Обзор цен вторичного рынка квартир: Год вперед — два назад Все новости
Кривая падения цен в минувшем году получилась пологой. Активный спад завершился в августе, за последний квартал цены плавно опустились всего лишь на 1,5%, в декабре – только на 0,1% (82 руб./кв.м – в пределах статистической погрешности). До кризиса жилье дорожало гораздо быстрее – на 5-7% в месяц.
В результате рыночных перипетий ценники вернулись к уровню двухгодичной давности. Cредняя цена предложения квадратного метра на начало года составила 73815 рублей (табл. 1).
За две последние предновогодние недели метры даже слегка подорожали. Динамика по неделям приведена в разделе «Антистресс».
Год назад квартиры стоили на 21,7%, а в предкризисном сентябре 2008-го – на 26,8% больше, чем сейчас.
Цена жилья, пересчитанная в доллары, за год уменьшилась на 26,9%; в евро – на 33,9%. С начала кризиса снижение составило 38,2 и 39,5% соответственно. Два года назад и в долларах, и в евро квартиры были примерно на 17% дороже, чем сейчас.
Предложение в декабре снизилось. Но так всегда бывает перед праздниками.
Квартиры разных типов и дорожали, и дешевели по-разному (рис. 2). В период общего подъема цены на «единички» росли опережающими темпами, но и кризис для них наступил раньше, чем для крупногабаритных (с числом комнат более шести), и падение было более стремительным.
В ноябре 2008 года цена «квадрата» таких объектов сравнялась, а затем большие квартиры вышли вперед и лидируют до сих пор. Сравнение графиков на рис. 1 и 2 показывает, что цены на одно-трехкомнатные варианты ведут себя так же, как и среднерыночные (а правильнее сказать, что именно они являются определяющими, так как маленьких квартир заметно больше: 91% предложения на рынке).
Продавцы больших апартаментов более инерционны и реагируют медленнее; здесь рост продолжался до декабря 2008 года, и сейчас даже рублевые цены на 9,6% выше, чем были два года назад. Рано или поздно соотношение цен должно вернуться к докризисному состоянию. Уже в декабре однокомнатные и двухкомнатные квартиры слегка подорожали (впервые после начала кризиса), и это можно считать хорошим признаком.
Квартиры с числом комнат от четырех до шести занимают промежуточное положение. Кризис для них стартовал в сентябре-октябре 2008-го, но стоят они сейчас больше, чем два года назад (рис. 3).
Сентябрь 2008-го стал переломной точкой и в наиболее дешевом (по стоимости «квадрата») сегменте: до этого момента меньше всего стоил метр в четырехкомнатных квартирах, а после – в трехкомнатных (рис. 4).
В декабре подорожание коснулось сразу пяти районов: Невского, Петроградского (единственного из центральных), Калининского, Красногвардейского и Фрунзенского. Наибольшее снижение зафиксировано в Приморском, Центральном, Василеостровском и Кировском. В результате Петроградский вернул себе лидерство по дороговизне, утраченное месяц назад. За ним следуют Василеостровский и Центральный районы. Наиболее дешевое жилье, как и раньше, в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах (табл. 3).
В центре города «квадрат» сейчас стоит больше, чем в начале 2008-го (рис. 5). В остальных районах картина совпадает со среднерыночной (рис. 6 и 7).
Наибольшее снижение отмечено для старого фонда. Единственный тип домов, где «квадрат» подорожал в декабре, стали, как ни странно, «корабли». Несмотря на этот казус, именно они наряду с панельными пятиэтажками являются сейчас (как, впрочем, и всегда) наиболее дешевым жильем (табл. 4).
В старом фонде и в «сталинках» жилье дороже, чем два года назад. Причем в старом фонде цены росли до октября 2008-го (рис. 8). Поведение цен для других типов домов совпадает со среднерыночным (рис. 9). За последние четыре месяца практически стабилизировалась стоимость квартир в современных кирпичных домах. Здесь снижение составило 0,2%. За этот же период другие типы домов подешевели от 2 до 2,8%.
Данный обзор затрагивает лишь жилье среднего качества – без существенных признаков элитности (включая вид из окон) или качественного ремонта (но и не требующее серьезного ремонта или перепланировки) и расположенное не на первом этаже.
Публикуемые в обзоре данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, приведенных в журнале «Бюллетень недвижимости».
Цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок.
См. динамику цен
Динамика цен за кв.м жилья, руб.
Рис. 1

Динамика цен для квартир с различным числом комнат, руб./кв.м
Рис. 2

Динамика цен для квартир с различным числом комнат, руб./кв.м
Рис. 3

Динамика цен для квартир с различным числом комнат, руб./кв.м
Рис. 4

Динамика цен по районам Петербурга, руб./кв.м
Рис. 5

Динамика цен по районам Петербурга, руб./кв.м
Рис. 6

Динамика цен по районам Петербурга, руб./кв.м
Рис. 7

Динамика цен по категориям домов, руб./кв.м
Рис. 8

Динамика цен по категориям домов, руб./кв.м
Рис. 9

Структура предложения по типам квартир, %
Рис. 10

Структура предложения по районам, %
Рис. 11

Структура предложения по категориям домов, %
Рис. 12

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и эксперта Дмитрия Житкова
Дмитрий Житков
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 2(586) | 18-01-2010 | c.10