Виталий ВИНОГРАДОВ: "Качественное жилье не может и не должно быть дешевым" Все новости
В кризис многие ответственные лица высказывали мнение о том, сколько должно стоить жилье. По мнению большинства застройщиков, суммы, называемые федеральными чиновниками, имеют мало общего с реальной себестоимостью. О том, как она формируется сегодня, мы беседуем с директором по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталием Виноградовым.
– Виталий Викторович, повлияли ли высказывания государственных людей на рынок?
– Конечно. Весной многие СМИ буквально вдалбливали гражданам, что 30 000 рублей за 1 кв.м — это нормальная цена для России. Конечно, многие отложили покупку, ожидая обещанного падения цен. Это нелогичная и непонятная цифра. Этих денег хватало только на строительно-монтажные работы. Многие считают, что других затрат у застройщика нет, и путают стоимость СМР с себестоимостью.
По такой цене может продаваться жилье в небольшом городе в 300 км от Петербурга. А вот в самом мегаполисе оно столько не может стоить по определению. Не должно, и все.
Например, в апреле, по данным журнала «Ценообразование и сметное нормирование», средняя стоимость строительства 9-16-этажного жилого дома с монолитным каркасом для Петербурга составляла 47 557 рублей за метр. Причем в этой сумме не учтены реальные затраты на приобретение прав на участок, на инженерное обеспечение и многие дополнительные расходы. Говорить о качественном и дешевом жилье за 30 000 рублей, естественно, не приходится.
– Из чего формируется себестоимость строительства?
– Здесь пять основных составляющих: стоимость земли (около 15%), затраты на проектирование и согласования (5%), строительно-монтажные работы (50%), подключение к сетям (примерно 15%) и прочие расходы.
Один из самых болезненных для застройщика вопросов — подключение к сетям. Надо пройти немало инстанций, затратить колоссальное количество средств и времени. При этом стоимость подключения — вопрос философский. Мы планируем, что эти работы обойдутся нам в определенную сумму, которая высчитывается при проектировании.
Получаем технические условия, которые действуют год, при том, что дом строится минимум два года. Насколько увеличится сумма при продлении ТУ, заранее сказать сложно, но она обязательно вырастет. Может, и в два, а может, и в четыре раза. К этому моменту застройщик уже не может отказаться от проекта — будет строить даже себе в убыток. В общем, здесь как повезет.
– Но ведь земля сейчас значительно подешевела…
– Земля — отдельный вопрос. Ее цена в первую очередь зависит от местоположения. Участки буквально в 100 метрах друг от друга могут стоить совершенно по-разному, и это нужно учитывать, говоря о себестоимости «квадрата». Многое зависит от проекта, какого класса жилье планируется строить, сколько этажей и т.д.
Сейчас земля действительно стоит меньше. Но лишних денег для ее приобретения ни у кого нет. Значит, придется брать кредит, что увеличит стоимость участка — получится то же самое, что и до кризиса. Земли продается достаточно, а покупателей, которые могут ее приобрести за живые деньги, не наблюдается.
То, что на купленных сегодня участках себестоимость метра будет намного ниже, — это иллюзия. Компания сможет начинать продажи в лучшем случае через год, а за это время ситуация на рынке может существенно поменяться. Стоимость подключения к сетям не снижается. Строительно-монтажные работы и стройматериалы уже дорожают. А начинать новый дом без привлечения кредитов, что также удорожает проект, сейчас практически невозможно.
– Сколько стоит сама стройка?
– Строительно-монтажные работы и стройматериалы — это около 50% от себестоимости. С июля материалы начали дорожать. Пока не очень значительно, но ощутимо. В основном подрос в цене металл. Например, если бетон можно получить с отсрочкой платежа, то металл — только по предоплате.
– Почему растут цены на материалы?
– Вопрос сложный. Так или иначе, у производителей тоже увеличиваются расходы. Кроме того, поставщиков становится меньше, многие не выживают. Оставшиеся более спокойно чувствуют себя на рынке и могут поднимать цены.
– Что выгоднее: заказать проект или иметь свое проектное бюро?
– Зачастую заказать проект на стороне значительно дешевле, однако получить желаемый результат можно, только работая в тесной связке с проектировщиками и архитекторами. Для нас это особенно важно, поскольку мы не строим типовых домов. У нас собственное бюро. С одной стороны, мы тратим деньги на содержание штата — это порядка 100 человек.
С другой — можем подробно прорабатывать концепцию будущего дома. Ищем новые конструктивные и планировочные решения. Это, пожалуй, главная часть всего процесса. Не всегда удается достичь того, чего хочет покупатель. Зачастую препятствуют устаревшие строительные нормы.
На растущем рынке на характеристики продукта особого внимания не обращали. Принцип был один — чем больше выход площади, тем лучше. А какие это будут квартиры, мало кого волновало. Теперь многие девелоперы от этого и страдают. Есть примеры, когда жилье в готовых домах с невостребованными планировочными решениями не продается даже задешево.
– Структура себестоимости похожа во всех жилых проектах?
– Если мы говорим про объекты, земля для которых покупалась примерно в одно и то же время, она будет более или менее одинаковой. А если говорить про участки, приобретенные с разницей в год, земельная составляющая в себестоимости будет существенно различаться.
Например, пятно в Невском районе, на пересечении улиц Коллонтай и Бадаева, мы купили на торгах в июле 2008 года более чем за 1 млрд рублей. Тогда рынок был на пике активности. Потом он резко пошел вниз. Но мы не намерены отказываться от этого проекта и планируем его реализовать. Сейчас за такие деньги мы землю, конечно, не купили бы.
