Рынок поменялся в лице Все новости
За 2009 год число сделок на вторичном рынке жилья в Петербурге сократилось лишь на 12-13%. При этом в риэлторских компаниях падение составило 20-40%. Солидная доля операций ушла в тень: стремясь сэкономить, граждане пытаются либо самостоятельно проводить сделки, либо договариваться с агентами напрямую.
В 2008-м в Петербурге было зарегистрировано 60193 договора купли-продажи, за 11 месяцев 2009-го — 48757 (данных за декабрь пока нет). Если предположить, что в декабре прошло около 5000 сделок (в октябре и ноябре 2009-го было 5906 и 5611 соответственно), годовой показатель будет на 12-13% меньше, чем в 2008-м.
Сделки мимо кассы
Риэлторские компании рапортуют о куда более серьезном падении активности. Так, в «Динасе» оно составило 15%, в «Адвексе» и «Петербургской Недвижимости» — 20%; «Авентин» зафиксировал снижение на 25%, «Бекар» — на 30%, «Итака» и «Центр» — на 40%. «Экотон» потерял в прошлом году 46% сделок. (Еще вопрос: насколько откровенны риэлторы, сообщающие о небольших потерях).
Как бы то ни было, около трети потенциальных клиентов риэлторских фирм решают квартирный вопрос без их участия. Причем покупателей и продавцов не остановил обострившийся в кризис криминал и не привлекли пониженные комиссионные.
Сжатие рынка сопровождалось и снижением цен — всего за 2009 год они упали почти на 22% (см. раздел «Статистика»).
Практически исчезли дорогие транзакции, подавляющее большинство сделок у всех операторов пришлось на объекты эконом-класса: комнаты и недорогие одно- и двухкомнатные квартиры (до 90%).
О финансовых потерях риэлторы обычно не говорят, однако несложно подсчитать, что падение цен и активности на рынке посреднических услуг сократило доходы многих компаний на 30-50% по сравнению с 2008 годом.
Держаться на плаву агентствам удается за счет серьезного сокращения издержек на содержание офиса и персонала. Официальной статистики о том, сколько риэлторских контор закрылось в 2009-м, нет. Вероятно, больше остальных пострадали мелкие (семейные) фирмы: многие их агенты искали работу в более крупных компаниях. За год с петербургского рынка исчезли два раскрученных бренда: «Миэль» и «Легион-Недвижимость» — оба ушли под крыло корпорации «Адвекс. Недвижимость».
Светлая полоса
Ценники, по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», вернулись на уровень декабря 2007-го: сегодня в среднем «квадрат» предлагают за 73 815 рублей. За 2009 год квартиры подешевели на 21,7% (с начала кризиса, то есть с сентября 2008-го, — 26,8%).
Цена в долларах снизилась за год на 26,9% (38,2%), в евро — на 33,9% (39,5%). При этом ценники за год опускались неравномерно: на «единички» — на 19,5%, что не очень существенно на фоне общего тренда, «двушки» и «трешки» потеряли 22,2 и 22,3% от стоимости соответственно. Комнаты за истекший год просели в цене на 25%.
Быстрее остальных дешевели объекты низкого качества: панельные «хрущевки» и «корабли» (минус 24% за год).
Дело в том, что с началом кризиса заметно сократилось число расселенцев, которые были основными покупателями этих объектов. Кроме того, «старая панель» и раньше была не особенно ликвидным товаром: на растущем рынке ее покупали те, кому не хватало денег на другие варианты. Теперь она и дешевеет быстрее всего.
Практически на столько же сдали в цене «панельки» 1970-80-х годов (23,8%). «Сталинки» — на 22%. Современные кирпичные дома упали лишь на 20%. Меньше всего уценка в старом фонде — минус 19,5%.
По словам риэлторов, цены реальных сделок менялись практически так же, как цены предложений. За исключением, пожалуй, последних месяцев 2009-го: в ноябре-декабре многие продавцы, воодушевленные тем, что прайсы практически перестали падать, начали их задирать. Покупатели к этому оказались не готовы. Уже к январю стороны стали договариваться все чаще.
Однокомнатные квартиры сегодня стоят 2,3-3 млн рублей. «Единички» в «хрущевках» продаются в среднем по 2,3-2,4 млн, в более молодой советской «панели» — по 2,5-2,7, жилье в новых постройках можно приобрести примерно по 3 млн и дороже.
