Деньги стали осторожнее Все новости
Строители приучаются жить в режиме жесткой экономии: финансисты пока не готовы радикально менять условия кредитования, спрос со стороны конечных потребителей тоже далек от ажиотажных показателей 2007-2008-го.
Резких колебаний на рынке нет и не предвидится; цены в новостройках плавно снижались последние полтора года (с локальным всплеском в марте 2010-го). Сейчас «квадрат» в спальных районах стоит около 68 000 рублей, на окраинах — от 45 000.
По данным АН «Итака», за самый ходовой товар — «единички» — в январе 2009-го покупатели готовы были платить 3,7 млн рублей, год спустя — 2,7 млн, а в апреле 2010-го даже при определенном оживлении активности клиентов цены спроса упали до 2 млн рублей.
Объем предложения постепенно сокращается, однако не настолько, чтобы можно было всерьез говорить о дефиците: год назад в продажу было выставлено 2,6 млн кв.м жилья в новостройках, сейчас — 2,3 млн. В январе 2010-го девелоперы продавали квартиры в 262 строящихся домах, в апреле этот показатель снизился до 247 объектов.
Традиционный ориентир — столица, но и в Москве весеннее обострение спроса схлынуло, и вот уже куратор строительного комплекса Владимир Ресин заявляет, что существенного роста цен столичные власти не ожидают. «Наиболее вероятный сценарий — рост в пределах инфляции», — соглашаются аналитики.
В апреле-мае возникла угроза заметного увеличения себестоимости (прежде всего — за счет подорожания металла), однако премьер-министр в привычном стиле приструнил металлургов, и даже «доктора присылать» не пришлось.
Психология спада
Строители на вопрос о состоянии рынка все чаще ссылаются на «психологические факторы». Играет роль «самосбывающийся прогноз»: долговременное снижение тормозит выход на рынок частных инвесторов и тех, для кого жилищная проблема — не самый больной вопрос. Растущая осведомленность покупателей о положении дел в Европе тоже не добавляет энтузиазма.
Жилье сопоставимого качества не только в Болгарии или Испании, но и в Чехии, Польше и даже в Германии существенно дешевле, чем в Петербурге и Москве. Немудрено: по данным известного экономиста Владислава Иноземцева, в России на строительство 1 кв.м жилья тратится в 1,8 раза больше бетона и в 2,2 раза больше арматуры, чем в странах ЕС.
И восстановление ипотеки идет не так быстро, как хотелось бы финансистам и федеральным властям. В этой сфере тоже не стоит недооценивать психологию. Например, в США проблемы неплательщиков ограничиваются потерей дома и испорченной кредитной историей, что печально, но пережить можно. (Как сказал один из банкиров, «бросил ключи на стойку в банке и ушел».)
Американцу и в страшном сне не приснится, что за невыплату ипотеки банк может не только отобрать залог, но и наложить лапу на прочее имущество и доходы, а приставы перекроют выезд и попробуют списывать деньги со счетов мобильной связи. То есть у нас негативные последствия неуплаты более ощутимы и долгосрочны, а значит, и потенциальные заемщики осторожнее.
Возможно, определенную роль при выборе линии «финансового поведения» сыграют и европейские уроки. Аналитики «Эксперта» пишут в редакционной статье: «Показное потребление, черта прошлой эпохи, должно резко сократиться. Умеренность и трудолюбие — лучшая страховка от превратностей конкурентной борьбы в новую эпоху». Европа, насмотревшись на Грецию, переживает возрождение протестантской этики. У нас, конечно, особый путь — но ведь не в строго противоположную сторону?
Кубышка рулит
По расчетам экспертов ВЦИОМ, у 36% петербуржцев доходы за последний год сократились. По оценкам рекрутинговых компаний, реальные зарплаты в Петербурге за 2009-й снизились на 20-30%. Общий уровень реальных доходов населения практически не изменился (по данным Росстата, даже вырос на 1,2%), но в этих благополучных цифрах необходимо учитывать индексацию пенсий и другие виды господдержки, направленной в первую очередь на малоимущих.
