Новоселье во "времянке" Все новости
Для большинства петербургских дольщиков одни из самых ярких впечатлений от первых месяцев жизни в новой квартире связаны с неработающим лифтом, отсутствием горячей воды и мигающими лампочками. Почему новоселье приходится встречать на осадном положении?
Электричество и вода для строительных нужд подаются на площадку по временной схеме. Соответствующие договоры застройщики заключают напрямую с монополистами («Лен-энерго», «Водоканалом» и т.д.). Чтобы подключить объект по постоянной схеме, необходимо ввести его в эксплуатацию, выполнить все технические условия присоединения к сетям, а ТСЖ должно переоформить на себя все договоры с монополистами.
«Временные» сложности
По словам начальника инженерной службы Городской ДомоСтроительной Компании Виталия Азарова, передача сетей от застройщика к ТСЖ и перевод объектов на энергоснабжение по постоянной схеме занимают около года.
«Компании приходится получать множество согласований в различных ведомствах, при этом каждая структура может вносить свои поправки, и документы постоянно возвращаются на доработку», — добавляет генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» (входит в холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ») Владимир Кузьмичев.
Сама временная схема тоже может выглядеть по-разному. Одно дело, когда дом подключен к электроэнергии по всем правилам, от трансформаторной подстанции через распределительный щит в доме. В этом случае временной схема называется только потому, что нет постоянного договора между снабжающей организацией и ТСЖ. И другое дело, когда объект запитан от непонятного кабеля, протянутого по фасаду здания. Он, как правило, не рассчитан на большую мощность и может просто сгореть, а значит, не будут работать насосы, подающие тепло и воду на верхние этажи. Кроме того, пока дом не принят энергоснабжающей организацией, нельзя запустить лифты.
По словам руководителя Общественной приемной ЭСОН Леонида Медведева, эти проблемы возникают у граждан из-за того, что процедура ввода в эксплуатацию объекта четко не регламентирована законодательством. Например, в соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на ввод можно получить только после подключения по постоянной схеме всей инженерии. На самом деле оформление документов и принятие сетей начинаются уже после госприемки.
Тарифная «вилка»
Бытовые неудобства не единственная проблема переходного периода для дольщиков. Он чреват для граждан еще и дополнительными поборами. Согласно действующему законодательству содержать имущество должен его собственник. Но регистрация квартир в новостройках длится минимум полгода, между тем граждане уже пользуются ими. Поэтому по факту новоселы рассчитываются за электричество, воду, канализацию и техническое обслуживание как только подпишут акт приема-передачи квартиры.
До того, как все системы дома заработают по постоянной схеме, а договоры будут переоформлены на ТСЖ, действуют тарифы, установленные монополистами для строительных компаний. Они могут быть в 1,5-2 раза выше, чем для населения.
«Хотя граждане уже въезжают в дом или начинают ремонт, с монополистами рассчитывается застройщик. Некоторые компании берут плату с жильцов авансом, причем иногда — по тарифам для застройщиков. Клиенты нашего холдинга платят за коммунальные услуги по фактическим показаниям счетчиков и по тарифам для населения. Разницу компенсирует компания», — говорит Владимир Кузьмичев.
«После ввода дома в эксплуатацию «Водоканал» и ГУП «ТЭК» поставляют тепло и воду по тарифам, практически не отличающимся от тарифов для населения. Есть небольшая переплата за резервирование мощности и за счет потерь в сетях (пока фактический расход не подтвержден показаниями счетчиков), но это незначительные суммы. Конфликтов с дольщиками не возникает, если объяснить им всю сложность процедуры, — рассказывает Виталий Азаров. — А вот с электроснабжением проблем больше. Электричество застройщик получает по ценам, значительно отличающимся от стоимости электроэнергии для населения. С жильцов мы не имеем права брать больше, чем предусмотрено городскими тарифами. Поэтому мы заинтересованы как можно скорее оформить все документы».
Однако не все компании готовы компенсировать дельту в тарифах. Есть немало примеров, когда застройщик выставляет гражданам астрономические счета за коммунальные услуги. Такая проблема существует практически на всех объектах компании «Жил-стройинвест».
Например, новостройки на улице Подвойского и улице Профессора Попова сданы в эксплуатацию и заселены полгода — год назад, однако на постоянную схему так и не переведены. А есть объекты, которые уже заселены, но так и не введены в эксплуатацию, например новостройка на Ленской улице, 19 от компании «Трансстрой».
Еще один пример — дом компании «Стинком» на проспекте Просвещения, 14, корпус 20. Он введен в эксплуатацию в июле 2008 года. Сети к тому моменту были не закончены, но застройщик гарантировал, что все доделает. В августе 2008 года он получил новые технические условия, для выполнения которых потребовалось еще 62 млн рублей. Недостающие средства застройщик собирал с дольщиков (в среднем по 150000 рублей). Бывали случаи, когда из-за неплатежей застройщиков энергетики отключали уже заселенные новостройки от электро- и теплоснабжения. Летом 2009-го Петербургская сбытовая компания на несколько часов обесточила жилой комплекс на улице Вавиловых, построенный компанией «ИВИ-93», долг которой перед энергетиками превысил 14 млн рублей. Среди должников также — СК «Импульс», «Источник-Строй», ООО «Северный», ООО «Коломяги-Ретро».
Похожий список неплательщиков опубликовало и ГУП «ТЭК». За долги уже отключали электричество на объектах «М-Индустрии». Проблемы у компании начались в конце 2008 года из-за того, что готовые дома не были подключены по постоянной схеме. «М-Индустрия» предложила монополисту отдельно платить за электроэнергию на строящихся объектах и в сданных жилых домах, но получила отказ.
С апреля 2009-го жители введенных в эксплуатацию домов платят за энергию напрямую в ОАО «ПСК» по тарифам для населения. Но поскольку здания до сих пор подключены по временной схеме, энергетики продолжают выставлять счета по более высоким строительным тарифам.
«Технически объекты готовы к подключению на постоянную схему, ТСЖ могут переоформить договоры на себя. Однако сами монополисты затягивают подписание документов. Для них это может быть выгодно из-за разницы в тарифах», — говорит директор по маркетинговым коммуникациям «М-Индустрии» Алексей Топольницкий.
Деньги вперед
Многие застройщики требуют от дольщиков компенсировать затраты компании на эксплуатацию дома на полгода, а то и на год вперед.
«Пока все не заселятся, собирать плату за обслуживание проблематично. Поэтому большинство застройщиков требуют деньги вперед. Это хотя и не совсем законный, но единственный выход. Однако зачастую запрашиваемые с граждан суммы явно завышены. Был случай, когда покупателю двухкомнатной квартиры застройщик выставил счет за полгода на 100000 рублей. При этом каких-либо смет на выполненные работы или расчетов гражданину не показывали, но угрожали тем, что не передадут квартиру по акту приема-передачи», — говорит Леонид Медведев.
Он считает, что порядок начисления коммунальных платежей должен быть прописан в договоре долевого участия: гражданин обязуется вносить их с момента подписания акта, но по городским тарифам или расценкам не выше определенного уровня. Застройщик же должен подтверждать свои затраты на содержание дома, чтобы новосел понимал, на что идут его деньги.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 45(579) | 16-11-2009 | c.17
