На вторичном рынке жилья растет предложение заложенных квартир: банки формируют интернет-базы залогов и разрабатывают недорогие кредитные продукты для их покупки. Ставки по ним практически докризисные. Спрос на это специфическое жилье уже начинает проявляться, констатируют специалисты.
По их оценкам, просроченная задолженность по ипотечным кредитам сегодня составляет 1,5-2%, часть залогов уже выставлена на продажу.
Заложенные в банках квартиры можно было приобрести и до кризиса, однако тогда многих покупателей смущала специфическая и неотработанная процедура сделки. В конце 2008-го — начале 2009-го число таких объектов в продаже стало расти, но уходили немногие: кредитование практически свернулось, доходы граждан снизились — продавались лишь варианты с серьезным дисконтом (до 15-20%). Сегодня выбор заложенного жилья вырос еще больше; чтобы стимулировать спрос, банки начинают один за другим предлагать специальные ипотечные кредиты для их покупки.
«КИТ» возвращается
На днях о начале продаж залогов объявил банк «КИТ Финанс», под это кредитор возобновил и ипотечное кредитование. Одновременно он запустил сайт www.kitkvartira.ru. На ресурсе представлены все заложенные по ипотеке банка жилые объекты, хозяева которых не справляются с выплатами и хотят продать квартиры.
Сегодня в базе более 300 вариантов в 85 городах России. К каждому прилагаются схема и подробное описание (дополнительно есть информация о ближайших транспортных маршрутах, школах, детских садах и т.п.). Сведения обновляются ежедневно. Петербург пока представлен несколькими 2-3-комнатными квартирами в советской «панели» и «хрущевках» по 3,5-4 млн рублей. Купить их можно как за «живые» деньги, так и в кредит.
С ноября банк также возобновил ипотечное кредитование, но ссуды выдаются только на заложенные в банке объекты (залогодержатели — «КИТ Финанс», RUMBA S.A. или KIT Ipoteka LTD). Минимальная ставка в долларах — 10%, в рублях — 12%. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от текущей рыночной цены объекта. Доход заемщика в банке будут оценивать в первую очередь по справке 2НДФЛ, но дополнительно готовы рассмотреть и доходы, подтвержденные по форме банка.
До кризиса «КИТ Финанс» был одним из крупнейших ипотечных игроков, среди первых он и свернул жилищное кредитование. На сегодня в ипотечном портфеле «КИТа» чуть больше 35000 жилищных ссуд, доля «проблемных» не уточняется.
«Кризис дает потенциальным покупателям возможность приобрести жилье по рыночной цене или даже чуть дешевле и взять довольно недорогой кредит. Так мы помогаем задолжавшим нам заемщикам решить проблему неплатежей с максимальной для них выгодой. И в то же время сохраняем кредитный портфель и даже улучшаем его качество», — говорит Анастасия Фролова, заместитель генерального директора инвестиционного банка «КИТ Финанс».
Тяжелая публика
Число заложенных квартир в продаже постоянно растет. Похожие базы есть и на сайтах других банков: у «Дельта-Кредита» — более 2000 объектов (свыше 20 из них в Петербурге), у ВТБ24 — 425 (15). Зачастую это 2-3-комнатные квартиры. «Базу залогов мы открыли в августе, в предложении тогда было 16 объектов. За последние 1,5-2 месяца четыре уже продано, причем на одну квартиру покупатель взял у нас же ипотечную ссуду», — рассказывает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24.
Однако большинство банков не хочет афишировать объемы «плохих» кредитов, поэтому заложенное жилье реализуют через риэлторов и брокеров.
Клиенты часто думают, что такие объекты можно купить процентов на 30 дешевле рынка. На самом деле дисконт может составлять максимум 10%. И только если система расчета будет неудобной (читай — рискованной) для покупателя: сначала он выплатит деньги продавцу, затем банк снимет обременение с объекта, и лишь тогда покупатель сможет зарегистрировать право собственности на жилье. Казалось бы, все просто, но эти этапы разнесены во времени, поэтому на каком-то из них возможны задержки.
«Продавцы заложенного жилья — вообще тяжелые клиенты: они больше остальных колеблются, чаще меняют цену сделки, отказываются от нее в принципе. Недавно мы пытались продать квартиру, заложенную в Райффайзенбанке, — продавец менял решение трижды. Покупатели в такой ситуации, естественно, тоже нервничают (за это и имеют право на дисконт)», — делится наблюдениями Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования.
Банкам выгодно, чтобы покупатель заложенного жилья брал у них же новую ссуду для совершения сделки. Однако пока немногие готовы идти навстречу клиенту и кредитовать под «старые» проценты (хотя бы те, под которые кредит выдавался заемщику-продавцу). Проценты образца 2007-го — начала 2008-го по кредитам на заложенные квартиры пока предлагают только «КИТ», ВТБ 24 (от 9% в рублях, от 10% в долларах и евро), «Дельта-Кредит» (от 5,75% в долларах, от 10,5% в рублях).
«Банки поступают довольно мудро. Так они быстрее найдут нового, более качественного заемщика и при этом не потеряют доход от процентов, на который когда-то рассчитывали. Если заемщик-продавец не хочет снижать цену (а не хотят многие), привлечь покупателя можно как раз пониженной ставкой», — считает Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Петербургская Недвижимость».
Специалисты кредитного рынка уверены, что предложение заложенного жилья в ближайшее время будет только расти. Причем не только из-за того, что должники не справляются с выплатами. Например, вполне успешные заемщики захотят поменять свое заложенное жилье на квартиру побольше, продолжая при этом выплачивать ссуду. Сейчас для такого улучшения жилищных условий самое время: доплаты требуются сравнительно небольшие.
«Спрос, думаю, будет расти и на квартиры, и на льготные кредиты на их покупку. Ведь фактически эти сделки будут проходить по ценам 2007 года. А тогда, как мы помним, недостатка в покупателях и заемщиках на рынке не было», — говорит Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 49(583) | 14-12-2009 | c.12
