Петербуржцы все охотнее приобретают жилье в домах 504-й серии. Многих покупателей уже не смущают ее изъяны, которые прежде их отпугивали. Более того — некоторые всерьез рассматривают эти квартиры как альтернативу новостройкам эконом-класса.
С началом кризиса покупатели сосредоточились на бюджетном жилье, но до «хрущевок» многие опускаться не захотели. К квартирам в «кораблях» у граждан тоже немало претензий. Далее, собственно, и идет 504-я серия: чуть дороже упомянутых вариантов, но без серьезных изъянов.
Еще лет пять назад спрос на такие варианты был невысок: горожане предпочитали им более позднюю «панель» (например, 137-ю серию) или жилье в новостройках. Даже риэлторы, бывало, отговаривали клиентов от 504-й, пугая тем, что лет через 15-20 такие дома превратятся в сегодняшние «хрущи».
Однако финансовые потрясения заставили всех участников рынка благосклоннее отнестись к жилью 1970-х. Оказалось, и минусы-то в таких квартирах «совместимы с комфортным проживанием», и плюсы стали заметнее, и дома «простоят не одно десятилетие». Сегодня агенты хором называют 504-ю «хорошей», клиенты соглашаются — продажи растут.
Не до престижа
В 2009-м цены на 504-ю серию практически не выбивались из тренда вторичного рынка, с начала 2010-го эти объекты начали дорожать. «Хотя цены в большинстве рыночных сегментов стоят, «эконом» уже идет вверх. Суммы реальных сделок по таким объектам с начала года растут на 2-2,5% в месяц», — рассказывает Александр Савельев, директор отделения «Ладожское» ГК «Экотон».
Самую дешевую «единичку» сегодня можно приобрести за 2,4 млн рублей. Большой выбор таких квартир — в Невском и Фрунзенском районах (вероятно, из-за того, что там много так называемой ранней 504-й серии с очень маленькими метражами: площадь «единички» — 29,2 «квадрата»). Меньше всего однокомнатных представлено в Красногвардейском районе, здесь эта серия сосредоточена на Ржевке-Пороховых — в самом близком к центру спальном районе.
Цена «двушек» — от 3,1 млн рублей. За трехкомнатные владельцы просят минимум 3,8 млн рублей. Выбор двух- и трехкомнатных квартир весьма обширен во всех периферийных районах.
Сегодня эта серия лишь чуть дороже «хрущевок» — примерно на 10%. Впрочем, цены варьируются в зависимости от местоположения. Например, стоимость «хрущевки» где-нибудь у метро «Новочеркасская» или 504-й серии на проспекте Солидарности будет практически одинаковой.
Сделки зачастую проходят по заявленным продавцами ценам, в редких случаях покупателям удается сбить до 50000 - 100000 рублей (по 3-4-комнатным объектам). «Завышать цены не советую, иначе объект «зависнет» в листинге. Если обозначатся несколько покупателей, можно устроить торги, как это часто происходило в 2007-2008-м», — говорит Александр Савельев.
Риэлторы рекомендуют 504-ю серию гражданам, бюджет которых строго лимитирован. В эту категорию попадают приезжие, молодые семьи, а также большие семейства. «Сегодняшние клиенты предпочтут дополнительные метры абстрактной престижности. Например, молодая семья скорее купит «двушку» в 504-й серии, чем «единичку» в более современном доме», — делится наблюдениями Светлана Денисова, исполнительный директор АН «Площадь».
Часть таких квартир приобретают и для расселенцев. «Думаю, сейчас число подобных сделок будет расти: во-первых, расселять коммуналки стало проще, так как цены меняются медленно, во-вторых, возобновился интерес инвесторов к центру», — считает Николай Лавров, исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость».
По словам риэлторов, подавляющее большинство покупателей при выборе таких квартир критичнее всего оценивают не сам объект, а подъезд: насколько там чисто, работает ли лифт и т.п. Кстати, в 504-й серии лифт и лестница находятся в одном объеме, поэтому лестничные пролеты открытые, светлые и не такие опасные, как, например, в той же 137-й серии. Для многих семейных покупателей это важно. Состояние самой квартиры — вторично (отремонтированные варианты быстрее уходят, но стоят не больше тех, что без ремонта).
Почти без изъянов
Панельными девятиэтажками «хрущевки» и «брежневки» сменились на рубеже 1960-70-х годов. Для своего времени 504-я серия была очень даже неплоха: по сравнению с «хрущами» увеличился метраж кухни и комнат, санузел стал раздельным, появились большие окна.
Конечно, со временем владельцы стали критичнее к параметрам таких квартир. Например, кухня хоть и квадратная, но маленькая (обычно не более 7 метров). Причем часть этой площади образует мини-коридор, в который ничего не поставишь. И все же за годы существования домов 504-й серии их жильцы приноровились вписывать на кухонные метры и мебель, и стиральную машину, и холодильник (для него в стене прорубают проем, а в комнате, граничащей с кухней, сколачивают специальный короб). Некоторые расширяют кухню за счет соседней комнаты (сносят стенку). Это, кстати, самый распространенный вариант перепланировки.
