Рынок скромных миллионеров Все новости
Интерес покупателей к комнатам продолжает снижаться, цены — тоже. Спросом пользуются в основном варианты не дороже миллиона рублей.
Наметившееся зимой подорожание комнат продолжалось недолго: уже в марте они начали падать в цене и дешевеют до сих пор. Не помогла даже традиционная весенняя активизация покупателей. Риэлторы констатируют, что число сделок с такими объектами продолжает постепенно сокращаться. Основная причина — доступнее становятся однокомнатные квартиры (в первую очередь, из-за ипотеки): покупатель сегодня предпочитает поднакопить, занять, взять кредит, но избежать «коммунального» проживания.
Математика не складывается
Разница в цене квадратного метра комнаты и квартиры сегодня составляет 7% — именно такой показатель специалисты называют оптимальным для спокойного рынка. (На пике ценового роста дельта достигала 14-15%.)
Большинство покупателей комнат стремятся приобрести объекты не дороже 800 000-1 000 000 рублей, а еще лучше — за 600 000-700 000 рублей. И метраж для них зачастую уже не важен.
«Открытые источники дают среднюю стоимость предложения 1,3 млн рублей, сделок по таким ценам не проходит уже давно. Если этот показатель снизится хотя бы до 700 000-800 000, рынок комнат снова пойдет вверх», — считает Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
Самые дешевые варианты в городе предлагают примерно по 700 000 руб. Это 8-10-метровые клетушки с большим количеством соседей в домах не самого лучшего качества (в старом фонде, «хрущевках», ранней серийной «панели») и далеко от метро. Такие предложения есть практически во всех районах города. Аналогичные по площади комнаты в 2-3-комнатных квартирах в спальных районах продаются дороже — примерно за 1 млн рублей.
Вариантами по 1,2-1,3 млн руб. (15-18 метров в 3-4-комнатных квартирах) покупатели практически не интересуются. Впрочем, как и дорогими 20-25-метровыми помещениями в малонаселенных квартирах в престижных местах (в центре, в Московском районе) — такие объекты фигурируют в предложении по 1,4-1,6 млн руб.
«Комнаты дороже 1,2-1,4 млн сегодня не продать, даже если они по 40 кв.м. Продавцы смотрят на соседей, которые реализуют комнаты вдвое меньше, и просто перемножают их цену на свои метры. Но арифметика тут не работает. Мы пытаемся это объяснить продавцам, некоторые идут на уступки сразу, другие — только после 3-4-месячного простоя без просмотров», — рассказывает Алиса Тютина, руководитель группы отделения «Московское» ГК «Экотон».
В таких городах-спутниках, как Зеленогорск, Петро-дворец, Ломоносов или Всеволожск, минимальная цена объектов — на городском уровне: от 700 000-800 000 рублей. В пригородах типа Колпино, Гатчины, Кронштадта полно вариантов по 600 000-700 000 руб., в более удаленных городах Ленобласти (в Приозерске, Тихвине, Сланцах) встречаются предложения по 400 000-500 000 рублей. Диапазон торга за последние месяцы несколько сузился: еще в марте сбить цену можно было на 50 000-70 000 рублей, сегодня — от силы на 20 000-30 000 рублей.
Большинство покупателей по-прежнему составляют молодые люди, семьи, которые приобретают свою первую недвижимость, разведенные горожане. Риэлторы отмечают, что в этом году снизилось число запросов от иногородних клиентов: студенты и трудовые мигранты теперь предпочитают снимать жилье (те же «единички»), а не покупать питерские комнаты. Так, съем типовой однокомнатной квартиры в течение пяти лет (срок обучения в вузе) выльется примерно в 850 000 рублей — сегодня это цена не самой лучшей комнаты. Молодежь чаще делает выбор в пользу аренды: этот вариант комфортнее и дает больше свободы действий.
Зато стали появляться клиенты, которые меняют свою комнату не на «единичку», а на две комнаты в другой коммуналке. За относительно небольшие деньги семьи расширяют жилплощадь — с переездом в отдельную однокомнатную квартиру так не получилось бы. А жизнь в коммуналке привычных людей не смущает.
