Интерес покупателей к двухкомнатным квартирам постепенно возрождается: на рынок выходят те, кто давно ждал ценового дна. Спрос на «двушки» заметно подогревает и ипотека.
В жилом ФОНДЕ Петербурга двухкомнатные квартиры — самый распространенный тип жилья: по данным ГУИОН, около 40%. Чуть меньше их доля в предложении — 33%. В структуре сделок показатель еще скромнее: по данным агентства «Петербургская Недвижимость», сегодня с «двушками» проходит около 25% транзакций (впрочем, еще год назад их доля не превышала 15%).
Все чаще покупатели интересуются жильем большей площади: часть тех, кто еще недавно собирался покупать «единичку», теперь готовы позволить себе такую роскошь, как квартира из двух комнат.
«У нас уже неоднократно были клиенты, которые предпочли ненадолго отложить покупку жилья, чтобы подкопить на «двушку», а не ограничиваться однокомнатным вариантом. Либо покупатель берет кредит, и ему не приходится снижать запросы, как это часто происходило в первом полугодии 2009-го. Доходы горожан становятся более стабильными, оптимизма все больше», — говорит Антон Баранов, генеральный директор АН «АВЕНТИН-Недвижимость».
Цены разбрелись
Самые низкие цены на двухкомнатную квартиру в Питере — 2,6-2,9 млн руб. За эти деньги можно купить «хрущевку» в непрестижном районе далеко от метро (в пригородах, например в Ломоносове, аналогичный объект стоит 2,3-2,6 млн руб.). Если район популярный (северные или Московский), а метро поблизости, цена может подняться до 3,1-3,4 млн руб.
В 3-3,3 млн рублей обойдется двухкомнатная квартира в «корабле». За такую сумму можно приобрести жилье и в 504-й серии, но где-нибудь в Колпино. «Серийные» квартиры (504-я, 606-я) в Питере стоят 3,2-3,5 млн руб. 137-я серия обойдется покупателю в 3,4-4 млн руб. в зависимости от локации дома и метража. «Сталинки» тянут на 3,7-4,5 млн в Невском и Кировском районах, 4,2-5,5 млн — в Выборгском и Приморском, а в Московском доходят до 6 млн.
В стандартных кирпичных домах стоимость «двушек», как правило, укладывается в интервал 3,3-4,3 млн рублей (в северных районах — до 4,7 млн). В домах 1990-2000-х годов постройки с метражами около 70 «квадратов» и кухнями по 11-12 метров цена возрастает до 4,8-5,5 млн.
«К началу года продавцы традиционно завышают цены: на рубеже 2009- 2010-го многие «двушки» были переоценены на 10-15%. После нескольких месяцев экспозиции такие объекты либо снимают с продажи, либо владельцы идут на уступки. Так что в ближайшее время найти сговорчивых продавцов будет проще, чем, например, в декабре 2009-го», — считает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
Как показывает анализ цен предложения (см. рисунок), последний год стоимость метра в «двушках» превышает цену «квадрата» в трехкомнатных квартирах на 3-5% и отстает от «единичек» на 5-7%. Причем на графике видно, что в самые тяжелые кризисные месяцы — с ноября 2008-го по апрель 2009-го — все цены максимально приблизились к среднерыночному показателю, а теперь опять «разбредаются».
Разница в стоимости квадратного метра однокомнатных и двухкомнатных квартир сильно зависит от типа дома. Больше всего она в наименее комфортном жилье: панельных и кирпичных «хрущевках», «кораблях». Меньше всего — в «кирпиче» и «сталинках». В панельных «хрущевках» эта дельта достигает 10%. Спрос на двухкомнатные квартиры в таких домах специфичен: их покупают семьи, предельно ограниченные в средствах, для которых площадь важнее качества. Например, однокомнатная квартира 137-й серии стоит примерно столько же, сколько и двухкомнатная «хрущевка», но последняя все-таки просторнее. Да и расположены «хрущики», как правило, удачнее: ближе к метро, больше зелени.
Чтобы не в самом престижном спальном районе переехать из «единички» 504-й серии в аналогичную двухкомнатную квартиру, придется доплатить 700000 - 800000 рублей. Та же операция в более дорогих районах потребует уже примерно 1 млн рублей. Чтобы перебраться из однокомнатной «хрущевки» в двухкомнатную, нужно минимум 400000 - 500000 рублей.
Допустимая ноша
Спрос на двухкомнатные квартиры увеличивается благодаря ипотеке. Большинство покупателей «двушек» — продавцы однокомнатных квартир. На доплату, как правило, требуется не больше 1 млн рублей — для многих покупателей это уже посильная сумма кредита (допустим, при займе на 15 лет по ставке 13% ежемесячный платеж составит 13 000 рублей).
