Загородные девелоперы подводят итоги продаж 2009 года. Три четверти сделок пришлось на недорогие участки (до 2,5 млн рублей), они же принесли компаниям примерно половину прибыли.
Падение доходов населения отодвинуло границы платеже-способного спроса: активно продавались объекты, расположенные на расстоянии 70-100 км от Петербурга и более.
В начале прошлого года аналитический центр Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти начал ежемесячно аккумулировать информацию о первичных продажах в коттеджных поселках ЛО. (В настоящий момент в проекте участвуют 11 застройщиков, которые ведут 25 проектов. Это примерно 13% рынка. Но основные тенденции, выведенные специалистами Ассоциации, подтверждают и другие источники.)
В 2009-м, по данным центра, участникам информационного обмена удалось продать 213 объектов на всех: 77% сделок пришлось на земельные участки, 15% — на коттеджи (включая участки с подрядом), 8% — на таун-хаузы.
Земельная половина
За год участники проекта АР СПб заработали чуть более миллиарда рублей: 46% дохода составила выручка от продажи участков (464 млн рублей), почти 30% принесли коттеджи (296 млн рублей), 24% — таун-хаузы (243,2 млн).
Активнее всего покупатели брали пустые участки по 1,8-2,5 млн рублей. Желающих на наделы подороже находилось немного. Из отдельно стоящих домов граждане в основном предпочитали строения размером около 130 кв.м с участками по 16 соток, расположенные на расстоянии около 30 км от Петербурга (средняя цена такого варианта составляла 11-14 млн рублей). Средний метраж купленных таун-хаузов существенно больше — около 170 кв.м, средняя цена — 17 млн рублей за лот.
Наибольшие трудности с продажей наблюдались в поселках, где предлагаются готовые дома по цене от 20 млн рублей. Хотя единичные сделки были и в этом сегменте: десять лотов проданы по цене от 18 до 30 млн рублей.
Всплески продаж были зафиксированы в марте и октябре, сообщают специалисты аналитического центра. Причем в марте суммарная выручка компаний выросла почти до 200 млн рублей (28 сделок), а в октябре при том же количестве сделок прибыли было уже в четыре раза меньше (средняя цена договора в марте составляла 7 млн рублей, в октябре — 1,8 млн рублей).
В среднем за месяц проходило 18 сделок, однако контракты распределились неравномерно: в половине проектов застройщикам за год удалось реализовать не больше трех лотов, в четырех комплексах (с дорогими объектами) вообще не было продаж.
Дальше-больше-дешевле
У покупателей дач пользовались спросом проекты опытных компаний, при условии, что к территории подведены коммуникации и что участки обживаются.
Лидером по количеству продаж за прошлый год стал «Пул¬Экспресс» — 96 сделок (40 в «Приветнинском», 34 в «Солнечном береге», 5 в «Румболово», остальные — в других поселках компании). Из них всего четыре покупки «коттедж+участок», остальные — «голые» наделы.
«2009 год показал, что покупателям крайне важна степень готовности коммуникаций. Это и будем учитывать в наступившем году. Думаю, сейчас клиенты охотнее будут расставаться с накопленными еще до кризиса деньгами. В прошлом году многие выжидали, наблюдали, как будут развиваться события», — говорит Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс».
Группа компаний «Стинком» в 2009-м реализовала 46 земельных наделов в поселке «Гармония» и построила 10 коттеджей. Общая площадь проданной земли составила 13,5 га. Выручка за участки — 196,4 млн рублей, прочие услуги (строительство домов, поставка материала) принесли еще 34,6 млн.
«Темпы продаж отстают от желаемых, но позволяют продолжать строить поселок. Мы не стали менять концепцию проекта, половинить участки, сокращать социальную инфраструктуру. Вывод по итогам 2009-го: залогом успеха для всех девелоперов теперь станет качественное предложение, грамотная арифметика и честность с покупателем. Клиент сегодня весьма требовательный», — делится наблюдениями Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
Группа компаний проекта «Кивеннапа» продала в одноименном комплексе 29 домовладений: 3 участка, 19 коттеджей и 7 квартир. Общая стоимость реализованных объектов — 73,56 млн рублей. Половина сделок пришлась на октябрь и ноябрь. В компании это связывают с тем, что осенью стройка активизировалась, приближается сдача первой очереди (второй квартал 2010-го).
«Мы проанализировали возможности наших потенциальных клиентов в изменившихся экономических условиях и ввели новое предложение — домовладения небольшой площади: индивидуальные дома (от 55,3 кв.м) и дуплексы (от 44,5 кв.м), которые также заинтересовали покупателей», — комментирует Александр Лебедев, заместитель генерального директора по развитию ГК проекта «Кивеннапа».
Компания «Евросиб-Девелопмент» в прошлом году продала треть поселка «Галактика» — 20 сделок (всего за полтора года продаж реализовано 40 участков из 60). Пять лотов ушли по 1-1,5 млн рублей, остальные по 2-3 млн.
«Выручки хватает лишь на текущие расходы, планы по развитию пока откладываются. Сейчас очевидно, что покупатель берет участки «для себя», инвесторы на рынке еще не появились. Максимум, на что готовы тратиться клиенты, — наделы в 15 соток с коммуникациями, по цене до 3000000 - 4000000 рублей. Если будем возобновлять приостановленный в 2009-м проект «Большая Медведица» рядом с Коробицыно, участки станем предлагать по 1500000 - 2000000 рублей», — говорит Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».
С приличными результатами год окончил коттеджный поселок «Сосны» на берегу Суходольского озера (инвесторы — группа частных лиц): за 2009-й продано 16 из 18 объектов первой очереди. Как говорят организаторы проекта, к моменту оживления спроса (начало июня) тут уже были возведены все коттеджи, проложены и запущены все коммуникации. («Сосны» не учитываются в данных АР СПб.)
«RODEX Северо-Запад» продал 9 домовладений в поселке «Сторожевая гора». У Национальной жилищной корпорации-СПб в течение 2009 года прошло 7 продаж в «Янино»: шесть таун-хаузов за 5,5-7,7 млн рублей, один дом с участком земли за 14 млн руб.
Девелоперы полагают, что в наступившем году доходы вряд ли превысят прошлогодний показатель: товар мельчает, клиентов больше не становится.
Данные о реальных продажах в загородных коттеджных
комплексах под петербургом в 2009 году*
* В статистику не включены бартерные сделки, вторичные продажи, а также квартиры в Курортном районе, которые реализуют участвующие в информационном обмене застройщики.
Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене: Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Румболово», «Золотые пески», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Еловый дом», «Лесная дача», «Теплый дом», «Чехово», Bellagio.
Данные аналитического центра Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 5(589) | 08-02-2010 | c.15