«Мини» снова в моде
В начале года на рынке коммунальных квартир оживились было инвесторы — риэлторы стали получать первые с начала кризиса заявки на расселения. Однако реальных сделок пока прошли единицы. «Число просмотров и звонков растет до сих пор. Думаю, дело в том, что выбор тут небыстрый, тем более клиенты видят, что рынок стоит и можно не торопиться», — делится наблюдениями исполнительный директор «Юринфо-Недвижимость» Николай Лавров. Впрочем, учитывая, что комнаты постепенно дешевеют, а «эконом»-квартиры, напротив, дорожают, потенциальным инвесторам следовало бы поспешить.
Сегодня они подыскивают коммуналки по 100-150 кв.м из четырех — шести комнат в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах, в исторической зоне Васильевского острова. Преимущественно их интересуют объекты по цене от 7 до 12 млн рублей. Выбор приличных вариантов с адекватными жильцами уже невелик.
Зато на рынок возвращаются мини-инвесторы: горожане снова стали покупать комнаты, чтобы сохранить накопленные средства (0,8-1,3 млн рублей). Некоторые рассчитывают и на будущее расселение. Такие покупатели преимущественно приобретают комнаты в центре. Брать подобное жилье в спальных районах — себе дороже: квартиры на окраинах нередко становятся коммунальными в результате внутрисемейных ссор; новый владелец обязательно будет втянут в конфликт.
Кстати, в конце мая депутаты ЗС одобрили поправку о том, что только расселенцы из коммуналок могут претендовать на бюджетные выплаты в рамках городских жилищных программ (речь идет о тех, кто только собирается вставать на очередь). Ранее на бюджетную поддержку также могли рассчитывать граждане, чье жилье по метражу не вписывалось в учетные нормы, а также обитатели аварийных квартир. «Поправки позволят городу выполнить обязательства перед всеми уже включенными в очередь горожанами, а также жителями коммуналок, число которых мы не будем ограничивать», — заявил на днях Игорь Кокарев, заместитель председателя Жилищного комитета.
Сегодня клиенты агентств рассматривают комнаты в коммуналках как самый крайний вариант. Создается впечатление, что интерес к этому жилью снижается и у риэлторов: комиссионные мизерные, возни много. Однако подобные объекты остаются наиболее доступными для горожан и приезжих. Цены на комнаты летом, вероятно, еще снизятся, но уже с сентября может начаться сезонный рост.
Стоимость квадратного метра комнаты в зависимости от ее площади, руб.
Динамика цен на вторичном рынке жилья для квартир (руб./кв.м общей площади) и комнат (руб./кв.м жилой площади)
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Мнения экспертов
Аркадий КЯЗИМОВ,
генеральный директор АН «Спектр»:
– Сегодня проще всего уходят самые дешевые варианты и недорогие комнаты, цены на которые удается сбить на 50 000-70 000 рублей. Летом такие предложения вряд ли будут дешеветь или дорожать, а вот осенью цены, скорее всего, плавно пойдут вверх. Инвесторы заметно активизируются тогда, когда запросы расселенцев будут соответствовать рынку. Пока ожидания последних зачастую завышены.
Ольга БЕЛОВА,
генеральный директор АН «Сантас»:
– Интересных для расселения квартир уже мало. Шансы есть только у объектов с небольшим количеством комнат в более-менее качественных домах. Думаю, теперь комнаты станут уделом тех, у кого нет никаких перспектив заработать на собственную квартиру и тех, кому срочно надо купить жилье, а денег мало (часто это разведенные супруги).
Алиса ТЮТИНА,
руководитель группы отделения «Московское» ГК «Экотон»:
– При продаже комнат в коммуналках не последнюю роль играет такой специфический фактор, как запах. Часто там стоит затхлый дух: старой мебели, вещей, хлама. Перед показом объекта советуем продавцам проветрить не только комнату, но и всю квартиру. Хорошо бы сделать и небольшой косметический ремонт в светлых тонах — это отчасти скрасит впечатление от жилья, окна которого нередко выходят во двор-колодец.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 22(606) | 07-06-2010 | c.16
