Ситуация на рынке элитного жилья за прошедший год улучшилась. Упал спекулятивный спрос, подогревавший цены, стало меньше скороспелых проектов. Покупатели начали тщательнее выбирать товар, что заставило застройщиков кардинально пересмотреть маркетинговую стратегию.
В верхнем ценовом сегменте наблюдались те же процессы, что и в других секторах рынка недвижимости. Немногочисленных клиентов интересовали лишь объекты высокой степени готовности, поэтому застройщики сосредоточивались на них, приостанавливали старт новых проектов, замораживали начатые. Увеличилось время экспозиции квартир, платежеспособный спрос сместился в сторону экономии — как по цене, так и по метражу. За время кризиса с рынка практически исчезли частные инвесторы. Ценники переписывались в редких случаях, однако почти все застройщики предлагали различные бонусы и скидки.
«Произошло более четкое сегментирование рынка. Верхний сегмент бизнес-класса сегодня намного уступает элите», — заметил гендиректор АН «Дворцовая площадь» Владимир Федоров. Эту мысль подтверждает и управляющий корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Георгий Богачев.
Из-за экономических проблем часть компаний ушла с рынка, другая сосредоточила усилия на типовом сегменте, еще несколько игроков выжидают. На этом фоне доля ведущего оператора — корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» — увеличивается, причем не только благодаря выводу новых проектов, но и за счет уменьшения числа конкурентов. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», по объему введенного в прошлом году жилья корпорация занимает около 40% рынка дорогого жилья, за ней следует ЛЭК — 21,1%, замыкает тройку лидеров «Стройинвест», на долю которого пришлось 10,5%.
В пределах погрешности
Из-за нечеткой классификации сведения об объеме сданных площадей у аналитиков разнятся. По данным зам. директора КЦ «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, в 2009-м в Петербурге введено 175600 элитных «квадратов» — на 7,9% меньше, чем в 2008 году. Из этого объема 63800 метров г-жа Трошева отнесла к классу А, а оставшиеся — к классу В.
Руководитель отдела компании АРИН Зося Захарова подсчитала, что за прошлый год было сдано 104000 кв.м дорогой недвижимости. Доля бизнес-класса — больше трети: 78000 метров. «Если сравнивать с 2008-м, то объем предложения в сегменте элитного жилья снизился с 11 до 5%, в бизнес-классе — с 14 до 11%», — поясняет г-жа Захарова. Уменьшение объемов списывают на кризис.
Всего в 2009-м в Петербурге сдано в эксплуатацию около двух десятков домов элитного и бизнес-класса (табл.2). Новых проектов появилось в три раза меньше (табл.3).
По подсчетам специалистов Кnight Frank, на конец года на первичном рынке продавались 1200 квартир в 25 элитных жилых комплексах.
Значительная часть объема предложения первичного рынка приходится на дома, введенные в эксплуатацию за последние два-три года. Особенно велика доля нераспроданных квартир в домах на Крестовском острове. По данным гендиректора АН «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, только в этом анклаве в открытой продаже можно найти более 500 вариантов.
Тайные пружины
В течение первой половины 2009-го цены на большинство объектов в открытых предложениях оставались на докризисном уровне. С начала года и до конца весны на рынке наблюдался штиль: продавцы не хотели уступать, а покупатели ждали снижения. В итоге часть застройщиков пересмотрела маркетинговую стратегию: появилось множество скидок, бонусов, акций, подразумевающих снижение стоимости «квадрата».
Размер уступок в каждом случае был индивидуален, эффект от их внедрения — неоднозначен. Меньше всего потеряли в цене проекты, удачные с точки зрения локации, концепции и соотношения «цена-качество». Больше всего пострадал бизнес-класс, «мимикрировавший» на волне роста под элиту. Покупатель стал требовательнее к качеству, и продавцы должны были умерить аппетиты.
По оценке Ольги Трошевой, цены снижались весь год, падение составило 14,14%. Средняя цена предложения к началу 2010-го опустилась до 185 500 рублей за 1 кв.м (рис. 1). Но уже в январе было зафиксировано незначительное (на 0,2%) повышение, в феврале — уже до 0,5%. Руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Кnight Frank Елизавета Конвей считает, что стоимость эксклюзивных предложений практически не подверглась коррекции, в то же время наименее ликвидные варианты предлагали со скидкой 25-30%.
