"Хрущевки" под вопросом Все новости
Инвесторы и городская администрация планируют переселить из домов первых массовых серий более 160000 человек. В какие сроки? Куда именно? На каких условиях? Четких ответов на эти вопросы пока нет. Неопределенность порождает слухи.
С 1956-го по 1965-й в городе построили 15,5 млн жилых «квадратов». Сведения о количестве и качестве жилья в хрущевских кварталах, публикуемые в официальных источниках, сильно разнятся. Обычно считают, что в домах первых массовых серий проживает около 13% петербуржцев; собственно к «хрущевкам» власти относят примерно 2400 зданий.
На сайте Жилищного комитета указано, что в рамках программы развития застроенных территорий сносу или реконструкции подлежат 1200 «хрущевок» и домов, «не отвечающих современным требованиям». По мере реализации программы власти намерены переселить 76000 семей.
Элитные «хрущи»
На сайтах и форумах — брожение умов, непарламентская полемика и полярный разброс оценок.
Dmitriy M: «Увеличение плотности населения в четыре раза в существующих границах при нынешней дорожной сети поставит крест на возможности передвижения, возможности получать медицинскую помощь, образование».
Паника: «Зимой температура в комнатах не выше 15-18 градусов, щели — в сантиметр, на кухне — постоянно плесень на стенах. Поверьте, из такой «хрущевки» хоть куда уедешь, пока она не упала прямо на тебя!»
Sheikh: «При квартальной застройке «хрущей» малые размеры квартир компенсировались большими междомовыми территориями. На 1 кв.м общей площади квартиры приходилось 2 кв.м в скверах, на площадках… Это просто рейдерский захват. Город развивать — пожалуйста: Металлострой, Колпино, Шушары, Московская —Товарная, Шкапина — хоть заразвивайтесь!»
Guest_Andy: «На самом деле не так уж мало людей готовы уехать хоть к черту на рога, лишь бы свалить из своей коммуналки, в том числе и скрытой: родители и взрослые дети, братья с сестрами, а у каждого — своя семья и т.д. Проблема лишь в том, что в каждом случае нужно разбираться сугубо индивидуально, а это долго и неинтересно. Гораздо проще выселить всех оптом в многоэтажный муравейник!»
elenalukstin: «Квартира — моя собственность, и меня абсолютно не волнует, кто и как ее оценивает! Я ничего не продаю и хочу напомнить (тем, кто оценивает): считать чужие деньги — неприлично! Верю, что мы, жители «хрущевок», отстоим свои дома, которые в настоящее время можно считать почти элитным жильем. Элитность могу обосновать».
(Примеры с форума «Фонтанка.ру»).
Пионеры переселения
Первой осваивать территорию, предназначенную для реновации, начала компания «Воин-В». Фирма уже строила четыре дома в Ульянке. В 2008-м на торгах Фонда имущества компания купила право реновации 15 «хрущевок» на участке в 22,7 га за 103,5 млн руб.
Зона ограничена проспектом Стачек, улицей Лени Голикова, внутриквартальным проездом и парком «Александрино». Для расселения 46 000 кв.м по социальным нормам понадобится построить 69 000 кв.м. По предварительным расчетам, всего на освободившейся территории можно построить 160 000 кв.м. Минимальный объем инвестиций в проект оценивается в $500 млн без учета затрат на прокладку сетей. С подписанием договора вышла заминка. Строители потребовали внести в него некоторые поправки: возможность рассрочки, оплаты за счет бюджета разницы в площадях, необходимых для расселения. (В том случае, если за время реализации проекта число жителей квартала вдруг резко увеличится, что на практике нередко бывает.)
В 2009-м в городской закон внесли изменения: квартиры для жильцов по соцнайму можно будет передавать городу поэтапно; разницу между расчетной и фактической площадью для расселения покроет бюджет. Город должен построить в квартале школу и детский сад. На весь проект отводится девять лет. Однако к «Воину» уже возникли вопросы: одна из четырех новостроек предполагалась как раз под веерное расселение, однако квартиры пошли в свободную продажу.
В декабре 2009-го право развития 22 кварталов в разных районах города приобрела компания «СПб Реновация». Около 900 га обошлись фирме, созданной специально под этот проект, в 392 180 000 рублей. На этой территории, по предварительным данным, можно построить 7,2 млн кв.м жилья. Около 2,5 млн кв.м придется передать городу для расселения.
По оценке специалистов компании, понадобится расселить около 30 000 приватизированных квартир (примерно 100 тысяч человек) и 17 000 муниципальных (еще 50 тысяч граждан). Договор с городом подписан сразу после торгов, он действует до 2019 года, сейчас идет проектирование, работы на площадках начнутся не ранее 2011-го.
Споры вокруг права
Программа реновации регулируется федеральными законами (Гражданский, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы никто не отменял) и городскими нормативными актами.
В 2008 году была принята Адресная программа (закон №238-39), в 2009-м в нее внесли поправки. В конце 2008-го городское правительство приняло постановление №1661 о предоставлении жилых помещений по договорам соцнайма при развитии застроенных территорий.
