Кардиограмма первичного рынка Все новости
На рынке строящегося жилья происходят странные вещи. Цены на участки растут, правительство предпринимает все новые усилия «по поддержке строительного комплекса», спрос, по данным аналитиков и маркетологов, активизировался, а стоимость квартир в новостройках между тем продолжает плавно снижаться.
«Земельное ралли» стартовало в феврале, когда цены на торгах Фонда имущества превысили стартовую отметку в четыре раза. «Городская перспектива» (дочерняя компания Setl City) купила участок на севере города под строительство 10-16-этажного жилого дома за 301,7 млн рублей. В каждом квадратном метре будущего жилья (26 500 кв.м) будет заложено более $350 земельных расходов.
Второй участок, под десятиэтажку (10 630 кв.м), приобрела компания «Альбатрос», за 116,6 млн рублей («земельная доля» — свыше $370 на 1 кв.м).
В марте тенденция только подтвердилась: полгектара на ул. Передовиков достались компании «Диларан» за 185,4 млн рублей (при стартовой цене 34,1 млн). «Диларан» построит здесь 17-этажный дом общей площадью 14 735 кв.м; квартиры займут 8844,5 кв.м.
«Нагрузка» на каждый метр улучшений превысит $400; если исключить из расчетов коммерческие площади и паркинг (многие девелоперы считают, что паркинг — дело, скорее, убыточное), то получится, что на продаже будущим жильцам каждого квадратного метра городской бюджет заработает около $700.
Примерно такие же затраты придется нести и ИСГ «Норманн». Компания приобрела 0,3 га на Индустриальном проспекте за 100 млн рублей. По словам генерального директора фирмы Василия Смирнова, за два года здесь построят около 8000 кв.м жилья эконом-класса.
Важно также, что по каждому из лотов было зарегистрировано более десяти участников.
В предыдущие годы повышение цен на стройплощадки неизменно предшествовало росту цен в рознице (то есть на сами квартиры). Вовсе не факт, что эта закономерность подтвердится и на сей раз. Хотя бы потому, что наряду с приобретением участков под новые проекты на рынке идет и обратный процесс. Во всяком случае, в феврале руководители холдинга «Эталон-ЛенСпец-СМУ», расторгнув (по мировому соглашению) договор с городом, без видимого сожаления расстались с участком площадью около 60000 кв.м. Заодно — с необходимостью выплачивать 1,98 млрд рублей в качестве арендной платы.
«Отделстрой» готов (на рыночных условиях, конечно) поделиться участками в проекте «Новый Оккервиль» (подробнее см. в интервью с Марком Окунем на стр. 19). Игорь Водопьянов, владелец холдинга «Теорема», совсем не против привлечь партнеров к застройке территории между Петергофом и Стрельной…
То есть дефицита участков нет. Идет перераспределение земельного банка; те компании, которые видят, что запас иссякает, вынуждены его пополнять.
(И возможно, они переплачивают.) Те, у кого избыток, готовы делиться, но опасаются продешевить. Резко возрастает цена точности маркетинговых прогнозов, особенно — во всем, что касается будущего спроса.
Узок круг
Пока на рынке затишье. За год, по данным аналитика Дмитрия Житкова, цены на типовое строящееся жилье в спальных районах снизились на 11,6%. Весной этот процесс замедлился, но пока не остановился. И если раньше кривая средних цен напоминала кардиограмму, то теперь эти пики практически сгладились… (См. «Индексы» в разделе «Антистресс».)
На окраинах («дальний город») падение было еще более заметным: минус 27,1%. И сейчас ситуация тоже стабилизировалась. Участники рынка сходятся в том, что именно в последние полгода мы видим «реальный рынок»: жилье покупает тот, кому это на самом деле необходимо и кто располагает нужными средствами.
По данным исследователей Российской экономической школы, численность высокодоходной группы населения (людей, располагающих свободными средствами в размере от $50 000) сократилась за последний год на 20%; примерно на эту же величину уменьшился и объем их активов. Зато с 2 трлн рублей до 2,4 трлн выросли их депозиты. Состоятельные соотечественники стали менее состоятельными, но более склонными к бережливости.
Ранее те же тенденции РОМИР фиксировал для верхней части среднего класса (доходы от пяти прожиточных минимумов). Официальная статистика предсказывает рост средних доходов населения в 2010 году на 1-1,5%, но в этом росте ключевую роль играет увеличение пенсий…
То есть масса потенциальных покупателей жилой недвижимости не только не растет, но напротив — сокращается. (Рост числа российских миллиардеров — с 32 до 62 человек — вряд ли важен для участников рынка.)
Девелоперы реагируют на сокращение спроса вполне предсказуемо: идут за покупателем «вниз», опуская до минимума ценовую границу в новых проектах. Руководители «Старт Девелопмент» полагают, что существенное увеличение спроса возможно при цене жилья от 40 000 рублей за 1 кв.м; «Главстрой СПб» запустил «Северную долину» с отметки 47000 - 49000 рублей и уже в первую неделю продаж получил около 300 покупателей.
Но пока получается, что приемлемая для большинства граждан цена возможна или за городской чертой (проект «Южный», стройки в Шушарах и в Горелово), или при значительном масштабе строительства («Северная долина»), с соответствующими инфраструктурными и финансовыми рисками.
Пример военного городка в Пушкине (см. «НП», №11/2010) показал, что построить жилье можно и по 20000 за «квадрат». Только жить в этих домах будет трудновато.