По словам главы ИСК «Петрополь» Марка Лернера, в кризис девелоперы разделились на две группы: в первой продавцы оставили цены неизменными, стимулируя спрос спецпредложениями и бонусами, во второй открыто пошли на уступки — до 30% от первоначальной цены за год. В начале 2010-го средняя стоимость «квадрата» в элитном сегменте, по данным «Петрополя», опустилась до 180000 рублей.
Всего с начала кризиса объекты верхнего ценового сегмента потеряли в «весе» от 10 до 40%. А количество сделок, по оценке Владимира Федорова, упало в 5-10 раз. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» выбрала любопытную стратегию, которая, по словам ее коммерческого директора Ильи Андреева, дала ощутимые результаты. Компания пересмотрела цены в каждом проекте, причем в рамках одного объекта стоимость метра в одних квартирах осталась неизменной, в других снизилась на 15-20%, а некоторые даже немного подорожали.
Таким образом, в одном и том же доме цена «квадрата» могла существенно различаться. К ассортименту адресов добавились варианты ценников. «За 2009-й мы заключили не меньше сделок, чем в 2007-2008 годах. У нас был широкий выбор объектов в высокой степени готовности: «Парадный квартал», «Суворовский, 63», «Каменноостровская коллекция», «Дом у моря». Столько готовых домов в предложении у нас никогда не было», — говорит Илья Андреев.
Отдельного упоминания стоит пример успешных продаж без снижения цен. Продажи в строящемся жилом комплексе Diadema Club House на Депутатской улице открылись в разгар кризиса. Квартиры, по некоторым данным, предлагались по цене от 8000 до 20 000 евро за метр. Эксклюзивным брокером выступала компания Кnight Frank.
По словам Елизаветы Конвей, девелопер («Кредо-инвест») уже к осени реализовал почти все квартиры в одном из четырех корпусов, после чего немного поднял цены. Точных данных не называют, но «феноменальную продаваемость» отметил и Владимир Федоров. «Интересное местоположение, поддерживаемое грамотной концепцией, выделяет этот проект. И невзирая на сложное время клиенты готовы платить серьезные деньги — в среднем 9000 евро за метр».
Призрачное равновесие
Опрошенные участники рынка отмечают, что объем предложения сокращается, но перспективы элитного домостроения оценивают весьма оптимистично: спрос на объекты с высокими потребительскими характеристиками остается неудовлетворенным. Кризис заставил игроков серьезно пересмотреть концепции готовящихся проектов.
«Поскольку в строящихся домах на качество влиять уже трудно или невозможно, то застройщики «играли» ценой. А в новых проектах характеристики будут лучше. Мы приходим к нормальной практике, когда каждый следующий проект становится шагом вперед по сравнению с завершенным. Этот тренд отчетливо проявился именно в 2009 году», — отмечает Владимир Федоров.
В активе холдинга RBI — несколько перспективных пятен, преимущественно на Петроградской стороне. Наиболее интересным выглядит участок в Лопухинском саду, где регламент разрешает возвести апарт-отель. Сведущие риэлторы говорят, что на этом месте будет построен дом, превосходящий по своим характеристикам «Новую звезду». Ожидают появления в этом году («хотя бы на бумаге») парочки уникальных проектов в «золотом треугольнике».
Георгий Богачев прогнозирует серьезный дефицит жилья в середине 2011 года, когда проявятся последствия паузы в строительном цикле, возникшей в 2009-м.
Большинство опрошенных уверено, что до конца года цены на дорогую недвижимость будут еще корректироваться.
«До осени они могут снизиться на 5-10%, ибо предложение весьма обширно, но качественных объектов мало. Снижение может быть скрытым, в виде скидок и бонусов, которые будут предлагать в ходе переговоров с реальным покупателем», — считает Елизавета Конвей. «Корректировка цен предложения в ближайшие месяцы продолжится», — вторит ей Ольга Трошева.
