Владимир Смирнов: "Закон все время запаздывает" Все новости
Группа «Норманн»» относится к числу средних компаний. Два дома построены, комплекс «Два капитана» готовится к сдаче; возводятся «Дом в Шушарах», пятиэтажный «Коломяги-бриз» на ул. Пугачева и коттеджный комплекс «Альпийская горка» во Всеволожске. Приличное качество, соблюдение сроков и отсутствие скандалов — на сегодняшнем рынке такой набор привлекает внимание. Об особенностях работы в рамках 214-го закона, о том, что кризис — это на самом деле возвращение к норме, мы беседуем с генеральным директором ИСГ «Норманн» Владимиром Смирновым.
– Для ваших покупателей важно то, что вы работаете по 214-му?
– Для части покупателей — важно. Они спрашивают: «По какому закону работаете? Какой у вас договор?» И потом уходят. Это люди на первом круге отбора, их пугает все, что не укладывается в критерии, которые они для себя определили. Они еще не составили список из трех — пяти компаний, из которых будут делать окончательный выбор.
А на втором круге, более конкретном, уже важны цена, условия оплаты, место, планировки, надежность компании. Закон отходит на задний план.
– С какими проблемами пришлось столкнуться в переходный период?
– В прошлом году проблемы были с Росрегистрацией: у них еще шли внутренние реформы, первые договоры проходили несколько месяцев. На регистрацию завязаны платежи, у нас зависли деньги — около 30 млн. И тут начался кризис.
Теперь договор проходит за две недели. Бывают сбои, но все решается в рабочем порядке.
Для дополнительной работы пришлось нанять двух юристов, создать компанию «Норманн-консалт». Поначалу они занимались только регистрацией. Теперь вполне самостоятельны, выполняют внешние заказы; недавно помогали решать вопросы регистрации собственности дольщикам ИВИ-93. Уже больше 50 дел выиграли.
Вторая проблема: нет возможности получать деньги до регистрации контракта. Мы подписали договор с клиентом — и две недели я не могу взять деньги, не могу кому-то предложить забронированную квартиру.
Далее — рассрочка. Сейчас большинство покупателей о ней просят. Банки пока неохотно кредитуют новостройки. А как мы ее можем предоставить, работая по 214-му, за пределами срока строительства — непонятно. Мы не можем брать залог, у нас же нет банковской лицензии. А предоставлять квартиру в собственность до полной оплаты — колоссальный риск для фирмы. Закон никак не решает эту проблему.
Мы этот вопрос ставили на последней встрече с председателем КС Вячеславом Семененко: надо придумать схему, чтобы после завершения строительства какой-либо банк наши рассрочки перекредитовал. Нужен трехсторонний договор. У нас после сдачи дома высокая ставка — 20%, то есть и банку это было бы выгодно.
– Отчего так много?
– А чтобы дольщик сам искал ипотеку. В период строительства мы исходим из 12% годовых, после завершения — 20%, на срок до 8 лет.
– Банки финансируют ваши проекты?
– По ипотеке мы работаем со Сбербанком, ВТБ-24, с Росбанком и «Дельта-Кредит»… Наши проекты финансируют банк «Санкт-Петербург» и «Международный банк Санкт-Петербурга». Обычное кредитование под залог. В Шушарах и в Коломягах заложены участки; проект «Два капитана» кредитуется под смешанный залог…
– При работе по 214-му возникают определенные сложности с перепланировками…
– Это больше характерно для элитного жилья и для комфорт-класса. Мы преимущественно строим эконом-класс (кроме проекта в Коломягах). Конструктивно в комфорт-классе перепланировки возможны. Колонны, минимум несущих стен. Но вообще перепланировка — это уже забота покупателя. После сдачи дома, за небольшие деньги…
– А почему же не внести коррективы на стадии строительства?
– Если перенести дверной проем — это несложно на любом этапе. Перегородки возвести там, где надо. Но есть нормы: «влажные» помещения должны быть только над «влажными»; вход в туалет не может быть из жилого помещения, есть требования по вентиляции…
Например, вы захотели перенести розетки. Фактически это час работы. Но для нас это означает изменение проекта электроснабжения всего дома, множество пересогласований.
Наша позиция: если по закону перепланировка возможна (например, объединить две жилые комнаты или, наоборот, разделить перегородкой, увеличить площадь одной за счет другой) — мы сделаем. Если нельзя или если требуются пересогласования — лучше потом, в сданной квартире заказать отдельный проект, это и дешевле обойдется.
У нас есть управляющая компания, мы эксплуатируем сданные дома, и, насколько мне известно, в них минимум перепланировок. Много однокомнатных квартир, студий — там и так все рационально, незачем менять.
Вот мы придумали студии с двумя окнами, это вообще хит продаж. Там даже можно кухню мебелью выгородить. В «Невской вертикали» все такие студии были реализованы за первые три месяца.
– По закону застройщик дает пять лет гарантии… Бывают претензии?
– Да, в законе это предусмотрено. Жильцы приходят или пишут письма, жалуются на строительные дефекты. Гарантийное обслуживание — это не столько затратно, сколько хлопотно. Управляющий принимает жалобы, переадресует в службу заказчика, те уже связываются с подрядчиком. Претензии могут относиться к строительной части, а могут — к сфере эксплуатации. Труднее всего состыковать разные фирмы и разные интересы.
С некоторыми подрядчиками мы работаем постоянно. Например, с фирмой «Ростра», которая ставит окна. Приезжают, меняют фурнитуру, если что-то не так.
