Владимир Антонов: "Наша задача — не допустить, чтобы банки обошли вниманием качественный проект" Все новости
Подведомственный Комитету по строительству ГУП «УКС Реставрация», в сентябре получивший новые полномочия, отвечает теперь за поддержку дольщиков, которые вынуждены самостоятельно достраивать дома, брошенные инвесторами. Кроме того, предприятие помогает застройщикам в получении банковских кредитов. Об этом мы беседуем с директором «УКС Реставрация» Владимиром Антоновым.
– Владимир Александрович, новые задачи на ГУП были возложены в связи с кризисом?
– Да. Можно сказать, что это одна из антикризисных мер, предложенная комитетом и поддержанная администрацией города. Мы занимаемся конкретными проблемами конкретных компаний, взаимоотношениями между застройщиками и банками, застройщиками и дольщиками. Рассматриваем, анализируем и предлагаем решения по всем сложным вопросам, с которыми к нам обращаются. Одинаковых ситуаций не бывает.
– С чем чаще всего обращаются застройщики?
– Застройщики просят поддержать их в организации проектного финансирование в рамках соглашений, подписанных между городом и банками. Это одна из основных наших задач. Со Сбербанком и «ВТБ Северо-Запад» мы выработали формат обмена информацией, разработали структуру взаимодействия.
Наш ГУП готовит исходную информацию о застройщике и его проекте, выносит ее на рассмотрение рабочей группы при Комитете по строительству. Она решает, рекомендовать проект банку или нет. Кроме того, мы сопровождаем проекты и дальше. Отслеживаем рассмотрение заявки в банке, отвечаем на вопросы банкиров, в общем, пытаемся довести дело до логического завершения.
«ВТБ Северо-Запад» аккредитовал нас как организацию, которая может проводить планово-финансовый и строительный мониторинг объектов, на которые выдан заем. Кредитор должен понимать, что делает застройщик, на что тратятся деньги, в какой стадии находится проект и т.д. Все это снижает риски банка и во многом определяет его активность. Надеюсь, наше предложение будет интересно и застройщикам, поскольку мы не зарабатываем на этом деньги.
– Вы работаете только со Сбербанком и ВТБ?
– Мы готовы сотрудничать с любым заинтересованным банком. Можем проводить весь комплекс работ, который позволит кредитору минимизировать риски. Это актуально, в том числе, при перекредитовании. У нас есть квалифицированные специалисты, которые могут вести технический надзор, оценивать объем вложенных средств, проверять соглашения к договору генподряда и сметы.
Мы можем подтверждать своевременность и целесообразность выполнения работ и необходимость кредитования исходя из текущего денежного потока, чтобы не допускать профицита по объекту, если, например, продажи квартир идут опережающими темпами. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими банками.
– Сколько заявок от компаний поступило в рамках соглашения между городом и банками?
– Довольно много. Нам удалось преодолеть недоверие банков и девелоперов. Сказалось и некоторое оживление рынка. Рабочая группа рассмотрела восемь заявок. Это весьма крупные проекты, общая площадь которых превышает 560000 кв.м. Некоторые из них уже одобрены банками. Деньги по ним еще не поступили, но это вопрос взаимодействия кредитора и застройщика. До конца года рабочая группа рассмотрит еще три заявки.
Однако даже если она не дает рекомендации, ГУП в любом случае помогает застройщику подготовить и направить документы в банк. После более тщательной оценки проекта кредит может быть выдан и без рекомендации рабочей группы.
– Каковы основные замечания к заявкам застройщиков?
– Одно из основных условий соглашения — компания должна работать по 214-ФЗ. Однако гарантировать, что застройщик исполняет закон, можно только после регистрации первого долевого договора в ФРС. Для этого проект должен находиться на довольно высокой стадии реализации. То есть таких гарантий на этапе получения кредита компания дать не может. Тем не менее банки готовы оценивать проект и принимать решение о кредитовании с отлагательным условием, что продажи пойдут по 214-ФЗ. Контролировать это может наш ГУП. Наша задача — не допустить, чтобы качественный проект банки обошли вниманием.