По данным социологов, наемные работники и рядовые сотрудники компаний получают в России на 40-60% меньше, чем в Европе. Заработки топ-менеджеров — в полтора-два раза выше, чем у европейских коллег на аналогичных позициях…
Снизилась доля смежной занятости (практика трудиться на двух-трех работах).
Принятие закона о реформе бюджетных учреждений добавило тревоги и неопределенности: как все это будет выглядеть, сколько придется тратить на лечение и образование — неизвестно. Мелкий и средний бизнес готовится к увеличению отчислений на «социалку» (в 2011 году — с 28 до 32%).
Одновременно растет объем средств, которые граждане предпочитают держать на банковских депозитах. По данным «Петростата» (на февраль 2010-го), 20,8% доходов физические лица предпочитают не тратить, а откладывать. (За год этот показатель вырос в два раза.) По сведениям ЦБ (на март), объем вкладов физических лиц в петербургских банках за год вырос на 25%, а вот доля граждан, которые копят именно на жилье, сократилась с 7 до 5%.
В апреле объем вкладов физических лиц в российских банках увеличился до 8 трлн рублей. По мнению заместителя генерального директора Федерального агентства страхования вкладов Андрея Мельникова, граждане будут нести деньги в банки, даже если ставки опустятся ниже инфляции.
В Сбербанке в апреле прибавка на депозитах составила 3%, а объем кредитов для физических лиц — всего 1%.
Встречные интересы
Сейчас на рынке новостроек интересы крупных и средних компаний, играющих на повышение («Северного города», «ЛенСпец-СМУ», «Строительного треста» и других), сталкиваются с демпингом мелких фирм и с ценовой стратегией тех, кому необходимо отвоевывать свою долю спроса.
Начало продаж в «Северной долине», несомненно, повлияло на общий расклад. В апреле «Главстрой СПб» вывел на рынок 1390 квартир по цене от 49 900 за 1 кв.м. По словам директора по маркетингу и продажам компании «Главстрой СПб» Михаила Бузулуцкого, за неполный месяц удалось продать около 400 квартир — это примерно треть объема продаж по городу в целом.
В следующем году «Главстрой СПб» запускает строительство и продажи в Юнтолово. В проекте «Медвежья лапа» будут небольшие, до пяти этажей, дома и скромные квартиры. Базовые цены — несколько ниже, чем в «Северной долине». «Послекризисный спад пока не дает возможности поднять общий уровень цен. Рынок меняется, и застройщикам тоже пора меняться», — считает г-н Бузулуцкий.
Николай Лавров, исполнительный директор компании «Юринфо-Недвижимость», считает, что повышение спроса на «первичку» — скорее тенденция, чем случайность: «Начинает возвращаться доверие к застройщикам. Большую роль играют наличие квартир в построенных домах, увеличение числа строек, аккредитованных банками под ипотечные программы, стабильность цен на рынке и удивительная устойчивость застройщиков к кризису. Вместо того чтобы банкротиться пачками, они запускают новые проекты и ведут активные рекламные кампании. Однако даже возросший спрос пока не может вызвать серьезных ценовых изменений на рынке. С другой стороны, и выход на рынок новых проектов эконом-класса не должен утянуть цены вниз».
Руководитель отдела аналитики ГК «Аверс» Ольга Бойко отмечает, что в начале весны некоторые застройщики заявляли о повышении цен, но это больше походило на попытку оказать психологическое давление на покупателей, чем на отражение тренда. «Сейчас увеличилось количество проектов, в которых квартиры продаются на ранней стадии. Естественно, цены в них ниже: девелоперам необходимо привлечь дольщиков. Частные инвесторы на рынке не появились. В макроэкономике каких-то серьезных оснований для повышения цен по-прежнему нет», — говорит Ольга Бойко.
Осенью должны начаться продажи в малоэтажных домах и таун-хаузах проекта «Южный» в Тайцах. Застройщик, компания «Старт Девелопмент», полагает, что нижняя граница «эластичности спроса» находится на уровне 40 000 рублей. То есть продажи по таким ценам могут обеспечить дополнительный приток покупателей.
Очевидно, что и такой крупный застройщик, как ЛЭК, под давлением предъявленных в судебном порядке долгов (например, от Абсолют Банка — на 1,49 млрд рублей) скорее будет форсировать продажи, чем повышать цены.
