С 1 января в Петербурге начала действовать новая методика расчета арендных платежей за городские земли. Ставки теперь начисляются не в условных единицах, а в рублях. Расценки стали более дифференцированными и «рыночными». Для многих арендаторов они увеличатся, но не сразу.
Платежи будут расти постепенно — вплоть до осени 2012 года. За счет применения методики бюджетные поступления от аренды земли должны увеличиться до 30%.
Новшества коснутся всех без исключения арендаторов участков: владельцев промышленных предприятий и мелкорозничных торговых зон, бизнес-центров и автостоянок, а также всех застройщиков, лоточников, садоводов и т.п.
На самом деле методика арендных ставок была принята на уровне городского закона еще два года назад, однако Смольный по разным причинам не спешил вводить ее в действие, в том числе и опасаясь роста социальной напряженности.
Теперь же бюджет срочно нуждается в деньгах, и в ноябре 2009-го губернатор подписала постановление правительства №1379, утверждающее базовые арендные ставки и многочисленные поправочные коэффициенты к ним. Смольный установил и размер ежегодной индексации ставок до 2013 года (табл. 2).
Основной принцип, на котором строится методика, — положение собственника участка должно стать более завидным, чем статус арендатора. Поэтому арендные платежи должны быть выше земельного налога. Исключение делается только для социально значимых категорий арендаторов.
Базовые ставки аренды рассчитаны для каждого кадастрового квартала (их в городе более 5700), объединенных в 19 ценовых зон (табл. 1). Внутри каждой зоны расценки варьируются для участков, занятых капитальными и временными постройками (плата за последние в несколько раз выше). Согласившись вносить базовую ставку, арендатор вправе использовать землю под любой разрешенный в этом месте бизнес. Исключение сделано только для рекламы, за которую придется доплатить отдельно.
Для большинства видов деятельности к базовой ставке применяются понижающие коэффициенты. Например, для жилых домов, промышленных предприятий, объектов культуры и т.п. платежи уменьшаются примерно до 1% от базовых. На период проведения изыскательских работ, проектирования и строительства девелоперы раскошелятся на 2% от базовой ставки (с учетом всех скидок), а за участки, выделенные для хранения техники, материалов и т.п., — на 0,8%. Правда, если сроки, отведенные правительством на стройку, истекли, придется платить больше.
Арендные ставки за наделы, выделенные гражданам под ИЖС, а также для строительства многоквартирных домов для военных, еще ниже.
Существенно — в 1,5-2 раза — размер платежей может увеличить близость участка к основным городским магистралям (их перечень приведен в методике) и к так называемым локальным центрам (станциям метро, железнодорожным станциям и платформам, автовокзалам, главным площадям и т.п.).
«В прежнем варианте методики местоположение участков учитывалось довольно грубо — в виде 30%-й надбавки к базовой ставке. В расчет принималось, как правило, не расстояние от конкретного надела до магистрали, а его адрес. Ставки за землю под соседними ларьками могли серьезно различаться. Теперь локация — главный ценообразующий фактор», — рассказывает Виктор Куценко, начальник отдела землеустройства ГУИОН (один из разработчиков новой методики).
Кроме того, при расчете ставки учитывается площадь участка и некоторые другие факторы (как понижающие, так и повышающие).
По словам заместителя председателя КУГИ Дмитрия Куракина, для большинства арендаторов платежи изменятся несущественно. Однако есть случаи, когда они заметно возрастут. К примеру, в 3-5 раз увеличивается плата для предприятий, подлежащих выводу из исторического центра. В полтора раза больше придется платить за участки, занятые временными торговыми павильонами и кафе, в которых продается алкоголь (пивные пострадают тоже).
В отдельных случаях расценки для наделов под временными объектами торговли могут увеличиться в 2-2,5 раза, если совпадут сразу несколько факторов: расположение в дорогой ценовой зоне, близость к нескольким локальным центрам, наличие в ассортименте алкоголя и т.п.
При этом созданы более благоприятные условия для арендаторов, занятых строительством. При сохранении арендных ставок на прежнем уровне понижающий коэффициент, действующий на период изысканий, стройки или реконструкции, уменьшен с 0,75 до 0,5.
Отменен первый увеличенный платеж (10% от суммы аренды за каждый год договора), который взимался прежде при предоставлении в аренду свободных участков под цели, не связанные с капитальным строительством.
Действующие арендаторы, которым из-за введения новой методики придется платить больше, станут рассчитываться с бюджетом в полной мере с IV квартала 2012-го. До этого момента ставки для них будут плавно увеличиваться каждый квартал (табл. 3). Размер индексации зависит от дельты между прежними и актуальными расценками. При этом для новых арендаторов ставки, установленные по методике, начнут действовать сразу.
«Мы убедились, что новая методика настроена нормально и значительно точнее попадает в рынок, чем прежняя», — уверен г-н Куракин.
Базовые ставки аренды за участки, руб./кв.м в год
Табл. 1
|
Зона градостроительной ценности территории
|
Для капитальных объектов
|
Для временных объектов
|
|
1
|
2518,5
|
18888,75
|
|
2
|
2014,8
|
15111,0
|
|
3
|
1611,84
|
12088,8
|
|
4
|
1289,47
|
9671,04
|
|
5
|
1031,56
|
7736,91
|
|
6
|
825,27
|
6189,67
|
|
7
|
660,21
|
4951,59
|
|
8
|
600,21
|
4501,55
|
|
9
|
545,64
|
4092,38
|
|
10
|
496,04
|
3720,08
|
|
11
|
450,92
|
3382,09
|
|
12
|
409,93
|
3074,40
|
|
13
|
372,67
|
2795,17
|
|
14
|
338,79
|
2541,13
|
|
15
|
307,99
|
2310,09
|
|
16
|
279,99
|
2099,85
|
|
17
|
254,55
|
1908,95
|
|
18
|
231,41
|
1735,58
|
|
19
|
210,35
|
1577,9
|
Коэффициент динамики рынка недвижимости, применяемый при расчете арендной платы за участки
Табл. 2
|
2010 год
|
1,01
|
|
2011 год
|
1,05
|
|
2012 год
|
1,10
|
|
2013 год
|
1,15
|
Порядок поэтапного увеличения квартальной арендной платы за участки
Табл. 3
|
Период оплаты
|
Коэффициент поэтапного увеличения платежей
|
|
I кв. 2010-го
|
0,083
|
|
II кв. 2010-го
|
0,167
|
|
III кв. 2010-го
|
0,250
|
|
IV кв. 2010-го
|
0,333
|
|
I кв. 2011-го
|
0,417
|
|
II кв. 2011-го
|
0,500
|
|
III кв. 2011-го
|
0,583
|
|
IV кв. 2011-го
|
0,667
|
|
I кв. 2012-го
|
0,750
|
|
II кв. 2012-го
|
0,833
|
|
III кв. 2012-го
|
0,917
|
|
С 01.10.2012
|
1,000
|
Анастасия Ясинская
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 2(586) | 18-01-2010 | c.6
