Аренда жилья постепенно дешевеет. Осенний подъем оказался недолгим. С сентября-октября 2009-го цены на съемное жилье снизились примерно на 10%. Спрос на квартиры сильно упал, потенциальные арендаторы все чаще стараются находить варианты в обход риэлторов.
Ровно год назад, в начале 2009-го, цена жилой аренды тоже сильно опустилась: тогда в самый разгар кризиса типовые «единички» подешевели с 14000 - 15000 до 11000 - 12000 рублей в месяц. Тем не менее, отмечают риэлторы, спрос в январе 2009-го был живее, чем в этом году: у людей еще были докризисные запасы.
Летом-осенью прошлого года цены почти вернулись к докризисным, однако уже тогда было понятно, что это не надолго. С декабря съемное жилье опять стало дешеветь, хоть и не так стремительно, как год назад.
«С начала декабря цены снизились процентов на 10 — такого не было уже последние несколько лет. Даже год назад ценник стал опускаться только после новогодних праздников. Видимо, лишь теперь кризис сказывается в полной мере, поэтому какого-либо заметного оживления в ближайшее время ждать не приходится», — считает Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды жилого фонда АН «Петербургская Недвижимость».
Перенасыщенность рынка предложением и низкая платежеспособность съемщиков, скорее всего, не дадут ценам подняться до следующей осени.
Риэлторы констатируют, что с ноября 2009-го число сделок в этом сегменте заметно сократилось, специалисты месяцами сидят без работы. Агенты, которые специализируются на аренде, все чаще либо осваивают смежные сегменты, либо вообще меняют место службы. Общее число специалистов на рынке жилой аренды за время кризиса ощутимо сократилось. Что, впрочем, дает возможность наиболее крупным компаниям усилить свои позиции.
Не сезон
Типовую однокомнатную квартиру в спальном районе со средним ремонтом в нескольких остановках от метро сегодня можно снять за 13000 - 15000 рублей, «двушка» обойдется на пару тысяч дороже. Вообще на нынешнем рынке цены аренды квартиры с разным числом комнат не намного отличаются друг от друга (табл. 1), потому что спрос на двухкомнатные и более просторные варианты просел куда больше, чем на «единички».
Встречаются и более дорогие объекты аналогичного качества: в этом случае хозяин, скорее всего, включает в цену коммунальные платежи. Есть на рынке и «упакованные» однокомнатные за 25 000 рублей (в новом доме, со свежим качественным ремонтом, новой мебелью и техникой), причем и на них находятся желающие — как правило, несемейные молодые люди с неплохими заработками.
Причем в последнее время таких квартир в предложении стало больше (с отделкой от строителей хозяева их предлагают по 15000 - 17000 рублей). Тем не менее около половины всего предложения — жилье в советской «панели», без ремонта, с мебелью 1960-70-х и на приличном удалении от метро.
За последние месяцы в предложении появилось больше комнат: нижняя граница — от 6000 в месяц за 9-12-метровое жилье где-нибудь в Колпино. Средний ценник — 7000-8000 рублей, максимум — 10 000 (в 2-3-комнатной квартире у метро).
Дорожают коммунальные услуги, растут цены в магазинах — арендодателям психологически сложно снижать цены. Дав небольшой дисконт в начале зимы, многие больше не уступают (несмотря на минимальный платежеспособный спрос).
«Пытаешься объяснить, что по завышенной цене жилье будет пустовать и владелец потеряет больше, чем если бы сдал на 1000-2000 рублей дешевле. Доводы доходят не до всех», — рассказывает Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
С начала кризиса аренда подешевела относительно немного, при этом цена объектов на «вторичке» только за прошлый год снизилась на 25% — соответственно, рентабельность типовых квартир выросла до 6-7% (последний раз такое соотношение аренда/цена было в конце 2007-го — начале 2008-го).
По мировым меркам показатель очень даже неплохой: сегодня во многих крупных городах Европы и Северной Америки рентабельность жилья куда скромнее (табл. 2).
Принципиальная молодежь
Предложение превышает спрос во много раз, при таком раскладе съемщик окончательно почувствовал себя хозяином положения и диктует свои требования и хозяевам, и риэлторам.
«Большинство из тех, кто может позволить себе аренду, — люди 25-35 лет — «бабушкины» варианты не рассматривают. Они лучше переплатят пару тысяч, но будут жить с комфортом. Подобные варианты уходят довольно быстро. Еще год назад такой принципиальности мы не наблюдали», — рассказывает Вероника Сурнина.
«За последний год заметно снизилось качество квартир: многие хозяева стараются экономить на ремонте (у всех одна отговорка — кризис!). Поэтому найти чистое, удобное и уютное жилье стало сложнее. Съемщикам все чаще приходится делать ремонт уже после вселения. Некоторые владельцы компенсируют часть этих затрат, но таких меньшинство», — говорит Нелли Ерзунова, менеджер департамента жилой аренды ГК «Экотон».
Доля петербуржцев среди съемщиков увеличилась — это сказывается и на требованиях к жилью. Арендаторы часто просят, чтобы квартира была укомплектовано наполовину: приличная встроенная кухня, бытовая техника и вместительные шкафы. Остальное: спальные места (диван, кровать), телевизор — многие возят с собой из квартиры в квартиру.
Прямых контактов «съемщик-арендодатель» все больше: люди находят друг друга на интернет-форумах, в социальных сетях.