– Что включает в себя графа «прочие расходы» в структуре себестоимости?
– Это затраты на рекламу, содержание штата сотрудников, непредвиденные расходы, которые, к сожалению, появляются, и т.д. Сюда же входят проценты по кредитам, которые привлекает застройщик. За последний год если кому-то и удавалось получить заем, то по очень высокой ставке. Так что это заметная часть себестоимости.
– Ваша компания получала кредиты?
– За последний год — нет. У нас достаточно средств, чтобы возводить дома. На развитие пока не хватает, но это не повод брать кредит. Нужно обслуживать существующие. С этим справляемся, но если бы не выплаты по займам, стройки шли бы быстрее.
Хотя возможно, под новые проекты будем привлекать кредитные средства. Сейчас дом лучше начинать с проектного финансирования. Раньше в первый месяц продаж удавалось реализовать около 10% квартир, причем при 100%-й оплате. Инвесторы всегда были, и этих денег хватало, чтобы начать строительство. Сейчас если и покупают на начальной стадии, то вносят 20-30% от стоимости, дальше — рассрочка. На эти средства тяжело возводить дом, а не будет активной стройки — не будет и продаж.
– Планируете запускать новые проекты?
– Да. Например, «Солнечный город». Как только получим все необходимые документы, выпустим его на рынок. Это непростой проект, земля очень дорогая, но концепция заложена грамотная, за счет этого получим прибыль.
– Когда цены на новостройки стремительно росли, многие говорили, что изменение рыночных цен никак не связано с ростом себестоимости. Как сегодня?
– Сейчас у большинства застройщиков желаемой прибыли нет. Многим приходится работать на грани себестоимости или даже в убыток. Некоторые могут это себе позволить за счет старых продаж. Но долго так продолжаться не может. Сегодняшняя цена на жилье массового спроса — около 65 000 рублей за «квадрат».
За эту сумму квартиру готовы купить те, кто понимает, из чего складывается себестоимость. Эта цена более или менее устраивает и застройщиков. Сейчас, если прибыль составит 10%, это будет очень хорошо. Хотя это недостаточная рентабельность для нашего рынка: ответственность у застройщика большая. Мы привлекаем средства многих людей и отвечаем за то, что дом надо построить в срок и качественно.
– Часто сталкиваетесь с недобросовестной конкуренцией, случаями демпинговых продаж?
– Нельзя сказать, что таких компаний много, но они есть. Они были и 10 лет назад. Все недостроенные сегодня дома, работы по которым не ведутся, это и есть результат того, что когда-то фирма продавала жилье по демпинговым ценам.
Другое дело, когда застройщик объявляет разовые акции, дает существенные скидки на какой-то период. Как правило, это оправданные и просчитанные мероприятия. Например, у компании появилась возможность за живые деньги приобрести тот же самый металл на 30% дешевле. Проще дать клиентам 15% скидку на несколько квартир, но выгодно купить материалы.
– Сейчас можно заманить клиента ценой?
– Уже нет. Граждане оценивают, как ведутся работы на стройплощадке, все ли документы в порядке (не только разрешение на строительство, но и по подключению к сетям) и т.д. Если стройка не работает, то какой бы низкой ни была цена… Хотя, конечно, найдутся люди которые купят, но их будут единицы. Демпингующую компанию может спасти только резкое движение рынка вверх.
– На чем можно сэкономить?
– Если мы говорим про новые объекты — то на продвинутых технологиях, которые нужно закладывать при проектировании. Если про начатые — на стройматериалах. Это не значит, что надо покупать некачественную продукцию. Нужно искать альтернативу. Например, внутренние кирпичные стены заменить на фиброцементные перегородки. Они дешевле, но превосходят кирпич по свойствам, требуют меньше затрат на отделку. Раньше на такие мелочи внимания, как правило, не обращали.
– Как строятся отношения с клиентами? Многие ли расторгли договоры?
– Год назад, когда кризис только начался, было очень много обращений от дольщиков с просьбой перенести сроки платежей и т.д. С каждым приходилось общаться. С кем-то перезаключали договор на менее просторную квартиру, кому-то давали отсрочку платежа, другим уменьшали ежемесячную выплату и т.д. Но с некоторыми приходилось и расторгать контракт.
Компания заинтересована сохранить дольщика. Ей проще дать рассрочку, чем возвращать деньги, которые необходимы для финансирования строительства. Рассрочки давали разные — год, полгода. По условиям договора при его расторжении дольщик теряет часть средств.
Дальше — как договоримся, но если мы будем настаивать на удержании всех положенных процентов, то в будущем это может серьезно испортить репутацию компании. Мы имеем право удержать 10-15% от суммы договора, но я считаю, что правильнее все же договариваться, чтобы негативного отношения не было. Тем не менее за год десятка два договоров расторгли.
– В других странах структура себестоимости иная?
– Да. В ряде европейских государств застройщик вообще получает землю бесплатно, причем инженерно подготовленную. Например, в Германии можно спокойно приобрести участок на льготных условиях. В Болгарии застройщику на льготных условиях обеспечивают подключение к сетям, а потом еще в течение нескольких лет эти средства возвращают.
– За это компания обязуется продавать квартиры по определенной цене?
– В том-то и дело, что нет. Она реализует их на свободном рынке.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 44(578) | 09-11-2009 | c.10
