"Единички" в авангарде Все новости
Осенью в Петербурге резко повысился спрос на однокомнатные квартиры: самые дешевые варианты исчезли из листингов, на отдельные объекты выросли цены.
По наблюдениям риэлторов, интерес к «единичкам» вырос в разы. Увеличилось и число сделок, хотя не столь значительно. В агентстве «Бекар» на однокомнатные квартиры теперь уже приходится 50% всех сделок, в «Экотоне» и «Петербургской Недвижимости» — 40%.
За последний год доля «единичек» в листингах снизилась с 31 до 27% — начинает сказываться нарастающий спрос и дефицит ликвидного предложения.
Меньше всего в предложении представлено недорогих квартир («хрущевки», «корабли») — варианты по 2-2,3 млн руб. раскупают быстро. Выбор среднего по цене и качеству жилья (в основном, это советская «панель») за 2,5-2,7 млн руб. довольно большой. В листингах наблюдается переизбыток дорогих (более 4 млн руб.) крупногабаритных (от 40 «квадратов») однокомнатных квартир в новых домах. Их практически не берут — за аналогичную цену сегодня можно приобрести «двушку», например, в доме советской постройки.
«Сейчас проще продать «единичку» площадью 32 метра в панельной «хрущевке», чем 40-метровую — в кирпичном доме. Нередко однокомнатная квартира в новом доме стоит дороже, чем двухкомнатная в «корабле» или доме 504-й серии. В этом сегменте для клиента площадь жилья важнее, чем качество постройки», — говорит Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар». Хозяева крупногабаритных квартир понимают, что предложение такого типа превышает спрос, и зачастую идут на уступки. Встречаются и весьма привлекательные дисконты — 5-10%.
Впрочем, соотношение площадь — цена не всегда будет решающим, особенно для молодых покупателей. «Спрос есть на небольшие «единички» в домах 2005-2007 годов постройки — в них можно найти варианты по 3 млн рублей. Если у покупателя есть деньги, он обычно готов переплатить 200-300 тысяч за право жить в современном доме с новым лифтом и чистой лестницей, а не в серой советской многоэтажке», — делится наблюдениями Наталья Юшина, директор отделения «Северное» АН «Экотон».
Проценты роста
С начала этого года однокомнатные квартиры потеряли в цене примерно 17% (в целом недвижимость на вторичном рынке подешевела на 18,5%); с начала кризиса (октябрь 2008-го) «единички» скатились в цене почти на 26%. С сентября цены почти не меняются, по отдельным ликвидным предложениям — даже выросли на несколько процентов.
Квартиры-студии на вторичном рынке сегодня предлагают по 2,3-2,4 млн рублей.
Однокомнатные «хрущевки» продаются по цене от 2,1 млн, «корабли» — от 2,2 млн руб.; квартиры в домах 504-й и 606-й серий — от 2,4 млн рублей; 137-й серии — от 2,7 млн (с этой суммы начинается и рынок «единичек» в современных кирпично-монолитных домах: речь идет о предложениях без отделки). «137-я серия сейчас пользуется небольшим спросом, так как это довольно габаритные квартиры. Из-за этого хозяева нередко предлагают их по завышенным ценам», — говорит Леонид Сандалов.
Самые дешевые варианты можно найти в области. В разумной удаленности от Петербурга «единички» (преимущественно, советская «панель» разных серий) стоят примерно 1,8-2,2 млн рублей. В последнее время больше всего запросов от покупателей поступает на Всеволожск, Гатчину, Кировск. Иногородним нравится Шлиссельбург.
«На выбор покупателя в области влияет близость населенного пункта к Питеру, качество жилья и наличие социальной инфраструктуры. Клиент, который перебирается жить за черту мегаполиса, все же хочет максимального комфорта во всем остальном: метраж, качество квартиры и т.п.», — говорит Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
Специалисты отмечают, что с начала года выросла доля однокомнатных квартир в прямой продаже — сегодня они составляют около 50% всего предложения в этом сегменте. Это говорит о том, что на рынок вышла часть так называемых инвестиционных квартир — хозяевам срочно потребовались деньги. Впрочем, и обычные продавцы, которые реализуют свою «единичку», чтобы купить квартиру побольше, все чаще стараются разорвать «цепочку».
Расчет понятен: разница в цене между прямой продажей и «встречкой» может составлять 100000 - 250000 рублей. При этом, отмечают риэлторы, довольно часто вопрос даже не в дополнительных деньгах: многие покупатели в принципе не хотят участвовать в сделке со встречной покупкой.
Кредитный плацдарм
Специалисты единодушно отмечают, что на рынке вторичного жилья все более заметную роль играют ипотечные кредиты и субсидии, особенно — в сегменте однокомнатных квартир. По данным АН «Бекар», в октябре число ипотечных сделок в агентстве выросло вдвое.