– Каким критериям должен соответствовать проект?
– Предмет программы — строительство жилья эконом-класса. Но мы понимаем, что с возрождением рынка понадобятся разнообразные проекты, поэтому уровень дома — не основной критерий для банка. Важно, чтобы он соответствовал своей рыночной нише. То есть средние площади квартир, соотношение квартир по числу комнат и т.д. должны отвечать заявленному классу. В противном случае с большой долей вероятности у застройщика возникнут проблемы с продажами.
Проекты, которые застройщик реализует одновременно, могут влиять друг на друга. Поэтому у компании должна быть сбалансированная адресная программа, четкая очередность вывода объектов на рынок и их сдачи в эксплуатацию. Это дает дополнительную надежность и ликвидность проекту, на который испрашивается кредит.
Из всего этого складывается понимание качества проекта. Рассматриваются не только глубина его проработки и наличие разрешительных документов. Есть проекты, которые формально отвечают условиям, прописанным в соглашении, но назвать их безрисковыми мы не можем. Однако мы поясняем, что надо сделать, чтобы проект с большой вероятностью одобрила рабочая группа.
– В качестве гарантии надежности город обещал покупать часть жилья, строящегося в рамках программы, для собственных нужд. Как будет реализовываться эта схема?
– Этот критерий надежности стоит далеко не на первом месте. Бюджет покупает жилье только на конкурсной основе, и предложенная им цена может не устроить компанию. С какой стати она будет участвовать в конкурсах себе в убыток?
Если проект качественный, то банк предоставит проектное финансирование и обеспечит ипотечные кредиты покупателям. Я думаю, что это более весомый критерий надежности. Привлечение ГУПа для технического сопровождения позволит минимизировать риски. Участие государственного учреждение в проекте можно оспользовать в рекламе. Многие воспринимают участие города как гарантию от всего, но город в статусе дольщика ничем не отличается от других клиентов.
– С какими проблемами к вам обращаются застройщики помимо проектного финансирования?
– Разные сложности возникали и будут возникать у застройщиков всегда. Но сегодня от их решения зачастую зависит, выживет компания или нет: сейчас у нее нет года-двух, чтобы разобраться с этими проблемами.
Например, недисциплинированность инженерных ведомств с точки зрения подключения объектов. Среди объективных проблем эту застройщики называют непреодолимой. Однако на уровне Комитета по строительству вопрос с монополистами решается довольно эффективно. Мы надеемся на какие-то подвижки в их сознании, особенно в связи с повышенным вниманием прокуратуры.
– Чем еще будет заниматься ГУП?
– Вторая наша задача — содействие объединениям дольщиков. На некоторых объектах строительство остановилось, права застройщиков на участки аннулированы и переданы ЖСК или ТСЖ, созданным гражданами. Например, ЖСК «Архитектора Данини» в Пушкине.
Мы готовы взять на себя сопровождение, то есть, по сути, девелопмент этого проекта. Кооператив заключил с проектировщиком договор, а мы отработали техническое задание. Способствуем в формировании реестра всех участников долевого строительства, который необходим для заключения нового инвестиционного договора.
После проверки комитетом список будет направлен в КУГИ и станет обязательным приложением к договору аренды участка. Будем вести технический надзор за строительно-монтажными работами. Уверен, что потребуются, как минимум, консультации по бухгалтерскому учету. Нужно сопровождать заключение договоров долевого участия и их регистрацию в ФРС в соответствии с требованиями 214-ФЗ.
Объявлен тендер на выбор генподрядчика. Одним из основных критериев будет готовность компании участвовать в проекте своими инвестициями. Кооператив не готов вкладывать достаточные деньги, не может профессионально и эффективно управлять продажами. Было бы разумно доверить эту работу профессионалам и выставить соответствующее квалификационное требование подрядчику. Пусть он принимает его во внимание, решая, участвовать в проекте или нет.
– Комплекс «Кассиопея» тоже собираются достраивать дольщики. Вы с ними работаете?
