В Пушкинском районе много свободных земель, но крупные жилищные проекты стартовали тут совсем недавно. Это одна из самых перспективных в градостроительном плане территорий.
Большая часть незастроенных участков находится в частной собственности. Ранее они принадлежали многочисленным совхозам, а после приватизации предприятий стали активно вовлекаться в рыночный оборот.
Площадь Пушкинского района (после объединения с Павловским) превышает 24 000 га. (Обширнее только Курортный — более 25 000 га.) Сейчас в его административное подчинение попадают города Пушкин и Павловск, а также несколько поселков: Шушары, Московская Славянка, Кандакопшино, Александровская, Новоселки, Белозерка и т.д. Численность населения — свыше 120 000 человек.
Города Пушкин и Павловск признаны памятниками истории и культуры и находятся под охраной ЮНЕСКО. Пушкин основан в 1710 году, Павловск — моложе: официальной датой его создания считается 1777-й.
Состав современного жилого фонда неоднороден. В центре Пушкина и Павловска сохранилось много старых зданий, попадаются «сталинки». Окраины застроены в основном панельными и кирпичными «хрущевками». Высотных домов в этих городках практически нет. Здесь преобладают мало- и среднеэтажные здания, много индивидуального жилья. Общая площадь жилья в Пушкинском районе составляет порядка 3 млн кв.м. Средний размер квартир в Пушкине — 33,4 кв.м, в Павловске — 35,4 кв.м.
Самые престижные территории расположены вблизи парков и дворцов. По словам генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаила Бимона, цены в этих местах сопоставимы со стоимостью жилья в престижных кварталах Московского района.
Генеральный директор компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов говорит, что цена сильно зависит от местоположения: «Если из окон квартиры виден парк или дворец, то ее стоимость будет такой же, как и в элитных кварталах Петроградки. Однако стоит отойти подальше, и ценник упадет до уровня спальных районов».
Определенный негативный оттенок в имидж района добавили несколько громких скандалов, связанных с «долевым» строительством. Компания «Р.К.Г.» при поддержке прежней администрации возводила дома без разрешения на строительство и без договора аренды, несколько объектов бросила на начальной стадии. Сейчас ситуацию почти на всех проблемных адресах удалось нормализовать. Но осадок остался.
Индивидуальный интерес
С 2000 по 2008 год в районе введено в эксплуатацию порядка 500 домов общей площадью около 620 000 кв.м. Большинство новостроек — индивидуальное и малоэтажное жилье. В 2008-м на территории района построено 128 домов (1119 квартир) общей площадью 104 500 кв.м, из них 27 — многоквартирные дома, остальные — односемейное жилье.
По словам Михаила Бимона, в Пушкине и Павловске свободных участков для строительства жилья практически не осталось, а крупных пятен никогда и не было. Сейчас реализуются последние проекты точечной застройки. В пригородах же много частных земель. Самыми интересными называют территории вдоль Пулковского и Петербургского шоссе, район Тярлево в Павловске.
Массовое строительство в районе сдерживается неравномерным размещением объектов социальной инфраструктуры. Если города обеспечены школами, детскими садами, поликлиниками и т.д. в полной мере, то в окрестностях их недостает. Есть сложности и с магазинами. В Пушкине и Павловске сосредоточено лишь 2% петербургских торговых площадей (около 135 000 кв.м). В районе нет ни одного современного крупного торгового или развлекательного комплекса.
Раньше одним из сдерживающих факторов для девелоперов была плохая транспортная доступность. Ситуация упростилась относительно недавно, после пробивки Витебского проспекта и Софийской улицы.
По словам Михаила Возиянова, спрос в районе ограничен: «Пробки на дорогах не единственная причина. Далеко не все хотят жить в пригороде, большинство все же предпочитает городские районы. Поэтому на таких административно подчиненных территориях, как Пушкин, Красное Село, Колпино и т.д., объем, строительства был небольшим. Спрос в этих районах ограничен, рынок по объему небольшой. Поэтому если реализовывать здесь крупные проекты, то необходимо больше внимания уделять позиционированию объектов и ценовой политике».
В центре Пушкина и Павловска действуют довольно жесткие высотные ограничения, обусловленные требованиями КГИОП (в дворцово-парковой зоне), обсерватории и аэропорта Пулково. А поскольку земли здесь довольно дорогие, то и реализация малоэтажных проектов с низкой плотностью застройки может получиться экономически невыгодной.
Местами — комплексное освоение
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», с октября 2008 года по сентябрь 2009-го в Пушкинском районе предлагались квартиры в 13 домах общей площадью почти 130 000 кв.м. Из них на типовое жилье приходится около 120 000 кв.м. За этот период были приостановлены продажи в трех объектах в Пушкине, два из которых находятся на начальной стадии. Всего же в Пушкинском районе сегодня строят 41 жилой дом, в том числе два — для нужд Минобороны.
Средняя цена 1 кв.м в новостройках Пушкинского района составляет 49 425 рублей. В самом Пушкине цены заметно выше — в среднем 58 650 рублей за «квадрат». А в поселке Ленсоветовский можно приобрести квартиру в доме, который будет сдан в течение года, за скромные 44 443 рубля за «квадрат».
Одно из преимуществ района — минимальное число предприятий, среди которых практически нет вредных производств. Заводы, а также логистические комплексы сосредоточены в основном в промзоне Шушары.
С 2005 года в районе реализуется программа подготовки к 300-летию Царского Села. Основные цели — привлечь инвестиции, дать новый импульс экономическому развитию района. На подготовку к юбилею из городского бюджета выделено 5,6 млрд рублей. Основные средства пошли на благоустройство и ремонт дорог, школ и больниц, реставрацию памятников. В городе практически завершена программа расселения ветхого и аварийного жилья.
