Василеостровский район считается в городе одним из самых престижных. Однако земельные ресурсы для дальнейшего его развития практически исчерпаны. Новое строительство возможно только на намывных территориях и на площадках, пока что занятых промышленными предприятиями.
Район расположен на двух островах — Васильевском и Декабристов, разделенных рекой Смоленкой. Высота примерно 60% зданий — 4-6 этажей, треть всех строений — пятиэтажки общей площадью 1,14 млн кв.м.
Капитальная застройка района началась с его восточной части. Стрелку Васильевского острова начали осваивать в 1720-1730 годах. Участки на набережных получали знатные особы — с условием, что возведут каменные здания. Существовал даже «типовой» проект двухэтажной постройки. Сегодня жилых домов в этом квартале практически нет.
В конце XIX века началось массовое строительство доходных домов. Здания высотой шесть-семь этажей в основном сооружались западнее 6-й линии. Тогда же началась и уплотнительная застройка: внутренние дворы и сады стали заполнять флигелями. Многие дома в исторической части, за исключением Стрелки и Университетской набережной, впоследствии неоднократно перестраивались.
Наследие царизма
По данным ГУИОН, около 65% всех построек в районе возведены до 1917 года. Их площадь — почти 1,6 млн кв.м, что составляет 32% от общей площади зданий района. Домов, прошедших капитальный ремонт, немного. У многих все еще сохраняются деревянные перекрытия. В неудовлетворительном состоянии (степень износа — от 40 до 60%) находится 24% построек. Тем не менее, по официальным данным, аварийных зданий нет.
В исторических кварталах по-прежнему преобладают коммунальные квартиры. Спрос на жилье полностью зависит от близости к набережным. Кроме того, чем ближе дом к Стрелке, тем он интереснее для покупателей, чем дальше — тем цены ниже.
По словам директора Петроградского отделения агентства недвижимости «Адвекс» Юрия Воробьева, сейчас интерес к расселению угасает: «Лучшие варианты уже разобраны, в оставшихся квартирах проживает «неблагополучный контингент», работать с которым сложно. Зачастую пожелания жителей коммуналок превосходят все разумные пределы. Так что в ближайшем будущем будут расселяться единичные квартиры. Однако здесь хватает аварийных и предаварийных зданий, которые рано или поздно придется освобождать, капитально ремонтировать или реконструировать. Даже в исторической части района есть довольно убогие кварталы, которые не жалко и снести».
Есть примеры удачной реновации. Например, после создания пешеходной зоны на 6-й — 7-й линиях практически все коммуналки в округе были расселены и переоборудованы в престижное жилье, а первые этажи заняли многочисленные магазины и офисы.
Нового строительства в исторической части практически не велось — единичные проекты точечной застройки или реконструкции не в счет. Плотность застройки здесь очень высокая. Самый крупный инвестиционный проект в этой части острова — комплекс «У Ростральных колонн» от компании «ЛенСпецСМУ». Он расположился между Волховским и Биржевым переулками и включает в себя жилье (около 24 000 кв.м), торгово-офисные помещения (более 8000 кв.м), гостиницу на 300 номеров (примерно 22 000 кв.м), SPA-зону (8500 кв.м) и автостоянки. Частью комплекса стали бывшие винные склады купцов Елисеевых. После реконструкции здесь разместились спортивно-развлекательный комплекс с рестораном, спорт-баром, тренажерным залом, бассейном и т.п. Работы начались в 2003 году и завершились в 2007-м.
Средняя цена на новостройки в центральной части района составляет около 100 000 рублей за «квадрат». Это довольно низкий показатель для центра города. Например, в Петроградском районе квартиры в новостройках (или реконструированных домах) стоят в среднем более 175 000 рублей, в северной части Московского — 124 300 рублей за 1 кв.м.
Водный фронт
Массовая жилая застройка кварталов западнее 18-й линии (условно — территория южнее пресечения улиц Беринга и Нахимова) началась уже в советское время. Создание новых жилых кварталов ближе к Гавани предусматривал послевоенный Генеральный план. С 1946 по 1955 год в районе возведено около 150 000 кв.м жилья. Несколько кварталов на этой территории застроены сталинскими домами. В целом жилой фонд здесь довольно разнороден. Встречаются дома старого фонда, достаточно кирпичных «хрущевок» и кирпичных домов более поздней постройки. В хрущевские времена здесь построено примерно 550 000 кв.м жилья, однако панельных домов нет. К плюсам можно отнести обилие зелени, к недостаткам — удаленность от обеих станций метро и соседство с южной стороны с промзоной.
