Рынок пошел на поправку Все новости
Период «бури и натиска» завершился: первичный рынок достиг условного дна, где и залег. Цены в последние месяцы относительно стабильны и ведут себя предсказуемо. Застройщики не ожидают потрясений; сильно «раскачать» ситуацию могут либо обширный госзаказ, либо авральное внедрение программ поддержки спроса (например, через АИЖК).
Три миллиона кв.м нереализованных квартир не позволяют говорить о дефиците предложения. При установившихся в 2009-м темпах продаж (300-400 тысяч кв.м в квартал) такого запаса хватит на два года, даже если ничего не строить и не вводить. Маркетологи говорят о нехватке «качественных» объектов — ну так их всегда не хватает. Плавная глиссада ценовых индексов также позволяет предполагать, что рынок новостроек заходит на посадку.
Участники рынка к резким телодвижениям сейчас не склонны: ни презентаций крупных проектов, ни заявлений о неизбежных банкротствах.
Как всегда, невозможно просчитать и предугадать действия государственных органов. Например, если сейчас УФАС всерьез возьмется за «нелегитимных» застройщиков, не имеющих полного комплекта документов, — открытое предложение резко сократится (у ЛЭК — вдвое), а цены будут расслаиваться: в листингах — вырастут, по факту рынок будет завален дешевыми «рискованными» вариантами.
Серьезным каналом для накачки рынка деньгами могла бы стать заявленная недавно программа АИЖК. Премьер-министр сообщил на совещании по жилищному строительству, что государство в этом году направит на реанимацию ипотеки 250 млрд рублей, 40 — уже перечислены. Однако новая программа АИЖК, обнародованная на сайте агентства, обставлена серьезными ограничениями: минимальная ставка (10,5%) действует при первоначальном взносе в 50-70%. Дополнительные вычеты из процентной ставки предоставляются при покупке жилья эконом-класса (до 30000 руб. за кв.м) и так далее.
Отношение граждан к ипотеке четко выражено в итогах года: в Петербурге кредитов выдано в четыре раза меньше (16 700 — в 2008 году, 4062 — в 2009-м), объем предоставленных ссуд сократился в шесть раз (43,163 млрд и 7,133 млрд рублей соответственно).
Эта тенденция подтверждается и ключевыми показателями экономики, и данными опросов, характеризующими настроение потребителей.
На смежном — автомобильном — рынке продажи в январе упали на 37%, и это по отношению к январю 2009-го, который тоже был не из лучших. Если же сравнивать с началом 2008-го, сокращение объема продаж составляет уже 58%.
По данным статистики, реальные доходы граждан за год снизились на 3%, в 2010-м прогнозируется рост в пределах 1-1,5%.
Маркетолог Игорь Березин отмечает, что сильнее всего от кризиса пострадал «верхний средний класс» — граждане с доходами, превышающими прожиточный минимум в 5-12 раз. Доходы этой группы снизились на 13-15%. И сама группа сократилась на 8-9%, до 15-16 млн человек. Игорь Березин полагает, что в 2010-м году численный состав Upper-Middle сократится еще на 10%, а доходы останутся на прежнем уровне.
В 2008 году расходы средней российской семьи на товары длительного пользования составляли 26% (в общей сумме затрат), в 2009-м — 18%.
Выросла доля сбережений. В конце 2008-го на банковских депозитах граждане держали 3,52 трлн рублей, в декабре 2009-го — 7 трлн.
То есть граждане меньше зарабатывают, при этом — больше откладывают на «черный день». И в высокодоходной группе (которая и поставляет на рынок жилья главную массу клиентов) эти тенденции проявляются еще заметнее.
Если в качестве ориентира брать столицу — там картина, похожая на петербургскую. Стабилизация с тенденцией к плавном росту в последние два месяца. Как отмечают аналитики портала Irn.ru, «наблюдаемый рост цен на недвижимость в среднем на уровне 1% в месяц скорее напоминает отыгрывание инфляции и компенсацию нестабильности курсов валют, нежели реальное подорожание квадратного метра».
Объем предложения на первичном рынке Москвы сократился за год на 10%, количество инвесторов в составе покупателей — до 3-5%.
И это плюс для обеих столиц: на рынке жилья остались только те, кому это действительно необходимо. Они придирчивы и требовательны, но они не уйдут.
См. статистику
Мнения
Ольга ТРОШЕВА,
зам. директора консалтингового центра "Петербургской Недвижимости":
– По данным за январь можно отметить рост средних цен во всех сегментах. Самый большой рост — 1% —показал бизнес-класс, чуть менее — 0,9% — повысились цены в сегменте жилья массового спроса, наименьший прирост демонстрирует элитное жилье — 0,2% за месяц.
В декабре-январе некоторые застройщики отметили рост спроса.
В частности, мы это заметили по объектам компании Setl City: в декабре началось строительство и открылись продажи в ЖК "Космос" на пр. Юрия Гагарина и ЖК "Токио" на Мебельной ул. Еще до этого был сформирован лист ожидания. В результате уже в январе компания повысила цены. (Кстати, покупателей интересуют и дома на низкой стадии готовности, вопрос только в надежности застройщика.)
Кроме того, в декабре девелоперы проводили традиционные акции; с начала января скидки были отменены, и мы увидели рост цен.
В декабре традиционно сдается в эксплуатацию большая часть объектов. Квартиры в готовых домах пользуются повышенным спросом, соответственно, некоторые застройщики (и брокеры) выставили их подороже.
Однако объективных предпосылок как для существенного роста цен, так и для их заметного снижения — нет.
Мы полагаем, что средняя стоимость жилья массового спроса в ближайшие месяцы будет стабильной (плюс-минус несколько процентов).
Михаил МЕДВЕДЕВ,
генеральный директор ГК "ЦДС":
– За последнее время цены на рынке не только стабилизировались, но и показали определенный рост. На мой взгляд, это начало длительного стабильного тренда.
Сегодня рынок пребывает в состоянии постепенного выздоровления, выравнивания ситуации. Полагаю, в 2010 году мы будем наблюдать устойчивое повышение покупательского спроса и плавную активизацию рынка. Но если сформированный отложенный спрос, начав реализовываться, получит финансовую поддержку, например в виде оживших ипотечных программ, то на фоне уменьшающегося предложения возможен и сценарий резкого роста цен на недвижимость.
Екатерина НЕМЧЕНКО,
коммерческий директор Городской ДомоСтроительной Компании:
– Действительно, с ноября 2009 года произошло заметное увеличение спроса, мы отмечаем рост количества телефонных обращений, визитов в офис и просмотров на стройках, что, конечно, сказывается на объемах продаж. Можно с уверенностью говорить о плавном росте цен на квартиры в построенных домах и домах высокой степени готовности (от 60%). Эти объекты пользуются наибольшим спросом у покупателей, и на приобретение жилья в таких домах банки охотнее выдают ипотечные кредиты. Поэтому объем качественного предложения сокращается.
Можно также ожидать интересных по цене предложений в новых объектах, выводимых в продажу. Цены будут зависеть от объема строительства, потребности в финансировании, класса недвижимости и планов застройщика.
Редакция благодарит компании «Аверс», «Петербургская Недвижимость», Knight Frank СПб, Becar Realty Group и АРИН, предоставивших материалы для обзора.
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 6(590) | 15-02-2010 | c.18