Пример стандартной сделки: клиент продает «единичку» за 2,5-2,7 млн рублей, прибавляет 0,3-0,4 млн своих накоплений, 0,5-1 млн кредита и берет «двушку» по цене до 4 млн рублей. Вся процедура занимает один-два месяца.
«Сегодняшний стабильный рынок наиболее благоприятен для таких операций — многие клиенты это уже понимают и переходят от «изучения вопроса» к действиям. Однако часто начинают с ошибки — с поиска подходящей «двушки», в то время как поначалу надо оценить свои активы (имеющуюся квартиру) и получить одобрение по кредиту от банка», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
Приобрести двухкомнатную квартиру с нуля тоже становится реально: по данным ипотечных кредиторов, средняя сумма ипотечного займа сегодня стремится к 2 млн рублей, при 35-40%-м первоначальном взносе этого может хватить на недорогую «двушку».
Пятиэтажки в авангарде
Самые популярные «двушки» — в пятиэтажках, причем не в самых плохих: в кирпичных «хрущевках» и «брежневках», которых в предложении немного. Спрос на квартиры 504-й и 606-й серии был и остается стабильным. Более престижными вариантами покупатели еще полгода назад не интересовались, сейчас интерес медленно возвращается и к ним.
При смене «единички» на «двушку» большинство покупателей старается остаться в своем районе или даже квартале. При этом они, как правило, стремятся взять серию получше, но сегодня это выходит у немногих. «Некоторые клиенты идут и на ухудшение качества жилья. Например, если продать «единичку» 137-й серии где-нибудь в Приморском районе за 3,2 млн рублей, то на менее престижной окраине можно взять двухкомнатный «корабль» примерно за 3 млн рублей», — рассказывает Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
Риэлторы полагают, что в ближайшие два месяца рынок ждет традиционное для весны оживление активности (которого практически не было заметно год назад). Конечно, спрос в основном будет сосредоточен на комнатах и однокомнатных квартирах, однако должен вырасти интерес и к «двушкам».
Отношение стоимости квадратного метра 1-, 2- и 3-комнатных квартир
к среднерыночному значению, %

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Мнения экспертов
Антон БАРАНОВ,
генеральный директор АН «АВЕНТИН-Недвижимость»:
– В первой половине прошлого года спрос на «двушки» заметно упал, и причина не только в снижении платежеспособности покупателей. Двухкомнатные квартиры дешевели больше «единичек», поэтому клиенты, которые рассчитывали поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную, выжидали, когда цены последних достигнут дна. С конца 2009-го эти клиенты стали выходить на рынок, число сделок растет от месяца к месяцу. Запросы продавцов часто завышены — цена может «гулять» в пределах 10%.
Татьяна ЕРОФЕЕВА,
исполнительный директор АН «Белые ночи»:
– Наибольшим спросом пользуются недорогие «двушки»: «хрущевки» у метро «Черная речка», «Новочеркасская», «Ленинский проспект». Востребованы и «корабли» — из-за низкой цены, что сегодня для многих покупателей важнее качества квартиры и дома в целом. Далее по популярности следуют двухкомнатные квартиры в непрестижном старом фонде общей площадью около 40 метров. В большинстве случаев бюджет сделок со всеми этими объектами не превышает 4 млн рублей.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН «Бекар»:
– Интерес к дешевым «двушкам» был всегда, как и к недорогим «единичкам». Если семья растет, покупка двухкомнатной квартиры неизбежна. Сегодня покупатели берут такие объекты максимум по 4,5 млн рублей. В наибольшем дефиците — эконом-варианты. И напротив, большие «двушки» под 70 метров в новых домах продать крайне сложно: сильно уступать продавцы не готовы, а за те деньги, что они просят, покупатели предпочтут «трешку» (хоть и похуже качеством). Осенью прошлого года разница между заявленной ценой и ценой сделки составляла 5-7%, сейчас разрыв меньше. Бывает, что покупатель и вовсе не торгуется.
Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:
– Оптимальное время экспозиции «двушек» — 1-1,5 месяца; если квартира не уходит за этот период — она переоценена. Некоторые хозяева до сих пор уверены, что типовую «двушку» в Питере можно разменять на две «единички» или «однокомнатную + комната» тут же. Бывают случаи, когда цена завышена на 20-50%.
Большинство покупателей «двушек» — семьи, часто с маленькими детьми. Поэтому квартира должна быть жилой. Это не значит, что в ней необходим хороший ремонт, просто новоселы должны иметь возможность сразу въехать и жить без какого-либо дискомфорта. В порядке должны быть сантехника и коммуникации, а остальное: обои, стеклопакеты и т.п. — дело наживное.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 10(594) | 15-03-2010 | c.10