Монументальность выходит из моды Все новости
На фоне новостроек комфорт-класса сталинские дома постепенно утрачивают привлекательность для покупателей, сохраняя, впрочем, бесспорное преимущество по части локация в обжитых зеленых кварталах. Сегодня это некогда элитное жилье сравнимо по ценам с добротными и просторными квартирами в современных кирпичных домах.
За последний год цены на «сталинки» практически не выбивались из ценового русла вторичного рынка. Хотя в начале 2009-го дешеветь они стали с некоторым отставанием, а этой весной дорожают чуть быстрее, чем остальное жилье. Сделки с этими квартирами зачастую проходят по заявленной продавцом цене, в редких случаях покупателям удается сбить до 5-8%.
«Торговаться по «сталинкам» непросто. Во-первых, там редко встречаются явные изъяны (отсутствие ремонта — уже давно не аргумент при покупке таких квартир). И второе — трудно ссылаться на аналоги, так как их мало», — рассказывает Светлана Денисова, исполнительный директор АН «Площадь».
Советская роскошь
Жилье в таких домах сегодня стоит от 80000 до 120000 рублей за квадратный метр (до кризиса цены — в зависимости от характеристик и локации квартиры — различались в разы). Граждане охотнее берут дорогие объекты в историческом центре и на Московском проспекте, спрос на самые дешевые варианты невелик.
Такие квартиры обычно приобретают люди, свободные в средствах, и они не станут мириться с недостатками жилья. Тем более что у них есть возможность примерно за те же деньги приобрести квартиру в хорошем новом доме.
«В отличие от «сталинок» у новостроек есть парковка, они обслуживаются лучше, среда однороднее. Не стоит забывать и о том, что «сталинки» зачастую соседствуют с хрущевскими кварталами, а для некоторых покупателей дорогого жилья это минус», — считает Владимир Камолинков, коммерческий директор АН «Аркада».
Неплохой спрос на Советские улицы, окрестности Таврического сада, где цены доходят до 9-10 млн рублей за 85-метровую «трешку». На Петроградке вблизи станции метро «Горьковская» за такие варианты запрашивают от 7 до 9,5 млн. Похожие цены и в Московском районе. На Васильевском острове они поскромнее: 6,5-7,5 млн рублей за трехкомнатную квартиру.
В Кировском районе «сталинки» ценятся меньше: дома здесь не столь «пафосные», доля коммуналок выше. Стоимость «двушки» начинается от 4,5 млн рублей в Автово и от 4 млн — возле Кировского завода. Примерно в такую же сумму обойдется вариант в Невском и Красногвардейском районах.
Продать квартиру в непрестижных кварталах (Полюстрово, у метро «Елизаровская») куда сложнее. Клиентов, согласных выложить 5-6 млн рублей за 80-метровую «трешку», тяжело будет уговорить на запущенный подъезд с «коммунальным» окружением. Впрочем, находятся покупатели, которые ищут именно «сталинку», но не располагают большими средствами, — они-то и поддерживают некоторый спрос на дома с сомнительной локацией.
С мебелью в придачу
Сегодня в листингах на сталинские квартиры приходится 6% вариантов, еще два года назад их было около 9%. Специалисты считают, что дело не в повышении спроса на подобное жилье, а, скорее, в росте предложения вчерашних новостроек.
Немало «сталинок» предлагают с приличным ремонтом (правда, морально устаревшим), нередко встречаются перепланировки, иногда даже дорогая мебель и техника. Главными недостатками этих домов считаются неважное состояние коммуникаций, содержание подъездов и прилегающей территории.
Если в популярных местах коммуналок почти не осталось, то в менее престижных кварталах их доля еще очень велика. Показательна статистика: сколько комнат встречается в предложении по сравнению с отдельными квартирами. К примеру, на Московский район приходится 25% городского предложения квартир и лишь 13% — комнат.
Обратная картина — в Невском (11% квартир против 17% комнат) и прочих непрестижных районах. Примечательно, что на ценах комнат почти не сказывается популярность района: за 15-18-метровый вариант на Московском проспекте, на Васильевском острове и в окрестностях «Лесной» сегодня просят 1,3-1,6 млн рублей. Важны лишь расстояние до метро и число соседей.
Квартиры в сталинских домах покупают по разным причинам: для одних это мечта всей жизни, другим не нравятся новостройки.
Будущее «сталинок» на рынке недвижимости неоднозначно. С одной стороны, их ресурс рассчитан на 150 лет, а пока прошла лишь треть этого срока, да и плюсы их местоположения очевидны. С другой — людей, эмоционально привязанных к таким квартирам, с каждым годом все меньше. Вероятно, постепенно это жилье будет сдавать позиции, но до уровня даже самой качественной советской «панели» не опустится еще долго.
«НП» справка
Сталинские дома возводились в Ленинграде с конца 1930-х по 1950-е гг. Это массивные здания из кирпича (либо прочных керамических панелей) с высоким бельэтажем. Для их облицовки часто использовались гранитные плиты, иногда стены штукатурились. Возводили их практически во всех районах города. Эти квартиры отличают высокие потолки (от 3,5 метра), большие окна, толстые стены, хорошая звуко- и теплоизоляция. Средний общий метраж: в «единичках» — 32-50 кв.м, в «двушках» — 44-65 кв. м, в «трешках» — 59-80 кв.м, в четырехкомнатных квартирах — 80-100 кв.м. Площадь кухонь — 7-12 метров. В большинстве квартир — газовые колонки.