Неуверенная ипотека
Правительство РФ и администрация города рассчитывают на ипотеку, на то, что более приемлемые условия кредитования приведут на рынок тысячи новых покупателей. Пока ипотечное кредитование еще только выбирается из провала: за 2009 год число выданных в Петербурге кредитов сократилось вчетверо, объем одолженных у банков средств — в шесть раз. В первом квартале 2010-го в этом сегменте тоже наметилось некоторое оживление, но пока — явно недостаточное для того, чтобы переломить рыночные тенденции. Даже заявление Сбербанка о снижении минимальных ставок и отмене комиссий заметного влияния не оказало.
Впрочем, генеральный директор ИСГ «Норманн» Владимир Смирнов отмечает: «Рынку нужны положительные новости, за ними будут и положительные результаты. Ипотека станет более востребованной по мере роста уверенности людей в своих будущих доходах».
Кредитование тормозится не только из-за высоких ставок или жестких требований к заемщикам. Пока недвижимость росла в цене год за годом, выгоды и преимущества ипотеки были очевидны. На стабильном рынке (тем более — в условиях снижения) привлекательность кредитования резко падает. Особенно если учесть, что, к примеру, в США ипотечный заемщик по кредиту отвечает только залогом, а у нас — всем своим имуществом.
В городе достаточно сложных объектов и невеселых сюжетов, когда граждане берут кредит, платят по нему повышенные (пока дом не сдан) проценты, но вселиться в новую квартиру не могут, потому что застройщик преодолевает «объективные трудности» и задерживает ввод. СМИ пишут об этом регулярно.
Руководитель отдела продаж ГК «ЦДС» Сергей Кузнецов полагает, что «в условиях снижения цен на недвижимость развитие ипотеки невозможно».
Впрочем, есть и оптимистические оценки. По мнению исполнительного директора «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, сейчас на рынок выходят покупатели жилья комфорт-класса.
«Эти люди четко рассчитали момент для улучшения жилищных условий. Их финансовая ситуация стабилизировалась, они могут планировать свою карьеру, а значит, могут взять ипотечный кредит — около 4 млн рублей. Соответственно они хотят приобрести квартиру от 5 до 10 млн рублей, продав более дешевое жилье».
Сейчас город рассчитывает получить до 10 млрд от АИЖК по программе «Стимул». Эти средства будут переведены в городские банки-партнеры, а те уже сами будут выбирать застройщиков и объекты. В первоначальном варианте программы предполагалось, что средства АИЖК пойдут на финансирование проектов эконом-класса. То есть квартиры должны быть определенных параметров («единички»— до 40 кв.м, «двушки» — до 60, «трешки» — до 80 кв.м); цена, по предва-рительным данным, — не выше 44300 рублей.
При соблюдении этих условий АИЖК (в другом варианте — Фонд РЖС) были готовы гарантировать выкуп не распроданных в проекте квартир.
Предложение отчасти парадоксальное, потому что, если удастся построить по этой цене, вряд ли к завершению проекта что-то останется нераспроданным.
Теперь, похоже, расклад меняется. АИЖК заключает «рамочные» соглашения с регионами и отдельные — с каждым банком. Речь о жестких ограничениях по типу постройки уже не идет, однако гарант программы «Стимул» (по нашим данным, им может быть Санкт-Петербургское ипотечное агентство) по-прежнему обещает обеспечить выкуп построенного. То есть банки получают определенный финансовый резерв, строители — гарантии сбыта. Правда, совершенно неясно, что будет СПб ИА делать с выкупленными квартирами. Особенно если они не соответствуют бюджетным нормативам…
В любом случае программа заработает далеко не сразу: например, соглашение города с банками о финансировании строительства было подписано прошлой осенью, а первые кредиты выдаются только сейчас.
Серьезно стимулировать реальный (не спекулятивный) спрос на жилье может только повышение уровня доходов среднего класса. Но эта задача понижением кредитных ставок не решается.
Объем рынка и предложения, млн кв.м
|
Период
|
Суммарная площадь строящихся объектов
|
Объем предложения
|
| 1-й квартал 2009 |
4,94
|
2,76
|
| 2-й квартал |
5,57
|
3,0
|
| 3-й квартал |
5,74
|
3,02
|
| 4-й квартал |
5,99
|
3,0
|
| 1-й квартал 2010 |
5,15
|
2,62
|
Объем рынка и предложения, млн кв.м, вывод новых объектов и реализация, кв.м
|
Период
|
Выведено на рынок
|
Реализовано
|
| 1-й квартал 2009 |
144700
|
340000
|
| 2-й квартал |
208800
|
300000
|
| 3-й квартал |
225600
|
380000
|
| 4-й квартал |
287400
|
450000
|
| 1-й квартал 2010 |
196800
|
430000
|
Динамика цен по категориям тыс. руб. кв.м
|
Период
|
Эконом-класс
|
Бизнес-класс
|
Элитное
|
| Декабрь 2009 |
70,2
|
95,1
|
185,5
|
| Январь 2010 |
70,8
|
96,1
|
185,9
|
| Февраль |
69,7
|
93,8
|
186,8
|
| Март |
69853
|
93313
|
188561
|
| Изм. за 1-й кв. |
- 0,51%
|
- 0,52%
|
+ 1,62%
|
Данные КЦ «Петербургской Недвижимости»
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 16(600) | 26-04-2010 | c.18
