Рынок подхватили инвесторы Все новости
Интерес покупателей к комнатам ослабевает: стабилизация доходов и набирающая силу ипотека позволяют сделать выбор в пользу отдельного жилья. Зато коммуналками снова заинтересовались частные инвесторы. Стартуют первые с начала кризиса расселения.
Доля сделок с комнатами в агентствах недвижимости постепенно снижается. При этом, если запросов на покупку отдельных комнат все меньше, количество заявок на коммуналки «под расселение» от месяца к месяцу увеличивается. За полтора кризисных года цены на коммунальные квартиры заметно упали, хотя интересных вариантов осталось немного.
Склад в придачу
За 2009 год комнаты в среднем подешевели на 25%; причем цены на них снижались быстрее, чем на квартиры. В результате разница между стоимостью квадратного метра в комнатах («квадрат» жилой площади дороже) и в отдельных квартирах сократилась до 9% (на пике рынка эта дельта составляла 14-15%). Нормальный показатель в 7%, характерный для спокойного рынка, уже не кажется недостижимым.
В январе 2010-го, по данным «НП», цена предложения на вторичном рынке поползла вверх — впервые за полтора года: прирост составил 0,3%. Суммы реальных продаж выросли на несколько процентов. «После новогодних праздников активизировались покупатели, да и строители повысили ценники — думаю, это вдохновило и продавцов комнат», — считает Наталья Юшина, директор отделения «Северное» ГК «Экотон».
Самые дешевые комнаты в городе сегодня предлагают примерно по 800-900 тыс. руб.: это 8-10-метровые клетушки в густонаселенных квартирах, в проблемных домах и вдали от метро или жилье в бывших общежитиях. Такие варианты пользуются большим спросом как самые бюджетные. Их выбор невелик. Аналогичные по площади комнаты в 2-3-комнатных квартирах в спальных районах продаются примерно за 1,1 млн рублей.
Покупатели также интересуются комнатами по 15-18 метров в 3-4-комнатных квартирах. Такие варианты идут по 1,2-1,4 млн руб.
Дороже всего 20-25-метровые помещения в малонаселенных квартирах с хорошей локацией (центр и Московский район): в «трешках» — по 1,5 млн руб., в «двушках» — до 1,8 млн руб. Впрочем, в листингах таких вариантов мало, и спрос на них небольшой — доплатив пару сотен тысяч рублей, можно взять отдельное жилье.
В ближайших пригородах (Колпино, Металлострой) полно 10-15-метровых предложений по 650000 - 800000 руб., в городах Ленобласти (Луга, Тихвин, Сланцы) встречаются варианты по 400000 - 500000 рублей.
Отремонтированная комната обычно дороже аналогичных, но неухоженных вариантов — как раз на стоимость ремонта. Если места общего пользования (туалет, ванная, кухня) в приличном состоянии — это прибавляет к цене еще около 5%. При прочих равных отсутствие горячей воды или лифта (для верхних этажей) снижает цену примерно на 50-80 тысяч рублей.
В коммунальных квартирах стали встречаться так называемые общие комнаты, где соседи хранят свой скарб. «Если жилец умер, а его комната не приватизирована, обитатели квартиры всеми способами стараются добиться, чтобы помещение признали нежилым», — говорит Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения АН «Адвекс».
Половину предложения сегодня составляют небольшие по площади объекты (10-16 метров); еще треть — комнаты по 16-21 метру. Остальные 20% вариантов — более просторное жилье.
Около 40% предложения приходится на двух-, трехкомнатные квартиры, пятая часть — на жилье из четырех комнат.
Ипотека без кошмаров
В связи с восстановлением ипотеки у потенциальных покупателей комнат появляется больше возможностей приобрести отдельное жилье.
Покупку самих комнат сегодня кредитует Сбербанк. Остальные банки готовы выдавать ссуды только «на последнюю комнату» в коммуналке, когда предметом залога становится квартира целиком.