Динамика цен на сталинки относительно средней цены квартир на вторичном рынке (руб./кв.м)
Распределение предложения квартир в сталинских домах по районам города, %
Распределение предложения комнат в сталинских домах по районам города, %
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Характерные метражи и цены предложения в зависимости от локации
|
Местоположение
|
2-к. кв.
|
3-к. кв.
|
4-к. кв.
|
|
Метраж, кв.м
|
Цена, млн руб.
|
Метраж, кв.м
|
Цена, млн руб.
|
Метраж, кв.м
|
Цена, млн руб.
|
|
Московский район
|
| М. «Московская» |
50-58
|
5-6,5
|
77-85
|
6,7-10
|
95-115
|
9-11
|
| М. «Парк Победы» |
51-57
|
6-7
|
75-86
|
6,7-10,2
|
90-110
|
10-13
|
| М. «Электросила» |
52-57
|
5,5-6,5
|
77-85
|
6,5-9
|
90-100
|
9-10
|
|
Кировский район
|
| М «Автово» |
52-61
|
4,5-5,5
|
74-85
|
5,6-7,8
|
100-120
|
7,4-10,5
|
| М. «Кировский завод» |
53-62
|
4-5,2
|
72-85
|
5-6,7
|
100-120
|
7-10
|
| М. «Нарвская» |
47-57
|
4-5
|
63-77
|
5-6
|
94-105
|
7,2-10
|
|
Невский район
|
| М. «Елизаровская», М. «Ломоносовская» |
50-60
|
4,2-4,8
|
72-85
|
6-7
|
90-105
|
7-9
|
|
Красногвардейский район
|
| Малая Охта |
50-58
|
3,8-4,6
|
75-82
|
5,4-6,3
|
90-100
|
6,8-8
|
| Большая Охта |
53-60
|
4,4-5
|
75-85
|
6,7-7
|
90-110
|
7,5-9
|
|
Выборгский район
|
| М. «Лесная» |
50-57
|
3,9-5
|
72-80
|
5,2-6,5
|
80-86
|
6-7,5
|
| М. «Удельная» |
52-61
|
4,5-5,5
|
75-85
|
5,5-7,2
|
95-100
|
7,5-9,5
|
|
Василеостровский район
|
| Большой пр., Гавань |
50-57
|
5-5,7
|
72-85
|
6-7,5
|
95-110
|
8,5-12
|
По данным опроса агентств недвижимости
Мнения экспертов
Владимир КАМОЛИНКОВ,
коммерческий директор АН «Аркада»:
– Заявок на «сталинки» поступает все меньше. Многие клиенты теперь интересуются квартирами в новых домах, считая их более качественными. Однако в тех районах, где новостроек мало, сделки со сталинскими квартирами идут: у парка Победы, на Черной речке, рядом со Смольным. На «Удельной» спрос уже послабее: там много свежих предложений.
Эти квартиры потеряли былой статус. Если в начале 2000-х «трешка» в «сталинке» разменивалась на две или даже на три недорогие «единички», то сейчас и две-то однокомнатные получится купить с натяжкой (убитые «хрущевки» на отшибе). Или как вариант — одна «единичка» и две хорошие комнаты.
Татьяна ЕРОФЕЕВА,
исполнительный директор АН «Белые ночи»:
– По цене такое жилье сравнимо со старым фондом с капремонтом. Торг уместен, но небольшой — до 50000 рублей. Спрос на «сталинки» специфичен, он напрямую не зависит от цен на рынке или местоположения объекта. Все решают вкус клиента и множество особенностей квартиры и самого дома (ведь это не типовые постройки, каждая индивидуальна). По-моему, несмотря на появление множества новых объектов в этом ценовом сегменте, «сталинки» не сдают позиций.
Ольга БЕЛОВА,
директор АН «Сантас»:
– Спрос на них невысок, но стабилен. Некогда хваленое качество «сталинок» морально устарело и сегодня уже не устраивает покупателей с нормальными деньгами. Высокими потолками теперь никого не удивишь; опять же социум в новостройках более предсказуем. Даже старый фонд, капитально отремонтированный в 1970-90-е годы, и то интереснее.
Я своим клиентам советую избавляться от сталинских квартир: с развитием строительства через несколько лет интерес покупателей к ним заметно снизится. Думаю, это жилье подешевеет примерно до уровня 137-й серии. А вот у комнат в «сталинках» более радужные перспективы: варианты в малонаселенных квартирах недалеко от метро еще долгие годы будут пользоваться спросом.
Александр ГИНОВКЕР,
генеральный директор АН «Невский простор»:
– Спрос на «сталинки» есть, но только на объекты в хороших районах: у «Новочеркасской», «Черной речки», на Васильевском острове, в Петроградском районе. Их брали и в кризис. Например, за прошлый год цены на эти квартиры «просели» не так сильно, как на остальное жилье: на 10-20%. За счет уникальности (между «штучностью» и «серийностью») рынок этого жилья будет устойчив еще долгие годы. Наиболее близким к нему по цене и прочим характеристикам будет новое кирпичное и кирпично-монолитное жилье комфорт-класса — то, что сегодня предлагают по 100 000-120 000 рублей за «квадрат».
Светлана ДЕНИСОВА,
исполнительный директор АН «Площадь»:
– Сталинские дома строились не от нищеты (как «хрущевки»), а в эпоху уверенности людей в собственных силах. Это «победные» дома. Размах чувствуется во всем: высокие потолки, большие окна, широкие лестницы, хорошие жилые метражи. Они на долгие десятилетия останутся в сегменте бизнес-класса.
Их прямой конкурент — дорогие новостройки с новой инфраструктурой. Но даже при этом многие покупатели (чаще — клиенты в возрасте) выбирают «сталинки»: непередаваемая аура этих кварталов им ближе. Кстати, даже в проблемном прошлом году этот рынок не встал окончательно, хотя некоторый спад был: продавцы, убежденные в эксклюзивности своего товара, не сразу начали двигаться в цене.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 15(599) | 19-04-2010 | c.29