В 1966 году был утвержден новый Генплан, который предусматривал намыв около 350 га в западной части острова. На новых землях расположились улица Кораблестроителей, Морская набережная, появились жилые кварталы, выставочный комплекс «Ленэкспо», Морской вокзал, гостиница «Прибалтийская» — все они формировали морской фасад города тех лет. С 1956 по 1990 год в районе построили почти 2,3 млн кв.м жилья — прежде всего близ станции метро «Приморская» и севернее нее. В основном здесь возводились улучшенные типовые серии, типовые кирпичные дома.
Есть также немало «кораблей», например на Наличной улице, и «хрущевок». На проспекте Кима есть «сталинки», на улицах Кораблестроителей и Нахимова — дома 137-й серии. Кроме того, здесь построены несколько экспериментальных домов по индивидуальным проектам.
«Тут много оригинальных зданий и хороших серий. Однако потребительские качества этого жилья зачастую оставляют желать лучшего. Например, на Смоленской набережной есть 10-этажный дом, построенный в конце 1960-х годов, где размещался Центр фирменной торговли. В нем есть двухуровневые трехкомнатные квартиры с «хрущевской» площадью — около 60 кв.м», — говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.
Основные достоинства этой территории — вид на залив и набережные, неплохая транспортная доступность. С 1991 по 2000 год нового жилья в районе почти не строили — за это время введено в эксплуатацию менее 80 000 кв.м. Однако после 2000-го построено уже более 750 000 кв.м (для сравнения: в Приморском районе за это время возведено 3,27 млн кв.м). Свободных участков здесь практически не осталось. В основном велась уплотнительная застройка. Среди крупных проектов — два комплекса от «ЛенСпецСМУ» на Морской набережной «Морской фасад» и «Морской каскад».
Историческая «промка»
В Василеостровском районе расположены две крупные промышленные зоны, которые сформировались еще в конце XVIII — начале XIX века. Среди предприятий — Сталепрокатный завод, «Севкабель», «Электроаппарат», Балтийский завод, Морской завод «Алмаз», Завод им. Козицкого, «Полиграфоформление», «Кожа», «Рот-Фронт», «Невские берега» и т.д.
Одна промзона находится в южной части острова и ограничена заливом, Большой Невой, Большим проспектом и 24-й линией. Вторая — вдоль реки Смоленки, близ улицы Одоевского. Есть несколько жилых кварталов, окруженных предприятиями, где много домов старого фонда, находящихся не в лучшем состоянии.
Развитие района будет во многом зависеть от реновации территорий, занятых сегодня промышленностью. Например, Балтийский завод намерен вывести свои мощности к «Северной верфи», а освободившуюся территорию (около 60 га) преобразовать в деловой центр, в который войдут около 1,2 млн кв.м офисов, гостиниц, жилья и т.д. Однако реализация проекта затягивается из-за кризиса.
Робинзоны с претензиями
«Василеостровский район считается одним из самых престижных. Если сравнивать жилье одной серии или класса, расположенное на разных городских территориях, здесь оно будет дороже. Исключение составляют действительно элитные квартиры. Тут много плохого старого фонда, однако за комнату все равно запросят вдвое больше, чем, например, в Адмиралтейском районе. Спрос на острове особый, это как бы город в городе, и его жителям присуща «психология островитян».
Чаще всего жилье здесь покупают сами василеостровцы или приезжие. Сейчас, как и во всем городе, наибольшим спросом пользуются «единички» и небольшие двухкомнатные квартиры. Если цена не завышена, то покупатель без труда найдется на любое жилье, даже в «хрущевках». В последние годы в районе не строили домов эконом-класса — здесь нет панельных новостроек. Земля дорогая, участков мало, спрос есть, поэтому девелоперы ориентируются на более дорогие объекты», — говорит Юрий Воробьев.
По статистике, в октябре 2009 года средняя цена на квартиры в новостройках в спальных частях Васильевского острова составляла около 81 000 рублей за 1 кв.м. Это самый высокий показатель по городу. Например, средняя цена в Московском районе — всего 71000 рублей за «квадрат», в Калининском — около 74000 рублей.