Владельцы комнат и одновременно обладатели городских субсидий не могут обойтись без ипотечной поддержки. Объем субсидии в одни руки сократился за последний год до 200-300 тысяч рублей (полтора года назад госпомощь одному «коммунальщику» могла доходить до 1 млн рублей).
«Город только-только стал начислять субсидии гражданам за 2010-й; хватит ли господдержки без дополнительных средств на отдельное жилье — пока непонятно. Однако мы уже наблюдаем, что субсидии и собственные средства жители коммуналок тратят на выкуп соседних комнат, даже если квартира при этом не становится отдельной», — рассказывает Наталья Юшина.
«Слово «ипотека» уже не вызывает ужаса. Спрос на комнаты дороже 1,2-1,5 млн рублей в ближайшее время будет снижаться. Клиенту, который рассчитывал купить такое жилье, до дешевой отдельной квартиры не хватает максимум 1,5 млн. По сегодняшним меркам это посильный кредит и для молодой семьи, и даже для одинокого начинающего специалиста», — делится наблюдениями Ольга Белова, директор АН «Сантас».
Инвесторы проклюнулись
Интерес к коммуналкам вновь проявляют частные инвесторы, которые и до кризиса занимались расселениями. «Заявки возобновились с ноября прошлого года: инвесторы ищут 3-4-комнатные коммуналки в сталинских домах и в добротном старом фонде», — рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость». Больше стало поступать и заявок от потенциальных расселенцев, отмечают специалисты АН «Экотон».
При этом мелкие инвесторы, которым необходимо «пристроить» 1,5-2 млн рублей, все реже рассматривают комнаты как объекты вложений. «Во-первых, это сложности при покупке, и далее — при продаже. Даже расселение не дает никаких гарантий: ведь далеко не каждая комната превращается в отдельную квартиру. Чаще вкладываются в долевку (пусть даже в области), предварительно все взвесив и застраховав риски», — говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования.
Комнаты остаются самым доступным жильем для горожан и приезжих, поэтому, несмотря на некоторый спад интереса покупателей, спрос на них еще долго будет относительно стабильным. Цены, вероятно, будут меняться в соответствии с общим трендом вторичного рынка и уже вряд ли станут расти или снижаться опережающими темпами.
Стоимость квадратного метра комнаты в зависимости от ее площади, руб.
Динамика цен на вторичном рынке жилья для квартир (руб./кв.м общей площади)
и комнат (руб./кв.м жилой площади)
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Мнения экспертов
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Рынок квартир сегодня живет в основном за счет приезжих и разного рода субсидий, кредитов. Выбор у покупателей огромный: в среднем они просматривают по 10-14 вариантов, бывает, что и по 20. Молодые люди уже практически не берут комнаты, предпочитая съем отдельного жилья.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Раньше покупатели обращали внимание лишь на основные удобства: наличие ванной и горячей воды. Теперь просят, чтобы кухня была минимум 10 метров, оценивают вид парадной. В последние месяцы стали пристально изучать состояние потолков в квартирах на последних этажах: наледь с крыш и сосульки сбивают ломами — отсюда многочисленные протечки, особенно в старом фонде. По нашему опыту, покупая комнату в коммуналке, жилец либо перебирается из нее в отдельную квартиру через 5-7 лет, либо остается тут навсегда.
Ирина ЗАБРОДИНА,
генеральный директор Центра жилищного кредитования:
– Покупателям комнат советую пристальнее присматриваться к соседям, если есть возможность — посетить их неоднократно до того, как документы по сделке уйдут в Росрегистрацию. Свежий пример: приобретали комнату для девушки. Продавец представил ей относительно трезвого и в меру опрятного совладельца квартиры. Заключили договор, но с отправкой документов на регистрацию случилась заминка. В эту паузу без пяти минут хозяйка комнаты решила посетить свое будущее жилище и обнаружила в квартире наркоманскую оргию. Покупать комнату, естественно, отказалась — деньги обратно получила, но страху натерпелась немало.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 6(590) | 15-02-2010 | c.21