Приличную «двушку» в спальном районе в паре остановок от метро можно подобрать за 2,9-4 млн рублей, трехкомнатную квартиру аналогичной локации — за 3,5-5 млн рублей. Первые девять месяцев 2009-го цены на «вторичке» снижались с одинаковой скоростью — примерно на 2% в неделю. Ежемесячное число сделок колебалось от 3000 до 4900.
Последний квартал 2009-го оказался самым стабильным для рынка. Цены предложения чуть уменьшались, однако, по наблюдениям риэлторов, во время торга снижения уже не происходило. В отдельных случаях объект продавался даже дороже, чем выставлялся изначально.
«В декабре впервые за последние полтора года на просмотрах покупатели начали конкурировать друг с другом. Торг — в пределах 20000 - 50000 рублей на недорогие «единички» и «двушки». Покупатели уже несколько недель наблюдают в БН рост цен предложения (даже в праздничные дни), поэтому становятся более покладистыми», — замечает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».
За IV квартал в Петербурге было зарегистрировано более 16000 сделок — треть всех транзакций 2009-го. Последний месяц года оказался горячим для большинства агентств: спроса, который начал расти в октябре, хватило до декабря. В праздничные дни интерес петербуржцев к недвижимости также не остывал: к риэлторам поступали обращения, цены не падали. Большинство запросов (как и весь 2009-й) — на жилье до 5-6 млн рублей (в сентябре «потолок» составлял 3 млн рублей). Впрочем, в декабре стали появляться и запросы на более дорогие объекты — до 10-14 млн рублей.
Инвестсимптомы
Риэлторы, специализирующиеся на центральных районах, отмечают, что в последние месяцы стали поступать заявки от потенциальных инвесторов: просят подобрать коммуналку или даже целый подъезд для расселения.
«Впервые с начала кризиса стали появляться клиенты, готовые расселять подъезды и флигели в старом городе. А на этом рынке остались только трудные объекты: от 200 кв.м, во вторых-третьих дворах, иногда с деревянными перекрытиями. Тем не менее и на них сейчас находятся желающие. Причем инвесторы не только говорят о намерениях, но уже открывают первые сделки. Это хороший знак для рынка», — делится наблюдениями Яков Кусевицкий, генеральный директор АН «Центр».
Аналогичные заявки с ноября поступают в компанию «Петербургская Недвижимость».
«Таких клиентов пока немного, но настроены они решительно: уже прошли первые сделки. Некоторые рассчитывают вкладываться в расселения с весны», — говорит Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
Все больше покупателей вновь рассматривают варианты в новостройках. За полтора года кризиса слабые игроки строительного рынка сдались; остались те, у кого есть достаточно ресурсов, чтобы выжить. Дома завершаются, поэтому петербуржцы вновь рискуют вкладываться в стройплощадки. Дополнительный стимул — многочисленные скидки и бонусы от застройщиков.
«Жилье на «первичке» по 50000 - 60000 рублей за «квадрат» — реальность; при этом на «вторичке» метр стоит под 80000 рублей. Наличие ремонта — уже давно не аргумент: как показывает практика, новые владельцы всегда переделывают квартиру под себя, а отделывать голые стены зачастую дешевле. Поднимутся в цене строящиеся квартиры или опустятся готовые — пока не понятно. Но первый сценарий более вероятен», — считает Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
Заметнее становится роль ипотеки и субсидий: с каждым кварталом объемы кредитования увеличиваются. В целом за 2009-й с участием ипотеки прошло 5-6% сделок.
Игроки рынка практически единодушны в том, что образовавшееся в октябре–декабре 2009-го ценовое плато растянется минимум до весны, и это будет самое благоприятное время для расселений и «цепочек». Подавляющее большинство экспертов считает, что далее рост цен неизбежен. Основные аргументы: отложенный спрос, сокращение объемов строительства и воскресающаяся ипотека.
Мнения экспертов
Владимир ГАВРИЛЬЧУК,
генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– В первом полугодии 2009-го число сделок у нас уменьшилось примерно на 30%, во втором был прирост — итого за год сокращение составило в среднем 20%. Финансовые потери по сравнению с 2008-м — около 30%. Для 2009-го это очень неплохие показатели, хотя год был непростым. Думаю, минимизировать потери нам позволило перераспределение ресурсов, появление новых площадок.
Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:
– Итоги года оказались приемлемыми: число сделок сократилось на 15%, доход — на 30%. При этом чистая прибыль даже выросла по сравнению с 2008-м за счет серьезного уменьшения издержек на содержание офиса, корпоративы и т.п.
В декабре мы не наблюдали ажиотажа. В первой половине месяца завершали сделки, начатые еще в пиковом ноябре. Дальше клиенты предпочитали не открывать сделок, чтобы их залоги не лежали в ячейках или агентстве мертвым грузом все праздники. Мало ли что за эти две недели может произойти в стране… Кроме того, у многих свежи воспоминания об ограблениях банков в течении 2009.
Ценового роста, который еженедельно демонстрирует БН, на практике мы не видим. Продавцы не поднимают цены, но и не опускают их.
Мария СОРОКИНА,
директор по развитию и маркетингу АН «Экотон»:
– Под Новый год покупатели активизировались, но докризисных показателей мы не достигли. Число сделок в декабре 2009-го составило примерно 70% от результатов двухгодичной (докризисной) давности. Покупатель сегодня уже не старается сбить цену, но и задирать ее продавцу не дает. Похоже, обе стороны приходят к осознанию того, что ценовое плато — это надолго.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН «Бекар»:
– Декабрь 2009-го напомнил декабрь 2007-го. По нашим наблюдениям, спрос был ажиотажным: сделок почти вдвое больше, чем в месяцем ранее.
В декабре клиенты брали все, что дешевле 5 000 000 рублей. Думаю, покупатель на более дорогое жилье выйдет на рынок весной, когда рост цен будет более очевидным. Кроме того, сейчас многие такие клиенты держат свои сбережения на долгосрочных депозитах, годовые контракты заканчиваются — настанет время решать, продлевать вклады либо покупать недвижимость. Рынок начнет активизироваться в феврале. Люди станут получать бонусы и премии по итогам года — свободных денег появится больше. Кроме того, сейчас довольно благоприятная макроэкономическая ситуация (подорожала нефть).
Яков КУСЕВИЦКИЙ,
генеральный директор АН «Центр»:
– Количество сделок резко возросло с начала ноября и остается на высоком уровне до сих пор. В первых неделях января спрос шел вверх. Думаю, до лета рост цен и спроса будет плавным, потом более крутым. Кризису к тому времени будет уже два года, новых объектов за это время вводилось немного. Вскоре это должно серьезно сказаться на ценах «вторички» — они пойдут вверх.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– В декабре 2008-го мы выстраивали два возможных сценария на 2009-й. Пессимистичный — с падением числа сделок процентов на 30, цены на вторичное жилье до 50 000 рублей за «квадрат» и т.п. В итоге сбылся оптимистичный: сделок стало меньше на 20%, жилье подешевело не катастрофично. Среди приятных подвижек в кризисный 2009-й: и покупатели, и продавцы начали относительно адекватно назначать цены. В начале прошлого года в головах царил хаос. Потери от неправильно выставленных ценников во время всеобщего спада отрезвили многих клиентов.
Антон БАРАНОВ,
генеральный директор компании «АВЕНТИН-Недвижимость»:
– Обычно год завершается бодро, в этот раз декабрь был более вялым, чем, например, ноябрь (хотя цены реальных сделок при этом не падали). Отложенного спроса, всплеск которого пришелся на осень, на зиму уже не хватило. В большинстве сделок цены не превышали 7 млн рублей.
Цены на квартиры в Петербурге, млн руб.
|
Тип жилья
|
1-комн. кв.
|
2-комн. кв.
|
3-комн. кв.
|
| «Хрущевки» |
2,3-2,4
|
2,6-2,8
|
2,7-2,9
|
| «Корабли» |
2,3-2,4
|
2,6-2,8
|
2,8-3,0
|
| Советская «панель» 1970-80 гг. (504-я, 606-я, 137-я серии) |
2,5-2,6
|
2,9-3,3
|
3,4-3,8
|
| Современные дома (кирпич, монолит) |
3,0-3,5
|
3,6-4
|
4,2-5,0
|
По данным опроса агентств недвижимости
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 2(586) | 18-01-2010 | c.16
