«В 2007 году я вступил в ЖСК «Шуваловские высоты», заключил договор, заплатил сразу за однокомнатную квартиру. Срок сдачи 1-й очереди — декабрь 2008-го. Застройщик — компания «Пионер». Корпус построен, в декабре я смотрел квартиру — все выполнено в соответствии с договором. Но не подключаются вода и теплоснабжение; представители компании утверждают, что администрация Петербурга не выполняет свои обязательства по подключению дома и поэтому срываются сроки приемки госкомиссией. Дом стоит, но ремонт делать, жить — нельзя».
Все подтвердилось. Обязательства города по строительству объектов инфраструктуры — были, и город их не выполнил. Не сомневаюсь, что у чиновников найдутся «объективные причины». Но полагаю, что дольщиков больше волнует не «кто виноват», а «что делать».
Строители уже прокладывают сети за свой счет; по-видимому, членам кооператива придется что-то доплачивать. Шансы компенсировать потом из бюджета расходы в полном объеме есть, но не безусловные. К сожалению, такой вид риска — невыполнение администрацией своих обязательств — в строительных проектах тоже есть, и чем больше зависит от города, тем он выше. Мы обязательно вернемся к этой теме.
«В апреле 2008 года между мной и застройщиком дома по адресу: Ленинский пр., 139 — в лице ЗАО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад» был заключен предварительный договор на приобретение квартиры. До сентября 2009-го я выплатил 4 830 000 руб. при общей стоимости квартиры (с учетом рассрочки платежа) 7 300 000 руб. С учетом изменившейся финансовой ситуации в октябре 2009 года я понял, что дальнейшее выполнение договора с моей стороны будет невозможным.
Сегодня квартира, идентичная моей, продается в этом же доме по 5 200 000-5 400 000 рублей, и рассрочка производится не до июня 2010 года (как предусмотрено в моем договоре), а до июня 2011-го, что значительно уменьшает ежеквартальные выплаты и было бы для меня приемлемым вариантом.
Менеджер компании при личной встрече мне заявил, что руководство фирмы-застройщика ни с кем не встречается, и они могут мне предложить лишь написать заявление с просьбой продлить рассрочку платежа без изменения первоначальной стоимости, под дополнительные проценты.
Похоже, что «Газпромбанк-Инвест» не заинтересован в компромиссном решении, и мы будем вынуждены добиваться расторжения договора и возврата уже внесенных сумм через суд...»
Ситуация, к сожалению, в последнее время нередкая. И судебная практика пока не дает оснований для оптимизма. В нескольких аналогичных случаях попытки дольщиков через суд вернуть свои деньги (они судились с компаниями ЛЭК и «РосСтрой») на уровне районного суда закончились победой дольщиков: суд предписал вернуть деньги. Но городской суд отменил решение районного и признал предварительный договор законным. В этом случае внесенные средства считаются задатком, и если договор расторгается по инициативе дольщика, есть риск вообще ничего не получить (см. «НП», №35 и 36/2009).
Это странное решение, по-видимому, будет обжаловано в Верховном суде, как только будут новости — немедленно сообщим.
Пока все же более перспективным представляется другой вариант: добиваться встречи с руководителями компании и пытаться найти компромиссное решение. Мы, со своей стороны, постараемся вам в этом помочь.
«Я являюсь дольщиком строительства жилого дома на проспекте Большевиков, участок 1 (севернее дома 9), застройщиком является ООО «Студиодизайн», по агентскому договору с агентством недвижимости ООО «Тулос». У меня следующие вопросы. Есть ли у этой компании все необходимые разрешения? Как идут строительные работы? Возможный срок сдачи? Буду рада получить любую другую дополнительную информацию об этом объекте и о застройщике».
Получив такое письмо, как-то теряешься. Это что же: граждане по-прежнему отдают деньги, не проверив, есть ли у фирмы разрешение на строительство? Мы-то думали, такая практика осталась в прошлом… Может быть, дольщик решил просто перестраховаться, еще раз все проверить?
Разрешения на строительство у «Студиодизайна» есть, срок сдачи (по документам) — апрель 2010-го. (Постановления правительства СПб №378 от 22.03.2005 и 1223 от 30.09.2008.) По этому адресу был конфликт, связанный с протестами жителей против уплотнительной застройки, сейчас вроде бы проблема снята. Реальные сроки ввода в эксплуатацию объекта зависят (в том числе) от выполнения застройщиком инвестиционных обязательств, указанных в договоре.
Важно проверить, как строятся отношения между агентством «Тулос» и застройщиком: должна быть согласована квартирография, каждую сделку должен визировать застройщик. Вообще-то любое дополнительное звено в цепочке увеличивает возможные риски.
«Меня заинтересовала компания-застройщик «Отделстрой», которая предлагает квартиры в строящихся домах в микрорайоне «Новый Оккервиль» (1-я очередь — «Дом у Березовой аллеи», часть дома уже подведена под крышу). Однако в ходе разговора с менеджером отдела продаж возникло несколько вопросов. Продажа квартир осуществляется не по 214-му, мне предложили заключить договор о намерениях. Правомочно ли это?
На сегодня у компании нет согласования госэкспертизы, не опубликована Проектная декларация. Тем не менее компания рекламирует продажу квартир в СМИ. Не является ли это нарушением действующего законодательства?»
Мы связались с генеральным директором «Отделстроя» Марком Окунем. Он уточнил: компания планирует привести договорную базу в полное соответствие с 214-м законом, срок — I квартал 2010 года, к этому времени будет сформирован полный пакет документов. Процедурные сложности обусловлены тем, что проект пришлось корректировать. Пакет документов по проекту направлен в госэкспертизу. Техусловия по сетям получены. Законодательство о рекламе фирма не нарушает: рекламируются только те дома компании, которые уже сданы.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 45(579) | 16-11-2009 | c.12