Тем не менее заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева полагает, что застройщики постепенно поднимут цены. «Снижение было возможно на тех объектах, которые недавно вышли на рынок. Влияние «Северной долины» на общий уровень цен пока минимально, — отмечает г-жа Трошева. — Господствующая тенденция — «вымывание» с рынка небольших одно- и двухкомнатных квартир и студий».
Об оживлении спроса говорит и Владимир Смирнов, генеральный директор ИСГ «Норманн». По мнению г-на Смирнова, длительное снижение индекса цен связано в том числе с продолжающимся «приведением переоцененных объектов к рыночному уровню». Генеральный директор компании «ЭнСиСи Недвижимость» Юусо Хиетанен отмечает, что спрос на квартиры в проекте «Шведская крона» (от 70 000 руб./кв.м) оказался «выше, чем мы ожидали».
На недавней встрече с застройщиками вице-президент ВТБ Александр Ольховский заявил, что одна из главных причин, препятствующих массовому кредитованию строительных проектов, — неясные перспективы спроса (см. «НП», №21/2010). И вряд ли в ближайшие месяцы они станут более прозрачными. Значит, запуск новых проектов будет ограничен финансированием. А дальнейшая динамика цен будет зависеть от того, что быстрее кончится — запасы метров у застройщиков или терпение у их потенциальных клиентов.
Объем предложения и спроса на первичном рынке жилья
Табл. 1
|
Период
|
Объем предложения, млн кв.м
|
Продажи квартир, шт.
|
| I квартал 2009 |
2,6
|
2900
|
| II квартал 2009 |
2,9
|
3500
|
| III квартал 2009 |
2,6
|
4100
|
| IV квартал 2009 |
2,6
|
4500
|
| I квартал 2010 |
2,3
|
3800
|
По данным КЦ «Петербургской Недвижимости» и портала БН.ру
Динамика цен предложения по категориям (первичный рынок, без пригородов), руб./кв.м
Табл. 2
|
Период
|
Эконом-класс
|
Бизнес-класс
|
Элита
|
Вторичный рынок
|
| Декабрь 2009 |
70 196
|
95 107
|
185 546
|
77 839
|
| Январь 2010 |
70 842
|
96 100
|
185 949
|
78 568
|
| Февраль 2010 |
69 679
|
93 688
|
186 821
|
78 658
|
| Март 2010 |
69 835
|
93 313
|
188 561
|
78 718
|
| Изм. за I кв. 2010, % |
-0,51
|
-1,89
|
1,62
|
1,13
|
| Апрель 2010 |
70 192
|
95 627
|
194 287
|
78 852
|
| Изм. за янв.-апр. 2010, % |
-0,01
|
0,55
|
4,71
|
1,30
|
По данным КЦ «Петербургской Недвижимости»
Средние цены спроса на первичном рынке, руб./кв.м
Табл. 3
|
Тип жилья
|
Янв. 2008
|
Янв. 2009
|
Янв. 2010
|
Апр. 2010
|
Изм. к янв. 2010, %
|
| Однокомнатная квартира |
67 669
|
87 810
|
68 400
|
52 098
|
-24
|
| Двухкомнатная квартира |
63 578
|
83 337
|
59 859
|
57 503
|
-4
|
| Трехкомнатная квартира |
63 382
|
68 969
|
59 859
|
57 466
|
-4
|
| Студия |
65 097
|
86 895
|
72 000
|
52 772
|
-27
|
По данным АН «Итака»
Средние суммы спроса на первичном рынке, руб.
Табл. 4
|
Тип жилья
|
Янв. 2008
|
Янв. 2009
|
Янв. 2010
|
Апр. 2010
|
| Однокомнатная квартира |
2 736 454
|
3 710 651
|
2 687 075
|
2 080 877
|
| Двухкомнатная квартира |
4 316 900
|
5 273 595
|
3 569 923
|
3 612 413
|
| Трехкомнатная квартира |
5 754 168
|
5 967 228
|
5 730 475
|
5 782 955
|
| Студия |
1 833 972
|
2 423 744
|
1 683 360
|
1 765 230
|
По данным АН «Итака»
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 22(606) | 07-06-2010 | c.17
