Загородная жизнь дешевеет Все новости
В октябре на загородном рынке прошло больше всего сделок с начала года, однако выручка девелоперов заметно сократилась. Суммы контрактов снижаются — клиент берет что подешевле.
В малоэтажных комплексах, которые участвуют в информационном обмене аналитического центра Ассоциации риэлторов, за октябрь было продано 27 объектов (см. рисунок).
С начала года это рекорд. Для сравнения: в сентябре компаниям удалось реализовать 20 объектов, в августе — лишь 12. Продавались преимущественно участки, причем желающих выложить за надел больше 4-4,5 млн не нашлось (в сентябре суммы сделок еще доходили до 6 млн руб.). Суммарная выручка с 27 продаж — 50,6 млн рублей, то есть менее 2 млн рублей на сделку.
По данным ОЗ «Прогаль», за январь — август 2009-го доля продаж участков стоимостью от 4 до 10 млн рублей сократилась с 4,7 до 3,8% (по сравнению с аналогичным периодом 2008-го), реализация наделов дороже 10 млн прекратилась совсем.
Загородные игроки ждали октябрьского всплеска: на рынок наконец-таки вылился отложенный спрос, который копился с весны. Впрочем, в ноябре и тем более в зимние месяцы показатели будут куда более скромными, уверены девелоперы.
Мечта по контракту
Всего на территории Лен¬области и в пригородах Петербурга сегодня представлено 169 коттеджных поселков. В октябре появилось 18 новых проектов, в большинстве из них предлагаются участки без подряда на землях ДНП. Еще в четырех поселках в октябре продажи были приостановлены («Барышево» от Village Consulting, «Екатериновка» и «Можайское» от «Фаэтон Девелопмент Групп», «Приозерное» от АН «Октава»).
По данным консалтингового центра корпорации «Петербургская Недвижимость», из всего предложения, которое сегодня есть на рынке, в 37% поселков на продажу выставлены коттеджи или земля с обязательным подрядом, еще 37% — участки без подряда (из них 84% — это ДНП, либо СНТ), в остальных 26% — смешанное предложение.
«В последнее время в листингах стали появляться коттеджи за 3000000 - 4000000 рублей. Расширяется и линейка объектов бизнес-класса (в диапазоне 9-20 млн рублей). Однако сегодня спрос сосредоточен на более дешевом товаре», — говорит Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость».
Интерес покупателя сфокусировался на недорогих наделах без коммуникаций — в предложении таких все больше, цена заманчивая (10-15 соток примерно за 1000000 рублей). Однако часто непонятно, кто в дальнейшем будет прокладывать сети и возможно ли это в принципе, в какую сумму подключение обойдется владельцу земли (расходы могут составить до 100% от стоимости надела). По оценкам специалистов «Петербургской Недвижимости», примерно в половине случаев подвести коммуникации будет крайне трудно.
«Как ни странно, сейчас неплохо продается именно такая земельная нарезка. Люди надеются купить будущую мечту: сейчас забить место, а с сетями разобраться потом. По этой же причине приобретают землю в красивых прибрежных местах. Дальнейшее развитие таких территорий — под большим вопросом. Высока вероятность того, что года через два они всплывут в перепродаже», — считает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
В агентстве «Итака» в третьем квартале почти половина загородных сделок прошла по 250000 - 500000 рублей, треть — по 1-2 млн рублей.
«Кроме низкой цены покупателю сейчас, как никогда прежде, важен близкий срок сдачи объекта (если не всего поселка, то хотя бы собственного дома). Думаю, девелоперам и домопроизводителям пришло время активнее сотрудничать», — говорит Андрей Королев, руководитель отдела развития компании «Леноблдомстрой».
Загородные игроки также отмечают, что клиент все чаще соглашается на недорогое «пакетное» предложение «земля + коммуникации + коттедж».
Подобный продукт уже разработали в «Пул-Экс-пресс» и «Евросиб-Девелопмент». Первый в поселке «Приветнинское» предлагает участок (12 соток) с домом (80 метров) за 2,6 млн рублей; «земельный пакет» — участок в 15 соток с коммуникациями — за 1,1 млн рублей.