Будущее района — за комплексным освоением территорий, однако такие проекты требуют больших вложений; из-за кризиса начало реализации нескольких из них пришлось отложить. Есть и успешные примеры. Например, ГК «Балтрос» реализует два крупных жилых проекта — «Новая Ижора» и «Славянка». «Новая Ижора» расположена на Московском шоссе и граничит с Колпино.
Здесь на площади 285 га строятся односемейные дома общей площадью около 500 000 кв.м, в которых будут проживать примерно 20 000 человек. Помимо жилья проект предусматривает детские сады, школы, центр амбулаторно-поликлинической помощи, отделения связи, магазины и т.д. Первая очередь — около 640 домов — уже введена в эксплуатацию. Примерно 200 домов второй очереди также готовы и сейчас передаются покупателям.
Жилой район «Славянка» сооружается на участке площадью 220 га. Здесь запланировано около 1,4 млн кв.м жилья. Территория ограничена железной дорогой от Пушкина до федеральной трассы М-10, Колпинским шоссе и 4-м проездом нежилой зоны «Восточная». Проект предусматривает парк площадью 12,5 га, торгово-развлекательный комплекс, школы, несколько детских садов, поликлиники и т.д. Здесь расположатся 4-6-этажные дома, сгруппированные в закрытые для сквозного проезда дворы. Около 140 000 кв.м жилья в этом районе будет возводиться в рамках госконтракта за счет бюджета.
Еще один крупный проект комплексного освоения собирается реализовать компания «Центр развития». Ей принадлежит территория 317 га, примыкающая к Петербургскому шоссе. Здесь планируется построить жилье (в том числе и малоэтажное) общей площадью более 1,16 млн кв.м, социально-культурные объекты (почти 25 000 кв.м) и коммерческую недвижимость (около 150 000 кв.м). Сейчас компания подыскивает инвесторов для реализации проекта.
Активное строительство в Пушкинском районе ведет компания «Дальпитерстрой». Один из ее проектов — жилой комплекс «Шушары». Здесь близ Пушкинской улицы возводятся разновысотные панельные (серия 600.11) и кирпично-монолитные дома эконом-класса. Второй жилой комплекс находится в поселке Ленсоветовский. Здесь также строят несколько 7-10-этажных домов серии 600.11. Первая очередь уже сдана в эксплуатацию, вторая должна быть завершена в этом году, третья — в конце 2010-го.
Еще один интересный проект — строительство конгрессно-выставочного центра общей площадью свыше 300 000 кв.м. Он расположится на участке в 56 га у Пулковского водохранилища. Инвестором выступает Газэнергопромбанк. Согласно проекту здесь должны возвести около 100 000 кв.м выставочных площадей, конгресс-центр на 4000 человек, две гостиницы, бизнес-центр, жилой комплекс на 600 домовладений с кинотеатром, ресторанами и т.д.
Кроме того, на территории аэродрома «Пушкин» планируется создать аэропорт малой (деловой) авиации.
По-видимому, по мере решения транспортных и социальных проблем район будет развиваться дифференцированно: дорогое жилье будет строиться в исторических кварталах и рядом с парками, эконом-класс — на обширных окраинах.
Средние цены предложения на 1 октября 2009 года по населенным пунктам Пушкинского района (по сегментам строящегося жилья), руб./кв.м
|
Населенный пункт
|
Бизнес-класс
|
Эконом-класс
|
| Александровская |
70000
|
-
|
| Ленсоветовский |
-
|
41408
|
| Новая Ижора |
-
|
47059
|
| Павловск |
103439
|
-
|
| Пушкин |
101713
|
67676
|
| Шушары |
-
|
49128
|
По данным КЦ «Петербургской Недвижимости»
Продажа квартир в строящихся объектах Пушкинского района (выборочно)
|
Адрес
|
Компания продавец
|
Тип дома
|
Площадь, кв.м/количество квартир
|
Ввод в эксплуатацию
|
Цена
|
| Павловск, на пересечении ул. 1-го мая и Конюшенной |
«Петербургская Недвижимость», «Евросплав»
|
Кирпичный
|
60 квартир
|
IV квартал 2009
|
2-комн. от 95000 руб./кв.м, 3-комн. от 90 000 руб./кв.м
|
| Пушкин, на пересечении ул. Архитектора Данини и Ломоносова |
ТСЖ «Империал-Стройинвест», АСЭРП
|
Кирпично-монолитный
|
217 квартир
|
IV квартал 2009
|
60000 руб./кв.м
|
| Пушкин, ул. Песочная, 4-8 |
«Санд»
|
Кирпичный
|
156 квартир
|
Сдан
|
От 115000 руб./кв.м
|
| г. Пушкин, ул. Глинки, 16-18 |
Холдинг «Графит», «ИнжСтройИнвест»
|
Кирпичный
|
231 квартир
|
III квартал 2009
|
от 75000 руб./кв.м
|
| Шушары, Первомайская ул., 5 (1-й и 2-й корпуса) |
«Норманн»
|
Кирпично-монолитный
|
1300 квартир
|
I-IV квартал 2011
|
От 44000-45000 руб./кв.м
|
| Шушары, Пушкинская ул. |
«Петербургская Недвижимость», СК «Дальпитерстрой»
|
Монолитный
|
Свыше 40000 кв.м
|
III квартал 2009-IV квартал 2011
|
1-комн. от 1,5-2,2 млн рублей,
2-комн. от 2,5 млн рублей,
3-комн. от 4,3-5 млн рублей
|
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 40(574) | 12-10-2009 | c.20