Съемщики, которые ищут варианты через посредников, все чаще настаивают на снижении комиссионных. Риэлторы уже готовы предложить хозяевам квартир разделить бремя комиссионных с жильцами: в конце концов, нынче первых гораздо больше, чем вторых. «Идея витает уже не первый год. Сейчас удачное время для ее реализации, процесс займет долгое время: хозяева не привыкли с кем-то делиться доходом. Начинать логичнее с наиболее дорогих объектов», — считает Алла Казакова, руководитель направления «Аренда» АН «Итака».
В 2006-2007 годах, когда жилищное кредитование набирало обороты, ипотека начала оттягивать часть спроса с рынка аренды. Граждане предпочитали брать кредиты и расплачиваться с банками за свое жилье, чем платить чужому дяде. Например, если покупалась небольшая «единичка» и первоначальный взнос по кредиту стремился к 50% — ежемесячный платеж банку практически равнялся стоимости аренды такого объекта. Сегодня ипотека хоть и медленно, но все же заново набирает обороты: ежемесячно банки Петербурга выдают 400-500 кредитов (подавляющее большинство — на «вторичку»).
Причем в последние месяцы пошли и так называемые покупки «с нуля» (когда люди берут первое жилье) — пока их немного, но со временем они-то и заберут на себя часть платежеспособных клиентов с рынка аренды. В 2010-м это вряд ли произойдет, но с 2011-го влияние рынка ипотеки усилится.
Кроме того, полагают риэлторы, в ближайшее время на рынок аренды может ощутимо повлиять организация государственных доходных домов, если проект перестанет буксовать.
Пока же цены в этом сегменте, скорее всего, будут незначительно колебаться или постепенно опускаться вплоть до следующего сезона — августа-сентября. Затем последует традиционная активизация спроса, что приведет к небольшому ценовому росту.
Средняя цена жилой аренды в Петербурге (по районам) в январе 2010 года, тыс. руб.
Табл. 1
|
Районы
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
| Центральные (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский, Московский) |
16-20
|
20-25
|
27-40
|
| Престижные спальные (Выборгский, Калининский, Приморский) |
15-16
|
18-23
|
25-35
|
| Непрестижные спальные (Невский, Красногвардейский, Фрунзенский, Красносельский) |
13-15
|
17-20
|
21-26
|
По результатам опроса агентств недвижимости
Средняя рентабельность жилья в городах мира во втором полугодии 2009-го
Табл. 2
|
Город
|
Рентабельность в зависимости от площади квартиры, %
|
|
30-40 кв.м
|
60-70 кв.м
|
| Берлин |
-
|
4,55
|
| Париж |
5,26
|
4,31
|
| Лондон |
4,49
|
3,99
|
| Хельсинки |
4,93
|
4,89
|
| Брюссель |
-
|
6,13
|
| Рим |
-
|
4,2
|
| Барселона |
4,82
|
4,09
|
| Афины |
-
|
3,78
|
| Таллинн |
3,96
|
3,87
|
| Нью-Йорк |
-
|
4,57
|
| Торонто |
-
|
6,17
|
По данным Global Property Guide
Мнения экспертов
Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:
– Рынок аренды заметно сдал за последний год.
Во-первых, сильно сократилось число приезжих. Во-вторых, петербуржцы (в основном молодые семьи), которые могут ужиться с родителями, предпочитают собственному удобству экономию на аренде. И третье — съемщики и хозяева квартир теперь чаще находят компромисс в цене и прочих условиях, поэтому первые реже переезжают с места на место (а расширять жилье вообще практически перестали). Спад фиксируют не только риэлторы. Мои знакомые, которые занимаются перевозками при переездах, тоже говорят, что заказов практически нет (либо съемщики обходятся своими силами).
Алла КАЗАКОВА,
руководитель направления «Аренда» АН «Итака»:
– Цены на типовое жилье снизились в среднем на 1000 рублей с ноября 2009-го. С кризисом это не связываю — обычная сезонность. Хозяева за последний год стали гораздо охотнее идти на уступки: практически уже не встретишь ограничений «без детей», «не юг», реже попадается требование «без животных».
Вероника СУРНИНА,
старший менеджер департамента аренды жилого фонда АН «Петербургская Недвижимость»:
– В последнее время особенно стало бросаться в глаза отсутствие элементарной культуры сдачи жилья в наем. Хозяева квартир не удосуживаются даже прибраться, вымыть сантехнику, я уже не говорю о мелком косметическом ремонте. Стыдно показывать такие варианты. Очевидно, сейчас в выигрыше те, кто предоставляет жильцам не только технику и мебель, но и общую атмосферу уюта в квартире. Пусть будет холодильник «Зил» и кухонный гарнитур «Дубровчанка», но при этом обязательно выстиранные шторы и чистые коврики.
Александр ГИНОВКЕР,
генеральный директор АН «Невский простор»:
– Спрос упал во всех сегментах, однако наиболее ощутимый провал, пожалуй, в дорогой аренде. Стало меньше приезжих (либо они перебрались в мини-отели — там больше дополнительного сервиса), да и состоятельные питерцы сократили траты. Очевиднее стали недостатки объектов (на растущем рынке было не до этого): часто это плохой подъезд без консьержа, неудачные планировки, некачественный ремонт, проблемы с парковкой.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 4(588) | 01-02-2010 | c.17