«Сегодняшний покупатель изначально хочет знать итоговую стоимость товара, чтобы впоследствии не пришлось доплачивать. У нас минимальная стоимость «пакета» (17 соток, вода, электричество 20 кВт, дороги и т.п.) — 2 млн рублей», — рассказывает Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».
Многие застройщики дают скидки явно или скрыто, в форме подарков покупателям (например, до конца 2009-го в «Янино» действует скидка в 10% на все предложения, в поселке «Гармония» — 15%).
Демонстративный козырь
В перечне факторов, определяющих решение о покупке (или об отказе от нее), все более важную роль играет уверенность клиента в надежности девелоперской фирмы, в том, что проект будет завершен (в идеале — в срок).
Низкие риски нередко оказываются важнее серьезных скидок. «На примере «Янино» могу сказать, что сегодня лучше всего продаются готовые объекты в «живущем» поселке; на стройку по соседству согласны немногие; землями под строительство клиент вообще не интересуется», — говорит Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора Национальной жилищной корпорации-СПб. Следуя этой тенденции, Национальная жилищная корпорация недавно разбила вторую очередь поселка на две части: готовую отгородили от строящейся.
«Материал, планировки, площади, цена — все это, конечно, имеет значение, но если покупатель не уверен, что коттеджный комплекс будет достроен, на сделку не пойдет», — делится наблюдениями Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». Козыри сегодня у тех игроков, на чьих площадках идет хоть какая-то работа и есть что показать: дороги, коммуникации, готовые объекты (неважно, на чьи деньги они построены — девелопера или заказчика).
Вероятно, зимой основная борьба за покупателей будет разворачиваться в сегменте бюджетных вариантов, предложения в более дорогих классах фактически выброшены из игры, продажи здесь единичны.
«Наша база объектов за год кризиса выросла втрое. Но покупательский интерес не упал, просмотры идут активно. Реальных сделок до сих пор немного: клиент уверен, что цены еще будут опускаться минимум до марта. Вероятно, так и будет», — говорит Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость».
Данные о реальных продажах в загородных комплексах в 2009 году*
* Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене: Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Еловый дом», «Лесная дача», «Теплый дом», «Чехово», Bellagio, «Таун-хаузы в Девяткино», «Кивеннапа».
Данные аналитического центра Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Средние цены за сотку земли в проектах, где продаются только участки, тыс. руб.
|
Район
|
ИЖС
|
ДНП
|
| Выборгский |
363
|
238
|
| Курортный СПб |
580
|
180
|
| Волховский |
81,5
|
-
|
| Приозерский |
-
|
137
|
| Всеволожский |
393
|
141
|
| Гатчинский |
-
|
85
|
| Кировский |
-
|
107
|
| Кингиссеппский |
-
|
120
|
| Ломоносовский |
-
|
54
|
| Тосненский |
-
|
46
|
| Лужский |
-
|
17,5
|
Данные консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»
Средняя стоимость коттеджа с участком в различных классах по районам, млн руб.
|
Район
|
Элита
|
Бизнес
|
Средний/Комфорт
|
Эконом
|
| Приморский СПб |
70,5
|
-
|
-
|
-
|
| Курортный СПб |
45,2
|
26,0
|
9,7
|
-
|
| Выборгский |
43,0
|
17,0
|
7,7
|
4,4
|
| Петродворцовый СПб |
43,0
|
-
|
-
|
-
|
| Всеволожский |
38,0
|
19,3
|
9,4
|
5,6
|
| Приозерский |
28,3
|
16,4
|
7,0
|
5,2
|
| Кировский |
21,8
|
14,9
|
-
|
2,0
|
| Тосненский |
-
|
-
|
9,4
|
-
|
| Ломоносовский |
-
|
21,8
|
10,8
|
5,3
|
| Волосовский |
-
|
-
|
10,6
|
3,8
|
| Гатчинский |
-
|
-
|
7,8
|
3,6
|
| Пушкинский СПб |
-
|
-
|
9,6
|
6,8
|
Данные консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 46(580) | 23-11-2009 | c.16