Основная тема, которая звучит во всех комментариях представителей администрации: ни собственникам, ни муниципальным нанимателям ухудшение жилищных условий не грозит. Наоборот, город готов предоставить до девяти «лишних» метров бесплатно.
Тем не менее в начале 2010-го жильцы кооперативных домов в Ульянке обратились в ЗС. Они уверены, что их кирпичные дома попали в программу реновации «по ошибке», и потребовали исключить их из перечня. Депутат Виталий Милонов направил запрос губернатору; внятного ответа не получил (подробнее см. «НП», №14/2010).
Практически одновременно в Смольнинский суд был направлен иск жителя Сосновой Поляны. Он требовал отменить результаты декабрьского аукциона и исключить его дом из адресной программы. Суд в иске отказал (см. «НП», №13/2010). Юристы полагают, что число таких исков будет множиться.
Городские законодатели дорабатывают правовую базу, придумывая все новые основания для включения тех или иных объектов в программу реновации: отсутствие ванной, земляные полы и пр.
Городские чиновники съездили в столицу и вернулись оттуда со свежими идеями. К примеру, применить в случае с «хрущевками» принципы отчуждения объектов для государственных нужд. (У Лужкова в Южном Бутово, кстати, это не получилось.) Слухи о внесении корректив в очередной раз взбудоражили заинтересованную общественность. По словам представителей Комитета по строительству, пока такие поправки даже не разрабатываются.
Дефицит информации
Попытка затеять многомиллиардные проекты при недостаточных исходных данных в мировой практике расценивается как экономический суицид, в отечественной — обычное дело. По мнению специалистов, главные риски лежат даже не в рыночной (колебания цен, падение спроса), а в психологической плоскости.
Социологические исследования, которые позволили бы судить о настроениях и ожиданиях обитателей обреченных кварталов, не проводились. (Во всяком случае, нам о них неизвестно.)
Город этим не озаботился, инвесторам дополнительные расходы, наверное, тоже ни к чему. А в данном случае нужны не просто исследования, а регулярный мониторинг.
Еще: как повлияет на экономику проекта судебная практика? (К примеру, недавнее решение пленумов ВАС и ВС о том, что придомовые территории принадлежат собственникам, даже если они еще не сформированы.)
Будут ли в кварталах, попавших в программу, проводиться текущий ремонт зданий, дорог, сетей? Учтена ли в программе «проблема комнатности» (по норме выезжающим из 4-комнатной «хрущевки» будет положена максимум «двушка»)? Будут ли применяться ограничения на регистрацию (под соусом «преднамеренного ухудшения жилищных условий»)? Как будет решаться проблема «последнего жильца» (категорический отказ выехать или выставление неприемлемых условий)?
Отсутствие внятных ответов на эти вопросы порождает новые слухи и опасения.
Мнения специалистов
Артур МАРКАРЯН,
генеральный директор компании «СПб Реновация»:
– У нас на повестке дня — комплексное изучение кварталов, создание проектов планировки территории, обсуждение их параметров с жителями.
Все вопросы расселения регулируются законодательством и действующим договором с городом. Наша задача — спроектировать кварталы, построить дома и предоставить городу готовые квартиры для расселения.
Мы гарантируем, что это будет современное и комфортабельное жилье, расположенное исключительно в границах подлежащего реновации квартала. Все квартиры будут сдаваться с полной и качественной отделкой. Вопросы качества для нас — приоритетные, и это касается не только квартир, но и мест общего пользования, инженерных систем, благоустройства территории и бытовой инфраструктуры.
Город должен построить школы, детские сады и пр., причем возведение этих объектов будет синхронизировано с жилищным строительством.
Светлана ШАЛАЕВА,
директор по исследованиям и консалтингу ГК «Аверс»:
– Основные риски проекта реновации кварталов массовой застройки: затягивание сроков проекта из-за длительного расселения; непредсказуемость сметы; изменение рыночной конъюнктуры. Корректно просчитать затраты на расселение сложно всегда, а не только для «хрущевок», особенно если среди расселяемых есть квартиры в собственности.
Николай ЛАВРОВ,
исполнительный директор «Юринфо-Недвижимость»:
– Спрос на «хрущевки» в этом году не только не снизился, но и существенно подрос. Факторы привлекательности: дешевизна, компактность и многокомнатность. «Единичка» в 27 кв.м в Красносельском районе стоит примерно 2,4 млн рублей — это самая дешевая отдельная квартира в городе. Для молодой семьи трехкомнатная «хрущевка» — отличная альтернатива маленькой однокомнатной в кирпичном доме.
Практически все покупатели, рассматривая вариант покупки «хрущевки», задают вопросы о возможном сносе и о том, что тогда будет. Такая перспектива останавливает некоторых покупателей, но их пока немного. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты под такие сделки без проблем, но в займе по программе АИЖК покупателям, скорее всего, откажут.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 18(602) | 10-05-2010 | c.17
