Комитет по строительству оштрафовал ООО «ТД «Сигма» за работу по предварительным договорам купли-продажи. Фирма пытается опротестовать решение. Если Смольный выиграет дело, применение санкций может стать массовым.
Речь идет о долгострое на Рыбацком проспекте, 17. Покупатели рассчитывали вселиться в 400-квартирный жилой дом еще в 2008 году, но до сих пор ждут ключей. Между партнерами по стройплощадке возникли финансовые разногласия, а сам объект становился предметом разбирательств на заседании рабочей группы Смольного по долевке (см. «НП», №5/2010).
Дольщики писали письма в прокуратуру, требуя посодействовать. В начале этого года результаты проверки поступили в Комитет по строительству и УФАС. Чиновники Смольного привлекли компанию к административной ответственности, выписав минимальный штраф, предусмотренный статьей 14.28 КоАП для юрлиц (незаконное привлечение средств граждан на строительство многоквартирных домов).
Компания заключала предварительные договоры, не будучи к тому же застройщиком на объекте. ООО «ТД «Сигма» возводит дом на участке ФГУП НИИЭФА им. Д.В Ефремова и выступает инвестором, генподрядчиком и продавцом квартир. Чиновники решили, что такая схема не исключает практики двойных продаж.
Теперь «Сигма» пытается опротестовать вердикт в арбитражном суде, доказывая, в частности, что договоры составлены чисто и фирма — единственный продавец недвижимости на объекте. Юристы Смольного признают, что «двойников» на объекте не выявлено, правда, по данным Комитета по строительству, около 80 квартир (из 366 проданных) находятся в залоге у банков, хотя покупатели об этом не знают.
Юристы Смольного говорят, что для них этот спор играет ключевую роль. «Главное — создать арбитражную практику, чтобы на ее основе в дальнейшем привлекать застройщиков к ответственности за уклонение от работы по 214-ФЗ, — сообщили «НП» представители комитета. — Пока в нашем регионе таких примеров нет». Примечательно, что, даже если Смольный победит, суд в рамках этого дела не запретит компании заключать новые предварительные договоры. Просто комитет сможет регулярно выписывать штрафы и пополнять бюджет. Однако чиновники заявляют, что положительный вердикт позволит применять более жесткие санкции.
Юрист «Сигмы» Елена Машек напомнила, что по предварительным договорам работает большинство застройщиков и пока эта схема не признавалась противоречащей действующему законодательству. В судебных процессах по делам дольщиков против ЛЭК и компании «Росстрой» городской суд признавал легитимность предварительных договоров и действительность таких сделок. Следующее заседание суда состоится уже на этой неделе. Впрочем, рассмотрение дела вряд ли ограничится первой инстанцией.
Мнения экспертов
Екатерина Немченко,
коммерческий директор Город-ской ДомоСтроительной Компании:
–Это недостаточная мера. Сумма штрафа незначительна, если на чаше весов находится нарушение действующего закона! Для стимуляции перехода застройщиков на работу в соответствии с 214-м законом со стороны властей к нарушителям должны применяться более существенные и жесткие меры, с широким освещением в прессе и хорошей разъяснительной работой для населения.
Владислав Шестаков,
ведущий специалист юридической компании «Адвокат ФРЕММ»:
– По предварительному договору купли-продажи стороны всего лишь обязуются заключить в будущем основной договор. Его целью в принципе не может быть привлечение средств граждан для строительства дома. Пока это условие соблюдается, нарушений законодательства нет. Однако многие застройщики и инвесторы используют эту схему для того, чтобы обойти 214-ФЗ.
Если суд установит, что на основании предварительного договора были привлечены деньги граждан на строительство жилья, он вправе расценить совершенную сделку как притворную и применить к ней правила, установленные для договора долевого участия.
Подобная практика постепенно формируется во многих регионах. Но в каждом конкретном случае есть свои особенности, и создание одного прецедента, на мой взгляд, не будет означать безусловного запрета на заключение предварительных договоров. Кроме того, суд может отказать Комитету по строительству по формальным основаниям: например, если нарушена процедура привлечения инвестора к административной ответственности.
Роман Денисов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 21(605) | 31-05-2010 | c.5