Динамика цен предложения (min-max) с января 2009-го по январь 20010 г., $/кв.м
Табл.1
|
Зоны
|
01.2009
|
01.2010
|
Изменения
|
|
min
|
max
|
| Крестовский и Каменный острова |
4955-15768
|
4800-18300
|
-155
|
+2532
|
| Петроградский район |
3339-11922
|
3600-11600
|
+261
|
-322
|
| Зоологический пер., 2/4 |
н/д-65275
|
25900-82800
|
-
|
+17525
|
| Зона вокруг Таврического сада |
4791-17371
|
4500-17000
|
-291
|
-371
|
| Центр, за пл. Восстания |
4422-7756
|
3700-8400
|
-722
|
+644
|
Данные Knight Frank
Объекты верхнего ценового сегмента, сданные в 2009 году
Табл.2
|
Бренд
|
Адрес
|
Девелопер
|
Класс жилья
|
Жилая пл., кв.м
|
Кол-во кв-р
|
| «Парадный квартал», 2 корпуса |
Кирочная/Парадная |
«Возрождение СПб»
|
А
|
51017
|
267
|
| «Резиденция на Суворовском» |
Суворовский, 63 |
«Возрождение СПб»
|
А
|
31330
|
240
|
| «Шпалерная, 60» |
Шпалерная, 60 |
«Возрождение СПб»
|
А+
|
3503
|
23
|
| - |
Крестовский пр., 10 |
«Стройинвест»
|
-
|
2526
|
10
|
| - |
Морской пр., 37 |
«Стройинвест»
|
-
|
18019
|
111
|
| «Резиденция на Крестовском» |
Морской пр., 22 |
ЗАО «Град»
|
-
|
18460*
|
88
|
| «Тверская, 1а» |
Тверская, 1а |
ОФПК
|
А+
|
10770
|
74
|
| «Идеальный мир» |
Ждановская, наб., 27 |
ЗАО «Торус»
|
А
|
12200
|
110
|
| «Северный Palazzo» |
17-я линия, 14, В.О. |
ЗАО «Петротрест»
|
А
|
5171
|
50
|
| «Финансист» |
Б.пр./27-я линия В.О. |
ООО «Кондратьевский»
|
-
|
20700
|
242
|
| «Иматра» |
Малый пр./М. Разночинная ул. П.С. |
ООО «Альфа»
|
-
|
2650*
|
20
|
| Family House |
Костромской пр., 71 |
ОФПК
|
-
|
-
|
52
|
| «Серебряные зеркала» |
М.Монетная, 2 |
«ЛЭК»
|
-
|
37037
|
446
|
| - |
Малый пр. П.С. 63-67 |
«Жилстройинвест»
|
В
|
2158
|
16
|
| «Дипломат» |
Введенская ул., 21 |
«Техностром-строительство»
|
В
|
6247
|
54
|
*Указана общая площадь дома/комплекса.
Данные «НП», КЦ «Петербургской Недвижимости», Knight Frank SPb
Объекты верхнего ценового сегмента, продажи в которых открылись в 2009 году
Табл.3
|
Бренд
|
Адрес
|
Девелопер
|
Жилая пл., кв.м
|
Кол-во кв-р
|
| Зоологический пер., 2/4 |
Зоологический пер., 2/4
|
«Возрождение Санкт-Петербурга»
|
-
|
19
|
| «Таврический» |
Пр. Чернышевского, 4
|
RBI
|
-
|
46
|
| Diadema Club House |
Депутатская ул./Константиновский пр.
|
«Кредо-Инвест»
|
9268
|
69
|
| Английский пр., 24 |
Английский пр., 24
|
ООО «Пярну Вески»
|
1500*
|
33
|
| «Талисман» |
15-я линия В.О.
|
«ЛенСпецСМУ»
|
14500*
|
86
|
*Указана общая площадь дома/комплекса.
Данные «НП»
Динамика средних цен в сегменте строящегося элитного жилья, тыс. руб./кв.м
Рис. 1
Данные КЦ «Петербургской Недвижимости»
Изменение цен на строящееся элитное жилье
Рис.2
Данные КЦ «Петербургской Недвижимости»
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 10(594) | 15-03-2010 | c.18