Как раз такой принцип использован в домах улучшенной 504-й серии (1ЛГ504Д2). Эти постройки помоложе: их возводили с середины 1980-х. После перепланировки из «двушки» сделали «единичку»: из 11 «квадратов» маленькой комнаты семь отошли кухне (она увеличилась до 13,5 кв.м), а четыре достались второй комнате. Примерно так же бывшие «трешки» стали «двушками». Усовершенствованный вариант дороже ранних аналогов на 7-10% и даже составляет конкуренцию поздней «панели» (137-й и 600.11-й сериям). Впрочем, в Петербурге таких домов мало, их строили лишь на Комендантском аэродроме и в Каменке.
Еще одна особенность 504-й серии: тут есть четырех- и даже пятикомнатные квартиры (в Красногвардейском и Приморском районах). Все они двусторонние. Для семьи с несколькими детьми и невеликими финансовыми возможностями — идеальный вариант (по крайней мере, лучше и удобнее 4-комнатных «хрущевок»).
Специалисты полагают, что статус 504-й серии, выросший на волне кризиса, еще не один год сохранится на сегодняшнем уровне. И дело не только в ограниченной платежеспособности граждан. Застройщики, работающие в сегменте эконом-класса, предлагают жилье, во многом повторяющее эту серию.
«Некоторые планировки в новых проектах до боли напоминают 504-ю серию: скромный метраж комнат, их расположение. Поэтому старая «панель» может составить серьезную конкуренцию новостройкам. Особенно если учитывать, что у нее, как правило, куда более выигрышное местоположение», — уверен Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
Средние цены на квартиры 504-й серии в Петербурге, тыс. руб.
|
Район
|
1-к. кв.
|
2-к. кв.
|
3-к. кв.
|
| Север: Комендантский аэродром, Озерки |
2,6-2,8
|
3,4-3,8
|
4,0-4,5
|
| Восток: Ржевка, Веселый Поселок |
2,5-2,7
|
3,2-3,5
|
3,9-4,3
|
| Юг: Купчино, Юго-Запад |
2,4-2,5
|
3,1-3,4
|
3,8-4,0
|
По данным опроса агентств недвижимости
Мнения экспертов
Николай ЛАВРОВ,
исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость»:
– При улучшении жилищных условий покупатели сегодня доплачивают в среднем по 1 000 000 рублей. За эти деньги уже можно из однокомнатной 504-й серии перебраться в «двушку» 137-й. Так клиенты стремятся не только расширить свою площадь, но и улучшить качество жилья.
Квартиры в 504-й серии, как и в любом старом доме, опасно покупать потому, что у них богатая история, и не всегда безупречная: приватизация могла быть незаконной, прежние жильцы могли быть выписаны «кое-как» и т.п.
С более свежими объектами таких проблем гораздо меньше. На 504-ю серию у нас приходится примерно 20% от всех сделок с «советской панелью».
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Сегодня покупатели активно интересуются такими объектами: кризис многих заставил мириться с минусами этой серии. У нас большинство сделок с 504-й серией — по недорогим одно- и двухкомнатным квартирам. Пожалуй, единственный серьезный недостаток таких домов — плохие парадные. Из плюсов — местоположение, довольно удачные для того времени планировки: например, комнаты не вытянутые и не смежные (в «двушках»).
Владимир КАЦАГА,
исполнительный директор первого офиса АН «Центр»:
– Морально эти постройки устаревают, но их техническое состояние еще не самое плохое. Все больше домов с парадными в приличном состоянии, везде давно стоят кодовые замки. Первые этажи охотно раскупают под магазины, парикмахерские и т.п. Сегодня цены на бюджетное жилье стоят, спрос поутих — думаю, из-за майских праздников и наступающего лета. Однако продавцы не спешат снижать цену: если и уступают, то не более 50 000-100 000 рублей.
Александр САВЕЛЬЕВ,
директор отделения «Ладожское» ГК «Экотон»:
– Покупателям нравится эргономика 504-й серии. Отпугивают чаще всего не изъяны в квартире, а текущее состояние дома (но если есть ТСЖ, места общего пользования содержатся в чистоте). Застройщики ушли на окраины и предлагают покупателям небольшие метражи. На этом фоне статус 504-й серии повышается.
«НП» справка
Серию 1ЛГ504 разработали архитекторы «ЛенНИИпроекта» в конце 1960-х; первая панельная девятиэтажка появилась в Ленинграде в 1969 году. Сегодня такие дома есть практически во всех спальных районах. Особенности планировок: небольшая общая площадь (стандартная «единичка» — 35 метров, «двушка» — 45, «трешка» — 58, четырехкомнатная — 73), маленькая кухня — 6,5 метров, есть смежные комнаты, узкая ванная. Высота потолков — 2,5 метра (многие покупатели недовольны потолочными балками: неэстетично).
Лифт имеет общую стенку с кухней и санузлом одной из квартир на площадке, жильцам последнего этажа сильно мешает его шум. Среди плюсов: паркетные полы, 3-4-метровые лоджии (иногда по две на квартиру), относительно неплохая звукоизоляция, встроенные шкафы. Еще одно достоинство: у таких домов, как правило, зеленые ухоженные дворы, а рядом — сложившаяся социальная инфраструктура.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 20(604) | 24-05-2010 | c.10