«И у нас по ипотеке пошли единичные обращения, весной-летом их вообще не было (только субсидии). У таких клиентов, как правило, есть либо солидная сумма на первоначальный взнос, либо комната, которую они собираются продавать. Будущие заемщики стараются собрать минимум 40-50% от стоимости новой квартиры — это 1000000 - 1500000 рублей. Брать кредит с маленьким первоначальным взносом решаются немногие», — говорит Наталья Юшина.
Банки планомерно снижают ставки и требования к минимальному первоначальному взносу. По информации брокеров, все чаще кредит используется для прямой покупки (без продажи чего-либо другого), берут в кредит вторые квартиры. В первой половине года почти все заемщики брали ипотечные кредиты на доплаты. Очевидно, возрождение ипотеки идет с наиболее доступного по цене и приемлемого по комфорту жилья. Когда начнется рост цен, стоимость таких вариантов будет расти опережающими темпами.
До новогодних праздников спрос на однокомнатные квартиры, скорее всего, еще немного увеличится, могут вырасти и цены. Причина тому — традиционный предпраздничный ажиотаж на рынке и страх клиентов перед туманными перспективами 2010-го. Риэлторы ожидают, что в первом квартале нового года активность на рынке будет невысокая: возможно, увеличится предложение.
Динамика цен предложения на вторичном рынке жилья в целом и однокомнатных квартир (руб./кв.м)
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Средние цены на однокомнатные квартиры в зависимости от категории жилья и района, млн руб.
| |
Престижные районы (Выборгский, Московский, Приморский)
|
Непрестижные районы (Калининский, Кировский, Красногвардейский, Красносельский, Невский, Фрунзенский)
|
Центр (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный)
|
| Cтарый фонд |
-
|
-
|
2,9-3,1
|
| Cтарый фонд, капремонт |
-
|
-
|
3-3,2
|
| «Сталинки» |
2,6-3,2
|
2,5-2,9
|
-
|
| Панельные «хрущевки» |
2,1-2,2
|
1,9-2,1
|
-
|
| Кирпичные «хрущевки» |
2,2-2,3
|
2-2,3
|
-
|
| «Корабли» |
2,4-2,5
|
2,3-2,4
|
-
|
| 504-я серия |
2,5-2,6
|
2,4-2,5
|
-
|
| 606-я серия |
2,5-2,7
|
2,4-2,6
|
-
|
| Кирп. 1970-80 гг. |
2,7-2,8
|
2,6-2,7
|
2,9-3,2
|
| 137-я серия |
2,6-2,8
|
2,5-2,7
|
-
|
| Современный кирпич, кирпич-монолит |
3-3,4
|
2,8-3
|
3-3,4
|
По данным опроса риэлторских компаний
Мнения экспертов
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Из предложения практически вымыты самые «убитые» варианты по 1900000 - 2000000 рублей. Минимальные суммы сегодняшних сделок — 2100000 - 2200000 рублей: как правило, это «хрущевки» далеко от метро. В сентябре-октябре спрос на них так подскочил, что цены сделок выросли примерно на 5%. После этого всплеска рынок успокоился и будет стоять до Нового года. В январе вероятен спад (спроса и даже цен), но небольшой.
Наталья ЮШИНА,
директор отделения «Северное» АН «Экотон»:
– По статистике, цены сейчас не снижаются, но это еще не значит, что продавцы должны жестко стоять на своем. Незначительная скидка в 20-40 тысяч рублей позволит быстрее продать объект, особенно если он не самый ходовой. Хозяевам перед продажей неплохо бы сделать легкий косметический ремонт — квартира от этого, скорее всего, не подорожает, но меньше вероятность, что у покупателей появится желание торговаться.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель генерального директора АН «Бекар»:
– В будущем январе-феврале спроса на жилье вообще может не быть, даже на однокомнатные квартиры. Люди станут выжидать до весны. Многое зависит от того, когда будет запущена правительственная программа поддержки ипотеки. В федеральном бюджете на это заложены большие средства, но на рынок они попадут, вероятно, не ранее весны. Когда программа стартует — спрос вырастет, что спровоцирует и заметное повышение цен. «Единички» первыми рванут вверх.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
– По нашим наблюдениям, сейчас преобладают сделки с однокомнатными квартирами в недавно построенных кирпично-монолитных домах — их 37%. Меньше всего договоров заключается по «хрущевкам» (причем их доля падает уже давно): несмотря на ценовую доступность, все меньше клиентов соглашаются приобретать жилье такого сомнительного качества.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 47(581) | 30-11-2009 | c.10