Пока у нас еще мало такого опыта. Но готовимся, будем соответствующую службу отделять от текущей работы, чтобы эффективнее работать с претензиями.
– Сейчас в Думу внесены поправки к 214-му. Одна из них предписывает брать у дольщика 10%, а остальную сумму — после сдачи дома. Если они будут приняты, как это повлияет на рынок?
– Это будет катастрофа. Закон создавался для защиты интересов покупателей. С позиции граждан плюсы понятны: регистрация избавляет от риска двойных продаж. Второй момент: работа по 214-му гарантирует, что у застройщика есть полный комплект документов, по крайней мере базовых. Третье — контроль со стороны местных органов власти, в том числе — Комитета по строительству.
Ежеквартально мы сдаем финансовый отчет. Есть разумные нормативы, есть странные. Например, если я заключил договор с покупателем с минимальным первым взносом, то у меня должны быть активы на всю сумму договора. А я получил пока только 10%. А если таких договоров 100? В этом случае подразумевается, что остальные средства я должен откуда-то взять и показать, что они у меня есть. Даже для крупной компании это нереально. И для меня, и для клиентов лучше, когда деньги перечисляются частями.
В некоторых штатах США разрешение на строительство не выдается, пока не заключены 50% договоров. Мне кажется, что такая практика даже лучше защищает дольщиков. Договоры плюс небольшой первоначальный взнос как раз и подтверждают, что объект будет достроен: финансирование под него уже есть. Если застройщик нашел деньги на начальную стадию — на завершение найдет.
Закон все время запаздывает. Двойные продажи были актуальны пять — семь лет назад. Сегодня ни одна солидная компания такого себе не позволит.
Сейчас на первом плане не столько двойные продажи, сколько проблемы с финансовым состоянием застройщиков. Это больше волнует покупателей.
У нас банки еще не готовы кредитовать строительство на ранней стадии. А компании, которые строят на собственные средства, — редкость. В Петербурге так работает «Темп», такая возможность есть у «ЮИТ Лентек».
Продавать готовые квартиры — хорошая стратегия, но ее надо просчитывать. Ведь может быть и так, что цена на жилье не выросла по мере готовности дома на 25-30%, как это обычно бывает, а напротив, упала — вместе с рынком. Это риск…
– Другая группа поправок связана с полномочиями проверяющих органов. Вам сильно мешают конкуренты, работающие по другим юридическим схемам?
– Мы стремимся конкурировать в рыночной плоскости: улучшать предложение, приближать его к потребностям покупателей. Административные способы конкуренции для нас на втором плане. Конечно, было бы здорово, если б власти сказали: «С такого-то числа все работают только по 214-му, и не иначе». Но у нас чаще получается, что кому-то можно, а другому нельзя. И это обидно.
– По 214-му дольщик проще может выйти из проекта, чем по другим схемам. Это важно?
– Когда цены падают — у клиентов появляется искушение вытащить деньги и купить квартиру побольше. Или просто вытащить и посмотреть, что будет дальше.
Год назад мы изучали мотивации отказа или откладывания покупки. Я думал, что на первом месте будут риски, связанные со срывом сроков, с надежностью застройщика. Оказалось, нет: на первом месте — опасения, что не хватит собственных доходов на оплату жилья, на втором — что вообще случится какой-то такой экономический катаклизм, когда не до жилья будет. И только в третью очередь — надежность застройщика.
И когда часть дольщиков (меньшинство) стремится выйти из проекта, мы действуем прежде всего в интересах остальных дольщиков. ДДУ дает возможность расторгнуть договор с 10% штрафа — а если цены упали на 20%? Ситуация похожа на банковскую. Регулятор требует, чтобы средства с депозита в любой момент выплачивались, но государство гарантирует часть вклада — 700000. И гражданин, если нет крайней необходимости, эту часть снимать не будет. В строительстве таких гарантий нет. Если на рынке возникнет паника и все пойдут вынимать деньги — появится неуправляемый риск: ни у одной компании нет таких объемов наличности.
Но ведь людям в конечном счете нужны квартиры, а не деньги. Инвесторы ушли с началом кризиса. Консерваторы, которые приняли решение и его придерживаются, остались. А бывают еще активные покупатели. У нас есть такой клиент из Владивостока. Он купил у нас квартиру на пике цен, весной 2008-го. Осенью пришел расторгать договор, не объясняя причин. Прошел год, он снова приходит: «Давайте куплю».
– На вашем сайте прогнозируется рост рынка. Откуда возьмется новый спрос?
– Мы прогнозировали плавный рост цен с июля, а затем, в 2010-м и до середины 2011-го, — колебания цены в диапазоне плюс-минус 10%, и только потом рост. Пока в основном прогноз сбывается — чуть ниже наших ожиданий.
Уровень продаж, который мы наблюдаем в последнее время, — это и есть реальный спрос. В СМИ долго обсуждали, какие бывают кризисы — латинские V, W или L… Мы пришли к выводу, что у нас был не кризис, а пик (немного раньше) в форме русской «Л» — вверх и обратно. У нас гигантская потребность в жилье, многие думают о том, чтобы улучшать жилищные условия. Но потребность от спроса отличается как раз платежеспособностью.
С другой стороны, квартира — долгосрочный актив, еще и детям можно оставить.
Государство может способствовать повышению платежеспособности. Прежде всего необходима стабильность, нужно успокоить людей, это и приведет к оживлению рынка. Кризисный стресс заставил пересмотреть структуру потребностей. Сейчас люди начинают привыкать к новым условиям.
Беседовал Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 50(584) | 21-12-2009 | c.20
