Петербургский рынок земли в сфере жилищного строительства постепенно пробуждается от спячки. Строители готовы рассматривать любое предложение в черте города, если есть шанс выйти на стройплощадку не позднее чем через год. Однако именно такие пятна под застройку в явном дефиците.
Впрочем, многие застройщики по-прежнему уклоняются от ответов на вопросы о сделках с землей, ссылаясь на то, что изучают рынок. Как правило, внимание уделяется поиску небольших участков, пригодных для жилья эконом-класса, неподалеку от оживленных микрорайонов Приморского и Невского районов или Юго-Запада.
По данным GVA Sawyer, на начало года наделы в центральных районах предлагались по $500-1000/кв.м, в спальных — от $250. Большая часть предложения сосредоточена на границе города и области, преимущественно на юге, вблизи Кольцевой автодороги.
Крупные наделы свыше 5 га пока мало востребованы. Пользуются спросом сформированные участки с разрешением на проектирование. Но львиная их доля требует пересогласований из-за ввода в действие правил землепользования и застройки.
Проекты планировок таких пятен разрабатывались гораздо раньше, чем вышли ПЗЗ, а это значит, что в экономику закладывались совершенно иные показатели, чем те, что будут указаны в итоговом разрешении на строительство. Кроме того, при расчете цен многие продавцы не учитывают сопутствующие риски, как, например, нерегламентированные сроки согласований, возможность конфликта с местными жителями, проблемы с энергетиками и так далее.
Единичные сделки
Найти надел с полученным разрешением на строительство или подготовленной проектной документацией — дело случая. Обычно такие пятна предлагают подрядчики, которые в свое время решили попробовать себя в качестве инвесторов, но в связи с кризисом не смогли осилить финансирование проекта. По словам генерального директора компании «Пионер» Александра Погодина, чтобы найти более-менее интересную площадку, строители анализируют несколько сотен предложений, но и за пару лет может подвернуться всего один объект, соответствующий текущим требованиям застройщика.
Инженерной подготовкой территории в окрестностях города, пожалуй, на данный момент озаботилось только ЗАО «ВТБ Управление активами»: девелопер планирует подготовить 200 га в Шушарах под малоэтажную жилую и общественно-деловую застройку, нарезать землю на лоты от 20 га и предложить их покупателям.
Но это отдаленная перспектива, а вот «Отдел-строй» пока так и не нашел желающих приобрести права застройки инженерно подготовленных участков в Кудрово (по 15 000 рублей за 1 кв.м возведенного жилья).
«Сейчас адекватная цена земли в черте города граничит на уровне $200 за «квадрат», — комментирует Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg. — Но есть прецеденты продажи наделов и вдвое или втрое дороже. Более того, на рынке есть предложения участков под жилую застройку, доходящие до $3000 за «квадрат» (небольшие пятна в центре). Среднюю стоимость земли сейчас вычислить сложно, настолько разные зафиксированы предложения и сделки».
Есть спрос, хотя и не столь высокий, на землю под жилую застройку в ближайших пригородах Петербурга — во Всеволожском районе, на Киевском и Таллинском шоссе, в районе Юкков (по данным ASTERA St.Petersburg). Здесь цена на участки, которые обозначены в Генплане как земли поселения, колеблется в диапазоне $70-120/кв.м. Продаются в основном от 3 до 15 га.
Оттепель цен
За последние два месяца строительный рынок несколько ожил за счет прошедших в Фонде имущества аукционов, результаты которых удивили даже самих участников торгов. Впрочем, итоговая цена лотов, подскочившая в несколько раз, лишь указывает на то, что на вторичном рынке найти подходящий участок стало крайне трудно. Свою лепту в формирование новых запросов по земле, очевидно, внесут и «первые ласточки» среди крупномасштабных проектов.
Как известно, на днях Группа ЛСР объявила о заключении предварительных договоров о приобретении около 34 га в Калининском районе на общую сумму 1,7 млрд рублей, «Старт-Девелопмент» намерен осваивать южную часть города. Еще в конце минувшего года холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» заявлял, что готов до середины 2011-го удвоить свой земельный банк, на что в бюджете компании зарезервированы средства.
