Собственная марина до кризиса была одной из значимых маркетинговых «фишек» для проектируемого или строящегося элитного комплекса. Многие из этих объектов уже сданы в эксплуатацию, но причалы так и остались на бумаге. Сегодня идеи девелоперов пытаются реализовать собственники жилья.
Причалы рядом с жильем — новое явление для Петербурга. В советские времена любители водных прогулок могли воспользоваться лишь услугами немногочисленных яхт-клубов. Мечтать о собственной яхте, пришвартованной у дома, респектабельные граждане начали сравнительно недавно. А первые причалы у жилых комплексов — обычно полулегальные и не всегда предусмотренные проектом — появились всего пару лет назад.
Законодательные цепи
Строительство причалов для «маломерок» сдерживается законодательными ограничениями. Большей частью прибрежной территории распоряжается город, но акватория — зона ответственности Федерации. Зачастую границы между ними в прямом и переносном смысле размыты. Бывают приливы и отливы, зачастую неизвестно, когда проводилась топосъемка для межевания.
По отзывам экспертов, из-за этого уже случались казусы. Гораздо проще, если для территории разработан и утвержден проект планировки. Другая законодательная засада таится в защитной зоне береговой полосы, где вообще ничего нельзя строить. Ее размер колеблется от полуметра в центральной части города до 10 метров — на окраинах. Если планируемый объект попадает в это пространство, надо получать специальное разрешение либо заново проектировать защитную полосу.
Кроме того, в Петербурге обустройство марин запрещено именно на тех участках, где они были бы наиболее востребованы: например, на Фонтанке, Мойке, канале Грибоедова. А ближе к устью Невы причалы возводить не очень целесообразно и выгодно, так как там сосредоточено несколько крупных яхт-клубов.
Владельцы судов предпочитают хранить свою плавучую недвижимость именно в яхт-клубах, потому что здесь имеется не только инфраструктура (пусть и куцая), но и охрана. Ведь даже если рядом с домом удастся согласовать и построить причал, подходы к воде закрывать нельзя.
Прилегающая к воде 20-метровая полоса не подлежит отчуждению и должна быть (по Водному кодексу) общедоступной. То есть невозможно сделать марину закрытой (за исключением объектов специального водопользования), а значит, и обеспечить сохранность дорогих яхт и катеров.
На практике строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения. Известное пафосное заведение на Крестовском, арендовав участок под клуб на берегу Малой Невки, запросто «приватизировало» подходы к воде. Большую часть пляжа, где прежде купались горожане, облагородили шезлонгами, лежаками и даже открытый бассейн обустроили. Естественно, посторонних охрана туда не пускает. Видимо, безопасность марин будет обеспечиваться по этой же схеме.
Как правило, прилегающий к причалу участок разумно оформить в долгосрочную аренду. Но по городскому закону такой договор можно заключить, если претендент берет участок от моста до моста. Более короткие отрезки сдаются лишь на год, а в следующий раз их можно получить только на аукционе. В КУГИ нам отказались представить информацию о набережных, сославшись на то, что теперь они находятся в ведении Комитета по транспортно-транзитной политике. КТТП, в свою очередь, уже третью неделю пишет ответ на официальный запрос.
Кроме того, любое гидротехническое сооружение так или иначе согласовывается с федеральными органами. Потребуется лицензия на водопользование, которую выдает Невско-Ладожское бассейное водное управление Минприроды РФ. Кроме обычной экологической экспертизы в большинстве случаев необходимо получить экспертное заключение органа по надзору за рыбным хозяйством. А владельцам судов придется иметь дело с инспекторами МЧС и ГИМС, которые будут проверять наличие прав на вождение и талона техосмотра.
При проектировании марины обязательно учитывается скорость течения воды в предполагаемом месте ее сооружения, от этого зависят конструкция причала, вес, конфигурация и пр. Например, если на реке Ждановке или Смоленке, где течения почти нет, достаточно небольших железных понтонов, то в большинстве рукавов Невы требуется более серьезная постройка.
Призрачная марина
О том, что в проектируемом или строящемся доме будет свой причал для маломерных судов, в свое время заявляли многие девеловеры: «Петербургреконструкция», «Еврострой», Setl City и др. Но эти декларации так и остались красивой «оберткой» маркетинговой стратегии. Мечту о причале сумели воплотить единицы, в частности инициативная группа жильцов жилого комплекса на Петровском острове, возведенного компанией «Атлантик». Не так давно на реке Ждановке появился небольшой причал примерно на 10 маленьких лодок.
«Строительный трест» возвел четырехэтажное здание на 1400 кв.м у реки Смоленки (ул.Беринга, 27), где помимо офисных помещений и автомобильной парковки целый этаж отведен под эллинг для хранения шести-семи катеров и яхт. Есть собственная марина на реке, а также подъемный кран для судов. По данным компании, весь комплекс продается за 120 млн рублей.
Заявленный компанией Setl City причал при элитном доме Stella Maris на ул. Динамо, 4 так и не появился. По словам зам. директора «Петербургской Недвижимости» Натальи Луговской, документы оформлены, но, скорее всего, реализацией проекта займется УК, после заселения жильцов. Примерно такая же картина — еще в двух элитных комплексах, сданных несколько лет назад.
По данным президента компании «Петербургреконструкция» Александра Красникова, документы на причал в «Фаворите» еще не оформлены, «но желание есть».
Инициативная группа жильцов во главе с председателем ТСЖ Евгением Стариковым пытается самостоятельно решить этот вопрос. Компания «Еврострой» тоже отдала на откуп ТСЖ сооружение причала у «Олимпийской деревни». «Насколько я знаю, инициативная группа недавно начала собирать желающих и набрала уже 30 человек. Они организуют кооператив, сейчас разрабатывается документация на стоянку вместимостью от 70 до 140 судов», — говорит начальник отдела продаж компании Олег Яночкин.