– «Кассиопея», безусловно, в будущем — наш проект. Важно подчеркнуть, что мы занимаемся объектами, по которым есть обращения. При этом мы не пытаемся что-то решить с позиции силы. Не надо думать, что власть создала структуру, призванную исключительно контролировать и указывать застройщикам, что им делать. Мы разбираемся в каждой ситуации и действуем очень корректно. Обязательно при наличии доброй воли заинтересованных сторон.
Примером может быть наше участие в проблемном объекте «Приморский маяк». Если стройкой в Пушкине мы занимаемся по прямому предписанию правительства, то сопровождение этого объекта началось после обращения дольщиков. Если проблема обозначена, мы не можем ею не заниматься. С «Маяком» у нас есть договор о техническом надзоре. Наш представитель входит в рабочую группу, созданную при госстройнадзоре для устранения недоделок. На объекте непростая ситуация, и то, что ее удается держать в конструктивных рамках, отчасти и наша заслуга.
Коммерческие споры между компаниями не должны ущемлять права дольщиков, граждане не должны становиться заложниками этих разбирательств. С участниками проекта мы работаем именно по этому принципу. Конечно, это было бы невозможно без взаимного стремления сторон к компромиссу и диалогу.
– Зачастую власти отстранялись от проблем дольщиков, ссылаясь на то, что не могут вмешиваться в «споры хозяйствующих субъектов»...
– Что значит «вмешиваться»? Мы вмешиваемся ровно в той степени, в которой нас просят и строго в рамках законодательства. По сути, отношения между застройщиком и дольщиком носят предпринимательский характер. В повышении ответственности граждан за принимаемые решения мы также видим свою задачу.
Нужно разъяснять людям их права и обязанности, отличия договора, заключенного в рамках 214-ФЗ, от суррогатных схем и т.п. Сведения о том, как компания работала, на основании каких разрешительных документов строит объект и т.д., должны стать общедоступными. Это большая работа не на один день. На мой взгляд, власть никогда не отстранялась от проблем дольщиков: если возникали сложности, в пределах своих возможностей она пыталась разобраться.
– С передачей ГУПу новых полномочий эти возможности расширились?
– Они определяются действующим законодательством, и в этой связи ничего не изменилось. Однако теперь появилось специальное подразделение, которое разбирается с конкретными проблемами. К сожалению, когда конфликт переходит в запущенную стадию, для его решения нужно больше усилий и затрат. Диагностика и своевременное решение проще.
– Ведете мониторинг неблагополучных объектов?
– Да. Однако здесь есть один тонкий момент. С правовой точки зрения, компания ничего не нарушила, пока не истекли сроки, отпущенные на реализацию проекта. Конечно, мы реагируем на обращения дольщиков, встречаемся с застройщиками. Но чтобы наше участие было эффективным, компания должна сама себе и своим дольщикам признаться, что у нее есть проблемы, и попросить о помощи. К сожалению, такой открытости нет. Полтора месяца назад мы провели мониторинг объектов, которые должны быть введены в этом году, и сейчас работаем с двумя застройщиками, которые сделать этого не смогут.
Например, в Невском районе есть объект, где застройщиком выступает институт федерального подчинения, который получил землю для строительства жилого дома целевым назначением. Он привлек заказчика, который, в свою очередь, нанял генерального подрядчика и инвестора в одном лице. Сроки строительства истекли в сентябре. Дом готов почти на 100%. Тем не менее из-за финансовых разногласий между компаниями объект не сдается, хотя технических препятствий для этого нет. Мы пытались привести стороны к компромиссу, но нельзя сказать, что у нас все получилось. Теперь вопрос будет рассматриваться на уровне вице-губернатора.
– Сколько в городе объектов, где есть дольщики и понятно, что сроки строительства будут сдвигаться?
– Такой статистики нет. Строительство продолжительный процесс и оценить «проблемность» объекта трудно. Но к нам может обратиться любая компания, у которой возникнут сложности. Мы рассмотрим любую спорную ситуацию.
Беседовал Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 50(584) | 21-12-2009 | c.19