«Представления о ликвидности земли в каждой компании свои, — замечает Николай Князев, вице-президент по развитию компании RBI, — и складываются они из соотношения цены, функционального назначения участка, возможностей строительства, финансовых ресурсов и экономики будущего проекта. Мы сегодня в основном нацелены на жилищное строительство, причем без комплексного освоения территорий. Рентабельность застройки конкретного участка рассчитывается на основе анализа большого набора характеристик, требований и учета рисков, и вывести сегодня общий знаменатель весьма сложно. Могу лишь сказать, что адекватная цена улучшений в сегменте эконом-класса, на мой взгляд, составляет сегодня $150-200/кв.м».
Василий Селиванов, гендиректор Setl City, полагает, что за купленный недавно на торгах участок в Приморском районе компания отдала приемлемую цену: 301,7 млн рублей за 14 419 кв.м (общая площадь дома — до 30 090 кв.м).
А другой покупатель, который приобрел соседний лот, явно переплатил.
«Ликвидный участок — это не столько сама земля, сколько высокая степень готовности всех необходимых документов по нему, — подтверждает Александр Брега, гендиректор ИСК «Мегалит». — Под документальной готовностью участка мы понимаем возможность приступить к строительству не через два-три года, а через 6-9 месяцев после приобретения земли. Сегодня инвесторов интересует практически любой участок в черте города, что появляется в продаже. Это фактически единственный критерий отбора — поскольку свободных наделов осталось мало. Актуальная цена — 5000-10000 рублей за квадратный метр земли. Для нас желательно, чтобы на пятне можно было бы возвести не менее 10000 кв.м жилья».
По мнению экспертов, из участков, которые Управление инвестиций готовит к торгам, застройщикам будут наиболее интересны лоты в СПЧ и районе Полюстрово.
Участки под строительство жилья, документацию по которым Управление инвестиций планирует утвердить в ближайшее время
|
Адрес
|
Функциональное назначение
|
Площадь участка, кв.м
|
Площадь возводимых улучшений, кв.м
|
| Кв. 55 Северо-Приморской части, участки 6 и 17 |
Многоквартирный дом и административный комплекс
|
25110
|
48695
|
| Кв. 2А пос. Металлострой, участок 1 |
Многоквартирный дом
|
10600
|
28467
|
| Кв. 2А пос. Металлострой, участок 2 |
Многоквартирный дом
|
15100
|
32094
|
| Кв. 2А пос. Металлострой, участок 3 |
Многоквартирный дом
|
10000
|
13675
|
| Кв. 24-27 района Полюстрово, участок 1 |
Многоквартирный дом со встроенно-пристроенным паркингом, комплексом помещений общественного назначения, встроенными ТП
|
23287
|
49820
|
| Кв. 24-27 района Полюстрово, участок 3 |
Многоквартирный дом со встроенно-пристроенным паркингом, встроенными ТП
|
4164
|
13760
|
| Кв. 24-27 района Полюстрово, участок 13 |
Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом
|
20068
|
63300
|
| Кв. 24-27 района Полюстрово, участок 15 |
Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом
|
21470
|
66595
|
| Кв. 24-27 района Полюстрово, участок 18 |
Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом
|
3942
|
8730
|
| Северо-восточнее Камышовой ул., 3, участок 1 |
Многоквартирный дом с подземной парковкой
|
3436
|
8600
|
По данным Фонда имущества Санкт-Петербурга
Структура предложений участков по обеспечению инженерной инфраструктурой на рынке Петербурга и Ленобласти
|
Характеристика объекта
|
Доля в общем объеме, %
|
| Нет информации |
25
|
| «Чистое поле» |
17
|
| Имеются возможности подключения |
35
|
| Получены ТУ, есть точки подключения |
17
|
| Коммуникации подведены |
6
|
По данным компании «Петерлэнд»
Юлия Михеева
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 11(595) | 22-03-2010 | c.26
