок весьма неохотно.
Директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий сказал: «Мы начали на работу по 214-му, первый договор направлен на регистрацию в ФРС».
Руководитель компании ЛЭК Павел Андреев заявил, что сейчас «ситуацию изучают юристы» и что-то конкретное он может сказать только после консультаций с ними. Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», был более конкретен: «Компания «НДВ СПб» провела мероприятия по подготовке к переходу на 214-ФЗ реализуемых объектов ЛЭК. Мы были готовы к поправкам. Несколько объектов уже переведены на 214-ФЗ, по всем адресам разрешительная документация упорядочена. Реализация тех объектов, по которым нельзя заключать ДДУ, временно приостановлена. По ним формируется лист ожидания из потенциальных покупателей».
Для поголовного перехода на требования 214-ФЗ есть объективные препятствия.
Закон предусматривает обязательную регистрацию договора. «Всеволожское отделение УФРС физически не способно регистрировать такое количество бумаг! В день они могут обрабатывать не более десяти договоров, а у нас только в первой очереди будет тысяча квартир», — говорит генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. («Отделстрой» возводит в Кудрово комплекс «Новый Оккервиль» — 50 га, 850 000 кв.м.) Строительство продолжается. «Думаем над тем, как работать, не нарушая закона. Возможно, придется привлекать банковские кредиты», — резюмирует Марк Окунь.
«Для рынка это шок! — говорит генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. — Мы и хотели бы законопослушно перейти на 214-й, но на пути к этому слишком много инстанций, которые создают серьезные проблемы застройщикам. Работать с привлечением банковского финансирования — в принципе, возможный путь, но это немедленно скажется на цене квадратного метра». («Дальпитерстрой» возводит многоквартирные дома в Шушарах, во Всеволожске, в Гатчине, на Петроградке.)
По мнению участников рынка, если новые нормы будут применяться немедленно и неукоснительно — пострадают тысячи дольщиков, уже вложивших средства в строящиеся объекты. Преобразование договорной базы потребует времени и затрат.
Возможно, новый порядок будет на руку банкам: если строители не смогут какое-то время пользоваться средствами дольщиков, им волей-неволей придется привлекать кредиты.
Впрочем, корпоративные юристы полагают, что ситуация вовсе не так печальна, как может показаться на первый взгляд. В законе есть огромная даже не лазейка — дыра. А именно — привлечение денег через создание ЖСК. Создать кооператив можно за неделю, перевести туда прежних дольщиков — за полгода. Это хлопотно, но не критично. Законодатель, возможно, имел в виду, что кооператив будет выступать в роли застройщика, выпускать проектную декларацию, регистрировать своих пайщиков в ФРС. По факту — ничего такого не требуется.
До сих пор банки и Смольный рассматривали ЖСК как схему, несущую в себе некоторые дополнительные риски (не без оснований, надо сказать). Возможно, теперь им придется пересмотреть свою позицию. Потому что альтернатива — с массовыми нарушениями и многомиллионными штрафами — выглядит еще неприятнее.
До сих пор этим вариантом пользовались несколько серьезных компаний: ГК «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Пионер». Теперь в кооператоры могут начать записываться десятки самых разных компаний.
Деятельность ЖСК регулируется 116-й статьей Гражданского кодекса и 5-м разделом Жилищного кодекса. Многие специфические вопросы долевого участия в них просто не предусмотрены.
Юристам и судам предстоит много работы…
«Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию... допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска… жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
3) ЖСК и ЖНК в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов».
«Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
…Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях».
Мнения специалистов
Леонид МЕДВЕДЕВ,
руководитель Общественной приемной ЭСОН:
– Раньше закон можно было применить, только если между застройщиком и гражданином заключен договор долевого участия. Сейчас эта норма конкретизирована, однако спорные моменты остаются. Например, нет прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи.
Оформить его застройщик может, хотя он не вправе использовать средства граждан на строительство дома. Ответственность наступает, когда деньги направляются на возведение конкретного объекта. Кстати, в ходе одного из дел по «долевке» компании «Сигма» удалось доказать в суде, что, хотя средства были получены по предварительному договору, на строительство дома они не пошли.
Алексей БЕЛОУСОВ,
вице-президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– В правилах и стандартах работы СРО мы не можем записать обязанность компаний работать по 214-ФЗ. Эта обязанность закреплена федеральным законодательством, и мы не можем его дублировать. СРО контролирует строительство, а не продажи. И наказать компанию за неисполнение 214-ФЗ мы не вправе. Если государство этого не сделает, как с этим справится СРО.
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 25(609) | 28-06-2010 | c.5
