Госдума в первом чтении приняла законопроект, предусматривающий массовое строительство малоэтажных домов для расселения жителей из аварийного фонда. Финансировать процесс будет Фонд ЖКХ, землю — без аукциона — предоставят муниципалитеты.
После принятия закона власти субъектов Федерации и муниципальных образований будут не просто расселять аварийные дома, а «с учетом интересов развития малоэтажного строительства».
Из действующего законодательства исключается указание о сроках признания домов аварийными. В этом нет смысла, потому что все равно регион не может выйти за установленные правительством лимиты.
Средства Фонда ЖКХ (в пределах лимита) могут быть использованы для малоэтажной новостройки при выполнении нескольких условий. Ключевые требования: наличие региональной адресной программы расселения и работа строго по муниципальному контракту — в рамках сильно критикуемого 94-ФЗ.
Строить можно дома, предусмотренные пунктами 2 и 3 49-й статьи Градкодекса, — таун-хаузы максимум на десять секций и малоквартирные домики не выше трех этажей и не более чем на четыре подъезда.
Ценовой ориентир устанавливается Минрегионом (для Петербурга сегодня — не дороже 44 300 рублей за метр); срок выполнения контракта — 18 месяцев; проект планировки и межевания готовит застройщик; в ту же сумму могут быть включены подготовка и согласование проекта, инженерные изыскания и стоимость подключения сетей. При этом аванс — 30%.
То есть не забалуешь.
По мнению строителей, наибольшие трудности будут связаны даже не с ценой контракта, а с необходимостью использовать собственные средства. На 30% аванса дом не построить, сроки согласований зависят от расторопности инстанций. На практике обусловленные законопроектом полтора года может занять как раз утверждение ПДП и технических условий. А за нарушение сроков контракт с застройщиком могут просто расторгнуть, он утратит права на участок и потом может судиться с муниципалитетом, доказывая, сколько денег вложил. (Такой опыт у строителей, к сожалению, уже есть.)
Источники в Думе полагают, что закон будет принят в осеннюю сессию и начнет действовать с 2010 года.
Директор по развитию компании «Центр Согласований» Антон Венедиктов считает, что возможность комплексного расходования денег Фонда ЖКХ «ускорит процессы реновации территорий».
Руководитель проекта «СитиХаус» Юрий Врацких отмечает, что соотношение «30 на 70», при дефиците оборотных средств и проблемах с проектным кредитованием, резко сужает круг возможных участников.
Генеральный директор фирмы «Т-Дом» Дмитрий Зюзин полагает, что схема предоставления участков без торгов несет в себе огромные возможности для коррупции. Впрочем, как и выбор подрядчика по 94-ФЗ: «Такие конкурсы, как правило, выигрывают либо те, кто идет на откровенный демпинг, либо фирмы, аффилированные с местной администрацией. Сроки реализации таких проектов в значительной степени зависят от чиновников, что создает внешние риски для застройщика или предполагает дополнительные расходы «на ускорение процесса», — говорит г-н Зюзин.
На коммерческий рынок малоэтажного жилья застройка для переселенцев из аварийного фонда не повлияет. За исключением тех случаев, когда муниципальные объекты будут появляться вплотную к сложившимся коттеджным зонам.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 46(580) | 23-11-2009 | c.5
