Городские чиновники не собираются инициировать снос многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, хотя фактически это самострой. Вместо этого они «ищут лазейки в законах» (по их собственному выражению), чтобы помочь горе-дольщикам оформить квартиры в собственность.
В городе уже зафиксировано 12 случаев подобного самостроя. На участках под индивидуальную жилищную застройку (где предполагается дом на одну семью максимум в два этажа плюс мансарда) возводятся 5-6-этажные здания на 20-50 квартир. Семь объектов располагаются в Выборгском районе и пять — в Красносельском. Наиболее громкие фигуранты — компания «Аксиома» с несколькими адресами в Озерках, Петербургская Строительная Компания с 6-этажным домом в Коломягах (см. «НП», №11,14/2010).
Тяжбы в подарок
По закону госэкспертиза проекта для строительства ИЖС не требуется, государственный стройнадзор за подобными объектами не осуществляется. Разрешение на строительство выдает администрация района. В теории она же должна отслеживать нарушения регламента застройки и сообщать о них в профильные городские комитеты (а те — обращаться в суды). На практике этого не происходит: власти на местах помалкивают, владельцы участков строят что хотят.
Первая проблема, с которой сталкиваются дольщики, — квартиры очень сложно оформить в собственность и только через суд. Чтобы зарегистрировать право собственности, покупателям жилья придется получить экспертное заключение о том, что дом построен в соответствии с техническими нормами и правилами. Далее — в суде доказывать, что привлеченные средства были потрачены целевым образом. Владельцы квартир не имеют никаких прав на землю — объект как бы «висит» в воздухе. Чтобы урегулировать этот вопрос, опять придется судиться. Тяжбу осложняет то, что хозяин участка, как правило, — физическое лицо (гражданские дела, в отличие от арбитражных, рассматриваются дольше).
Следующая головная боль новоиспеченных владельцев — коммуникации. Нет акта ввода — невозможно подключиться к городским сетям. Либо строго в рамках лимита: 15 кВт на участок ИЖС. «Застройщик предварительно должен согласовать с нами технические условия, заключить договор. Делать все это постфактум сложно и занимает много времени. Один такой дом, построенный еще в 2005 году, мы поставили в очередь на подключение к электричеству только в 2013-м», — рассказывает Михаил Кулаков, начальник департамента «Ленэнерго» по работе с клиентами в Ленобласти. Ситуация усугубляется тем, что проблемные постройки появляются как раз в кварталах, где коммуникации не рассчитаны на такое большое число проживающих.
Подчас нарушаются права не только дольщиков, но и владельцев соседних участков. Яркий пример: финансовая группа «Плазма» построила на Выборгском шоссе дом на несколько десятков квартир, его периметр в аккурат совпадает с границей участка. Подойти к зданию можно только по территории соседа.
Принцип «сам дурак»
Привлекая дольщиков, такие фирмы фактически создают инициативные группы, которые любой ценой будут добиваться легализации самостроя. «По закону эти дома надо сносить, но мы понимаем, что люди вложили деньги. Город вынужден искать лазейки в законодательстве, чтобы узаконить постройки», — жалуется Владимир Кузнецов, заместитель председателя Комитета по строительству. А «многоквартирного ИЖС» при этом все больше, и как остановить его разрастание, чиновники не знают (или делают вид, что не знают).
Городские парламентарии отмечают, что с законами в этой сфере «все в порядке», а доверчивые граждане сами виноваты, что клюют на предложения мошенников. «Проблема — в правовой безграмотности населения, надо проводить ликбез. Пусть люди потратят 5000-10 000 рублей и проконсультируются с юристами: выяснят, что можно строить на этом участке, кому он принадлежит и т.п.», — считает Вадим Войтановский, зампред Комиссии по городскому хозяйству ЗС.
Специалисты Комитета по земельным ресурсам советуют гражданам прежде всего проверять статус участка и прочие его параметры в новой геоинформационной системе (rgis.spb.ru). «Запросить данные о земле можно и в нашем комитете, и в УФРС», — говорит Татьяна Матвеева, начальник юридического управления КЗР. К кому конкретно обращаться с подобными запросами и как быстро можно получить ответ, чиновники не уточняют.
Будут ли наказаны фирмы-нарушители и их владельцы — неизвестно. Легализация таких построек приведет к катастрофическим последствиям для малоэтажных городских зон (Озерки, Коломяги, Красносельский район).
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 21(605) | 31-05-2010 | c.16