Петербургская Строительная Компания соорудила 6-этажный дом на участке ИЖС. Разрешение на строительство не выдавалось, проект не согласован, допуска на строительные работы (от СРО) у фирмы нет; 34 из 39 квартир проданы дольщикам.
Граждане, вложившие деньги в этот интересный объект (Коломяги, 1-я Утиная улица, 12), обратились в рабочую группу Комитета по строительству. По мнению специалистов комитета, объект является самостроем. Дольщикам посоветовали обратиться в суд и взыскать деньги с застройщика.
Изначально участок был куплен частным лицом и предназначался для строительства индивидуального жилого дома. Собственник привлек Петербургскую Строительную Компанию, та — дольщиков. Документами участники проекта не озаботились. Дольщики уверяют, что разрешение на строительство им показывали.
Компании предписано в течение недели представить в комитет полный реестр участников долевого строительства.
«НП» неоднократно писала о похожих историях (см. «НП», №29/2009, 11/2010). Аналогичную тактику использует компания «Аксиома», которая строит в Озерках.
Привлекая дольщиков, такие фирмы фактически создают инициативные группы, которые любой ценой будут добиваться легализации самостроя.
Если строителям удастся создать серию судебных прецедентов и легализовать построенное — с Озерками и Коломягами (в их нынешнем виде) можно попрощаться.
В Петербурге под ИЖС предоставлены более 30 000 участков — около 3500 га.
Мнения экспертов
Владимир КУЗНЕЦОВ,
заместитель председателя Комитета по строительству:
– Малоэтажные многоквартирные дома на улице Елизаветинской, Большой Озерной и Первомайской улицах возводились ООО «Аксиома» без разрешительной документации. Все эти участки находятся в частной собственности, в связи с чем отчеты в комитет не предоставляются.
Сведениями о выдаче разрешений на строительство жилых домов по улице Корякова и Выборгскому шоссе Комитет по строительству также не располагает. Фактически все объекты на сегодня являются самостроями. Их возведение нарушает все существующие нормы. Вопрос о законности построенных домов и регистрации права собственности на них инвестор может решить только в судебном порядке.
Александр ОРТ,
начальник Службы госcтройнадзора и экспертизы:
– Если фирма строит без разрешения и без утвержденного государственной экспертизой проекта, она нарушает нормы гражданского законодательства РФ. Если возведенный объект не соответствует параметрам, установленным проектной документацией, если он создан на участке, не отведенном для строительства, без разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, — его признают самовольной постройкой. Такие объекты подлежат сносу, но суд может признать или не признать право собственности на них.
Судебные инстанции при рассмотрении дел данной категории исследуют доказательства, представленные в подтверждение безопасности возведенной постройки. ИЖС — это отдельно стоящий дом, не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. По закону госэкспертиза проекта для строительства ИЖС не требуется. Государственный стройнадзор за такими объектами не осуществляется. Разрешение на строительство выдает администрация района.
Галина ВОЛЧЕЦКАЯ,
руководитель Управления ФРС по СПб и ЛО:
– В нашей практике были случаи, когда по решению суда регистрировалось право граждан на квартиры в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС. В такой ситуации регистрация прав по иным основаниям, кроме судебного решения, не производится. Следует отметить, что граждане, приобретающие квартиры в подобных домах, не защищены законом, и суд может принять и иное решение, вплоть до сноса дома.
Ольга КАРПОВА,
старший юрист компании «Райтмарк Груп»:
– По действующему законодательству, если градрегламент предусматривал только один вид разрешенного использования — для размещения индивидуального жилого дома, — то строительство на таком участке многоквартирного комплекса не допускается.
Например, пятно на ул. Корякова, 36 (объект «Аксиомы». — «НП») расположено в территориальной зоне Т1Ж2-2. Это зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м. То есть размещение здесь таун-хаузов и многоквартирных домов Правилами землепользования и застройки не предусмотрено.
Чтобы признать право собственности на построенный объект (при наличии вещного права на участок), в суде необходимо будет доказывать, что спорная самовольная постройка была возведена в рамках разрешенного использования участка, с соблюдением строительных, санитарных, пожарных и прочих норм и правил, что она не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Юридическая экспертиза ситуации, складывающейся на участках ИЖС в Коломягах, Озерках, в Красносельском районе и в других зонах малоэтажной застройки, будет опубликована в одном из ближайших номеров «НП».
Евгений Баранов
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 14(598) | 12-04-2010 | c.5