«Район очень специфичный — на любителя. Здесь было много неудачных попыток создать элитное жилье, которое явно не дотягивало до этого класса. Построены даже несколько таун-хаузов — в окружении высотных домов они выглядят весьма странно. Район востребован приезжими. Его спальные кварталы расположены близко к центру города. Кроме того, он привлекает любителей видов на воду. Такой вид добавляет около 20% к стоимости жилья, а то и больше. Например, даже дома постройки 1970-х годов на Морской набережной всегда были в цене», — говорит Леонид Сандалов.
Намывные замки
В 2006 году начался очередной намыв территории в западной части острова. Проект «Морской фасад» предусматривает создание около 476 га новых земель, предназначенных примерно для 4 млн кв.м жилой и коммерческой недвижимости. Морской пассажирский порт будет способен принимать круизные и паромные суда длиной свыше 300 метров. Первая очередь терминала уже введена в эксплуатацию и функционирует с осени 2008 года.
Здесь запланированы новые жилые микрорайоны, торговые и развлекательные центры, гостиницы, выставочный и конгресс-центр и т.д. До кризиса эта территория претендовала на то, чтобы стать новым деловым центром Петербурга со штаб-квартирами крупнейших компаний.
УК «Морской фасад» летом 2008-го начала продавать участки под застройку. Первой крупный надел (63,4 га) приобрела московская группа «ПИК», которая собиралась построить здесь около 1,3 млн кв.м жилой и коммерческой недвижимости. Новых претендентов на намывные территории сейчас нет.
По оценкам председателя совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, в Василеостровском районе можно построить около 12 млн кв.м жилья: «Все прибрежные зоны потенциально интересны. Причем возводить здесь надо дома комфорт-класса. Среди перспективных участков — территория у гостиницы «Прибалтийская», которая сейчас занята гаражами. Если город начнет решать проблему их сноса или подготовит для продажи участки в районе реки Смоленки, мы обязательно будем участвовать в тендерах за них. Здесь можно реализовать очень интересные проекты. Кроме того, мы рассматриваем перспективные участки, занятые предприятиями. Если удастся договориться с их собственниками, будем переносить производства за пределы города и застраивать освободившиеся наделы нормальными жилыми комплексами».
По словам заместителя генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслана Берсирова, наибольшим спросом в районе пользуется жилье класса «комфорт» и «элита»: «Есть спрос на просторные квартиры. Практически не востребованы студии. Зато популярны квартиры с индивидуальными планировками. В целом предложение соответствует ожиданиям потребителей. Хотя некоторые из строящихся комплексов не в полной мере отвечают заявленному классу, но за счет грамотного позиционирования и продуманной концепции проекта находят своего покупателя. А в целом остров — это всегда особое место. Коренные жители в большинстве своем патриоты. Мы начали строить тут в конце 1990-х годов. Первым нашим проектом стал комплекс на Морской набережной. Вторым — дом на 7-й линии. Это знаковый для нашей компании проект, объединивший новое строительство и реконструкцию исторического здания. Сейчас начинаем жилой проект на Железноводской улице».
Офисы вместо магазинов
В течение последних лет район был весьма популярен у офисных девелоперов. Только у сети «Сенатор» здесь три деловых комплекса. В частности, компания осваивает целый квартал между 17-й и 18-й линиями, прежде занятый заводом «Пневматика». В 2008-м в районе построены три отеля общей площадью более 15 000 кв.м.
При этом на острове ощущается нехватка крупных торговых и развлекательных комплексов. С одной стороны, это обусловлено отсутствием пригодных участков, с другой — недостаточной транспортной доступностью. Покупателей из других районов практически нет, и операторам приходится рассчитывать только на внутренний спрос.
По данным на конец 2008 года, общая площадь торговых помещений в районе составляла всего 186 500 кв.м. Это самый низкий показатель среди городских территорий — торговых объектов меньше только в пригородах. К примеру, в районе только один продуктовый гипермаркет — «Лента» на Уральской улице. Зато нет проблем со строительными товарами. На проспекте КИМа работает гипермаркет «К-Раута», а в Гавани — «Метрика», на Железноводской улице есть торговый центр «Василеостровский», который также специализируется на товарах для строительства.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 45(579) | 16-11-2009 | c.26