Современная марина на 50 судов предусмотрена при строящемся комплексе «Леонтьевский мыс». По словам руководителя одноименной компании Игоря Онокова, места будут сдаваться жильцам в аренду. Сейчас готовится документация. По соседству ЛЭК возводит комплекс «Премьер Палас» и тоже планирует порадовать его жильцов собственным причалом.
Стоянка для маломерных судов запланирована в проектируемом ЖК бизнес-класса «Морские башни» на ул. Савушкина. Марина будет рассчитана на катера и яхты средних размеров; подробности пока неизвестны, проект только начали разрабатывать, а причал будет реализован после завершения комплекса.
«Марина предназначена для жильцов нашего дома, а также гостей, в первую очередь — иностранцев. В составе комплекса мы планируем небольшую гостиницу, где могут остановиться владельцы судов. Проект будет непростым, так как документацию придется согласовывать с федеральными органами», — рассказал генеральный директор ЗАО «Озерки» (входит в «АТ-Альянс») Константин Чижиков. По его оценке, затраты на строительство причала составят не менее 20% от общей стоимости всего проекта.
Мнения экспертов
Владимир ЛЮБОМИРОВ,
руководитель и совладелец яхт-клуба Hercules:
– Гидротехнические сооружения во всем мире являются самыми дорогими в строительстве. Сроки окупаемости превышают 10 лет, что не устраивает девелоперов. К тому же у наших строителей нет опыта в этой сфере, этот бизнес для них непрофильный.
Спрос на причалы у дома довольно невелик: тот, кто покупает дорогое жилье, хочет иметь большую лодку, а ее трудно разместить на малых реках и каналах. Поэтому в таких водоемах лучше организовать простенькие причалы для маленьких судов.
Такой объект и оформить не очень сложно, особенно если он не мешает судоходству. Нужно получить согласование в КГА и КГИОП, арендовать кусочек набережной у КУГИ и приобрести лицензию на водопользование в Невско-Ладожском бассейном водном управлении. Расходы невелики. Например, железные понтоны можно купить за 60 000-70 000 рублей, бетонные дороже — 200000 - 300000.
В КГИОП разработана своя программа размещения водных объектов, и если отрезок включен в перечень, то получить разрешение не составит большого труда, если нет — претендент вряд ли сможет преодолеть этот барьер. Либо марина должна быть заложена еще при проектировании жилого комплекса. Думаю, постепенно небольшие стоянки — 10-15 лодок на дом — будут появляться. Любителей не так много, а публика, которая ходит на лодках, очень инертна.
В действующих объектах средние цены суточной аренды — 200 рублей, но обычно граждане договариваются на сезон. Стоимость сезонной стоянки для лодки в 6-8 метров — от 50 000 рублей, а если длина превышает 20 метров — 300 000-400 000 рублей в зависимости от клуба и места в марине. Самые высокие ставки — в яхт-клубе «Терийоки», чуть дешевле в БМП.
Анна ЛЕБЕДЕВА,
директор марины яхт-клуба «Терийоки»:
– Безусловно, причал рядом с домом повышает стоимость и престиж жилья, обогащает инфраструктуру, хоть и используется всего пять-шесть месяцев в году. По закону береговую линию в 20 м от воды нельзя оформить в собственность, только в краткосрочную аренду, как и водное пространство у берега.
Ставки за водопользование невелики, но процедура оформления договора очень сложная и многоступенчатая. Кроме того, чтобы арендовать участок воды, нужно выиграть торги. У нас современная марина с обширной инфраструктурой на воде и на берегу, поэтому расценки на стоянку маломерных судов выше на 10-15%, чем в среднем по городу.
Аренда на сезон (полгода) для шестиметровой яхты обойдется в 70000 рублей. Суточная (гостевая) стоянка для парусника длиной 6-7 метров стоит 400 рублей, для катеров таких же размеров — в два раза больше. Но существуют различные льготы для гостей. Например, в стоимость гостевой стоянки входит посещение SPA-комплекса курорта «Терийоки».
Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ,
руководитель отдела оценки Института проблем предпринимательства:
– Катера и яхты привлекают все больше людей, граждане покупают их в России, Финляндии, Германии. Комплексу «Леонтьевский мыс» и многим объектам на Крестовском острове сам бог велел иметь марину. Но для застройщиков это новое и непрофильное направление. Не развита и инфраструктура — тот же ремонт, обслуживание, заправка. Негде поставить катер на зиму, поэтому многие отгоняют их в Финляндию.
Конечно, это в большей степени элитное увлечение, потому что стоит больших денег. Владеть лодкой у нас получается гораздо дороже, чем в Европе и Америке. Кроме того, в России много неестественных преград. Есть инспекция по маломерным судам, созданная при МЧС, — одна из самых коррумпированных служб. Ситуация доведена до абсурда.
Сегодня на резиновую лодку нужно получать такие же права на управление, которые даются на вождение 60-тонной яхты. И теперь взятки берут не только за получение прав, но и за ежегодный техосмотр надувной лодки. Не хочешь привозить и надувать свое судно — плати мзду.
В Скандинавии все отработано, созданы прекрасные условия. Летом Балтика просто «кипит», все «ползают» из порта в порт: Польша, Германия, Швеция, Дания и т.д. И этот поток проходит мимо Петербурга, потому что здесь некуда сунуться. Есть весьма скромные возможности в нескольких яхт-клубах, но они не сопоставимы с европейскими ни по сервису, ни по масштабам.
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 15(599) | 19-04-2010 | c.16
